PGA à mi-année 2026 : où en sont 18 SCPI de rendement après le premier semestre

La performance globale annuelle (PGA) additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'exercice. Nous avons expliqué pourquoi cet indicateur retenu par l'ASPIM dit plus que le rendement seul, et notre classement des SCPI donne la lecture annuelle, sur exercice clos.

Cet article propose autre chose : un arrêté strictement borné au premier semestre 2026, sur 18 SCPI de rendement à capital variable, à partir des bulletins du premier et du deuxième trimestre publiés par les sociétés de gestion. Et trois angles que le tableau seul ne montre pas. La trajectoire d'un trimestre à l'autre. L'écart entre le rythme du semestre et l'objectif 2026 communiqué. Le taux d'occupation financier, qui bouge souvent avant le dividende.

C'est une photographie provisoire. Elle sera à refaire à la clôture de l'exercice, quand les dividendes du second semestre et d'éventuelles revalorisations seront connus.

Méthode : une fenêtre bornée au premier semestre 2026

Deux composantes, mesurées du 1er janvier au 30 juin 2026.

• Le taux de distribution du semestre (TD S1) : cumul des dividendes bruts versés au titre des deux premiers trimestres, rapporté au prix de souscription en vigueur au 1er janvier 2026. « Brut » signifie avant fiscalité étrangère, comme dans la définition ASPIM du taux de distribution.
• La revalorisation du prix de part, à condition qu'elle soit effective au plus tard le 30 juin 2026. Une hausse annoncée en juin pour le 1er juillet ne compte pas.

Pour situer le panel, l'ASPIM a publié le 5 août 2026 un taux de distribution moyen du marché de 2,30 % sur le seul premier semestre, pondéré par la capitalisation, à comparer avec 2,29 % un an plus tôt. La combinaison retenue ici n'est pas la PGA officielle, calculée sur l'exercice complet : c'est une PGA provisoire, dont la seule ambition est de comparer des SCPI entre elles à la même date, avec la même règle.

Des revalorisations de fin 2025 qu'il ne faut pas compter en 2026

Plusieurs hausses de prix relayées comme « 2026 » datent en réalité des dernières semaines de 2025. Upêka a porté sa part de 200 à 206 € (+3 %) à compter du 31 décembre 2025. Transitions Europe est passée de 200 à 202 € en décembre 2025. Log In était montée de 250 à 255 € dès le 1er novembre 2025. Ces mouvements sont hors fenêtre : les trois SCPI figurent dans le tableau sur leur seul TD S1, calculé sur le prix déjà revalorisé.

À l'inverse, Darwin RE01 a relevé son prix de 200 à 202 € (+1 %) au 1er janvier 2026 très exactement. Elle entre dans le périmètre.

Le tableau : 18 SCPI, PGA provisoire du premier semestre 2026

Source : bulletins trimestriels et semestriels T1 et T2 2026 des sociétés de gestion, tous ouverts et recalculés ligne par ligne (dividende T1 + dividende T2, divisé par le prix au 1er janvier). Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, et rien de ce qui précède n'est garanti.

Cas particulier d'Épargne Pierre Europe : la SCPI a divisé sa part par dix au 1er juillet 2026 (prix ramené de 200 à 20 €, nombre de parts multiplié par dix). Les chiffres ci-dessus sont exprimés en unités d'avant division, pour rester comparables au reste du panel : 3,00 € bruts par part au premier trimestre, 3,00 € au deuxième, sur un prix de 200 € au 1er janvier. Une division n'est pas une revalorisation ; la valeur du placement de chaque associé est inchangée.

Qui accélère, qui décélère : la trajectoire du T1 au T2

Le cumul semestriel masque des trajectoires opposées d'un trimestre à l'autre. Voici les dividendes bruts par part, premier puis deuxième trimestre.

