TRI d'une SCPI : pourquoi la performance dépend de l'année d'entrée

Fin 2025, le taux de distribution moyen des SCPI atteignait 4,92 %. Le TRI moyen à cinq ans, lui, tombait à 1,25 %.

Les deux chiffres sont justes. Ils ne mesurent pas la même chose, et surtout pas sur la même période : le TRI dépend de l'année où l'associé est entré, des frais payés ce jour-là et du prix auquel il sort. Voici comment chacun de ces paramètres pèse, chiffres à l'appui.

TRI, taux de distribution et PGA : à quelle question répond chacun ?

Le taux de distribution (TD) répond à une question simple : combien de revenus ont été versés en un an, rapportés au prix de la part ? La performance globale annuelle (PGA) ajoute à ce taux la variation du prix de souscription sur la même année. Selon la note de méthode de l'ASPIM (version d'octobre 2025), le taux de distribution ne se communique jamais sans la PGA de la même période.

Le taux de rendement interne (TRI) pose une autre question. Quel rendement annualisé un associé a-t-il obtenu depuis son entrée ? Il met en balance le prix payé, frais de souscription inclus, et tous les flux perçus ensuite : les revenus distribués, puis la valeur de retrait à la sortie.

L'ASPIM demande de le présenter au moins sur les cinq dernières années, ou depuis la création pour une SCPI plus jeune, jamais sur moins d'un an. Elle recommande aussi des multiples de cinq ans (5, 10, 15 ans et au-delà). Aucune de ces mesures ne remplace les autres. Elles se lisent ensemble.

Les chiffres du marché fin 2025

Selon les données de l'IEIF relayées par Pierre Papier en avril 2026, le TRI moyen des SCPI à 5 ans est passé de 4,69 % fin 2019 à 1,25 % fin 2025. Celui à 20 ans a mieux résisté : de 10,13 % à 6,36 %. Entre les deux, les TRI à 10 et à 15 ans sont tous deux passés sous 4,5 %.

Pendant ce temps, le taux de distribution moyen a progressé. Il était de 4,40 % en 2019 (l'indicateur s'appelait alors DVM et ne se calculait pas tout à fait de la même façon), et de 4,92 % en 2025 selon les indicateurs définitifs publiés par l'ASPIM le 19 mai 2026.

Les revenus distribués ont donc tenu. La performance mesurée depuis l'entrée s'est contractée. À cinq ans, l'écart entre les deux atteint 3,67 points, et c'est lui qui fait l'objet de cet article.

Pourquoi le TRI baisse-t-il quand le rendement tient ?

Le TRI intègre ce que le taux de distribution ignore : l'évolution du capital. Selon l'IEIF, repris par Pierre Papier, la valeur de réalisation moyenne des SCPI a reculé de 2,44 % en 2022, puis de 10,30 % en 2023. Le prix de part moyen a baissé de 4,90 % en 2023 et de 4,50 % en 2024. L'ASPIM mesure encore un recul de 3,45 % en 2025.

Composées, ces trois baisses font environ 12 % sur trois ans. Notre bilan des baisses de prix de part détaille les cas SCPI par SCPI.

Un détail complique la lecture. Le taux de distribution a pu progresser en partie parce que le prix de part, qui lui sert de dénominateur, a baissé. Pierre Papier le note lui-même, en précisant qu'il faudrait raisonner sur la masse des dividendes distribués, une donnée non disponible. Le TD moyen ne dit donc pas, à lui seul, si les revenus ont réellement augmenté.

Combien les frais d'entrée pèsent-ils sur le TRI ?

Une illustration arithmétique permet d'isoler l'effet des frais. Hypothèses : 100 € versés, frais de souscription de 10 % inclus dans ce prix, 4,90 € distribués chaque année et réputés versés en fin d'année (comme dans la convention de l'ASPIM), sortie au prix de retrait, c'est-à-dire au prix de souscription final net de la commission. Aucun délai de jouissance, aucune fiscalité.

Avec un prix inchangé, les frais suffisent à faire passer le TRI de 4,90 % à 3,02 % sur cinq ans. Près de deux points par an. Ils sont amortis sur peu d'années, et c'est tout le problème des horizons courts. Sur dix ans, le même scénario ne coûte plus que 0,83 point.

Avec un prix en baisse de 10 %, on obtient 1,19 % à 5 ans : un ordre de grandeur proche de la moyenne publiée fin 2025 (1,25 %). À 10 ans, le même scénario donne 3,26 %, sous le seuil de 4,5 % relevé pour cet horizon. C'est une vérification d'ordre de grandeur, pas une reconstitution de la méthode de l'IEIF ; un délai de jouissance, par exemple, abaisserait encore le résultat.

Deux questions voisines ont leur propre article : en combien de temps les dividendes compensent les frais de souscription, et ce que rapportent réellement une SCPI à 7 % et une SCPI à 5 % sur dix ans.

Pourquoi le TRI dépend-il de l'année d'entrée ?

Un TRI moyen est une photographie datée. Le TRI à 5 ans publié fin 2025 décrit l'expérience d'un associé entré fin 2020. Celui à 10 ans, d'un associé entré fin 2015 ; celui à 20 ans, d'un associé entré fin 2005.

Plus l'entrée est récente, plus les frais pèsent sur un petit nombre d'années, et plus la correction de 2022-2025 occupe de place dans la période. Les cohortes anciennes ont aussi traversé les années de hausse des valeurs d'avant 2022, qui amortissent la baisse récente.

Comparer deux TRI n'a donc de sens qu'à date d'entrée et horizon identiques.

Une moyenne qui mélange deux marchés

Pierre Papier souligne que les TRI à 5 et 10 ans des SCPI diversifiées restent au-delà de 5 %, tandis que les SCPI de bureaux tirent la moyenne vers le bas. Or les souscriptions se concentrent aujourd'hui sur les diversifiées : selon l'ASPIM, elles ont reçu 70,9 % de la collecte brute du premier semestre 2026, contre 21,5 % pour les SCPI à prépondérance bureaux. Notre analyse de la collecte des SCPI en 2026 revient sur cette concentration.

Autre biais de lecture, plus discret. Par construction, une moyenne à cinq ans ne retient que les SCPI qui ont cinq ans d'historique. Une SCPI créée en 2021 publie bien un TRI depuis sa création, mais elle n'a pas encore de TRI à 5 ans fin 2025 : elle est absente de cette moyenne. Le TRI moyen décrit donc les SCPI d'avant 2021, pas forcément l'offre qui collecte aujourd'hui. Les fonds récents posent d'ailleurs leurs propres pièges, détaillés dans notre article sur le taux de distribution des SCPI récentes.

Ce que le TRI suppose, et ce qu'il ne garantit pas

Le TRI suppose une sortie au prix de retrait, donc une liquidité effective des parts. Ce n'est pas toujours le cas. En 2026, l'ASPIM relève que onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital : leurs parts s'échangent sur un marché secondaire, aux prix qui s'y forment. Le prix de sortie réel peut alors s'écarter nettement de celui retenu par la méthode.

Le TRI est aussi un résultat passé. Il ne préjuge pas des performances futures, et un associé reste exposé à un risque de perte en capital à la revente. Il est calculé avant la fiscalité propre à chaque associé.

Enfin, la moyenne du marché ne dit rien d'une SCPI en particulier. Une SCPI peut se situer très au-dessus ou très en dessous, selon sa catégorie, son patrimoine et sa date de création.

Comment lire un TRI sans se tromper

• Comparer à horizon et à date de fin identiques : un TRI à 5 ans et un TRI à 10 ans ne mesurent pas la même chose.
• Comparer à catégorie identique. Bureaux, diversifiées, santé ou commerce n'ont pas connu le même cycle.
• Décomposer : la distribution annuelle d'un côté, la variation du prix de part de l'autre.
• Repérer la date d'entrée que le chiffre suppose, et les frais qu'il intègre.
• Ajouter la PGA de l'année et l'évolution récente du prix de part, que le TRI à long terme dilue. Notre point sur la PGA à mi-année 2026 donne cette lecture courte.

Questions fréquentes

Sources

• ASPIM, « Modalités de calcul et de publication des données financières par les SCPI », octobre 2025.
• ASPIM, « Les indicateurs de performance 2025 des SCPI », 19 mai 2026.
• ASPIM-IEIF, communiqué sur la collecte et la performance des fonds immobiliers grand public en 2025, 10 février 2026.
• ASPIM, communiqué sur le premier semestre 2026, 5 août 2026.
• Pierre Papier, « SCPI : leurs TRI moyens se contractent encore en 2025 », 13 avril 2026 (données IEIF).