En nette accélération : Corum USA (2,55 € puis 3,27 €, +28 %, portée par un troisième acompte trimestriel de 1,25 € que le bulletin ne qualifie pas d'exceptionnel), MomenTime (4,05 € puis 5,00 €, +23 %), Comète (4,69 € puis 5,56 €, +19 %) et EDR Europa (4,33 € puis 4,69 €, +8 %).

En repli marqué : Upêka (2,57 € puis 1,86 €, −28 %, conséquence directe de la chute de son taux d'occupation, détaillée plus bas) et Wemo One (6,95 € puis 5,49 €, −21 %, normalisation après un démarrage très élevé). Darwin RE01 recule plus modérément (3,19 € puis 3,00 €, −6 %).

Stables, à moins de 5 % d'écart : Mistral Sélection (2,46 € puis 2,57 €), Iroko Atlas (4,83 € puis 5,02 €), Corum XL (2,47 € puis 2,56 €), Remake Live (3,24 € puis 3,32 €), Iroko Zen (3,53 € puis 3,59 €), Sofidynamic (5,52 € les deux trimestres), Transitions Europe (4,10 € les deux trimestres), Épargne Pierre Europe (3,00 € les deux trimestres), Log In (3,79 € puis 3,72 €), Kyaneos Pierre (2,44 € puis 2,40 €) et Epsicap Nano (4,50 € puis 4,34 €).

Cette lecture trimestrielle donne une indication, rien de plus, sur le sens probable du second semestre. À cumul semestriel égal, une SCPI qui accélère au T2 aborde l'été avec un momentum plus favorable qu'une autre déjà en décélération. Un acompte n'engage pas le suivant.

Objectif 2026 : qui tient le rythme, qui est en retrait

Annualiser le TD S1 (multiplié par deux) et le comparer à l'objectif 2026 communiqué par chaque société de gestion fait apparaître des écarts nets. Tous ces objectifs sont explicitement non garantis.

Kyaneos Pierre, Épargne Pierre Europe, Epsicap Nano, Upêka et Mistral Sélection ne publient pas de cible de distribution 2026 chiffrée dans leurs bulletins ; elles ne figurent pas dans cette comparaison.

Deux précautions de lecture. D'abord, être en avance sur un objectif abaissé n'équivaut pas à accélérer. L'objectif 2026 de Comète, 17,50 € par part, est inférieur de 22 % au dividende versé en 2025 (22,49 €). Iroko Zen affiche un rythme « en avance » sur un taux cible de 5,50 %, alors que la SCPI a distribué 7,14 % en 2025 : la cible, déjà à 5,50 % dans le bulletin du quatrième trimestre 2025 (6 % dans le document d'informations clés d'août 2025), a été formalisée à l'assemblée générale du 16 avril 2026, qui a aussi ramené le TRI cible de 7 % sur huit ans à 6 % sur dix ans.

Ensuite, le cas Wemo One. Son premier exercice complet, 15,27 % de taux de distribution en 2025, reposait sur un effet mécanique de phase de constitution. La société de gestion l'a elle-même anticipé : dès le bulletin du quatrième trimestre 2025, elle affichait une trajectoire de 10 % pour 2026, 9 % pour 2027 et 8 % pour 2028. Le repli du T1 au T2 est cohérent avec ce chemin de normalisation. La première place du tableau se lit avec cette prudence.

Le taux d'occupation financier, signal avancé du dividende

Le TOF mesure la part des loyers théoriques effectivement encaissée, et c'est souvent le premier indicateur à bouger, plusieurs mois avant que le dividende ne le reflète. Au 30 juin 2026, l'écart est large.

• 100 % : EDR Europa, Darwin RE01, Log In et Corum USA, sans vacance.
• Entre 99 % et 99,9 % : Wemo One (99,83 %, dont 3,3 % de locaux sous garantie locative), Épargne Pierre Europe (99,79 %), Comète (99,6 %) et Transitions Europe (99 %, garanties locatives incluses).
• Entre 96,5 % et 99 % : Remake Live (98,93 %), Mistral Sélection (98,78 %), Iroko Atlas (98,11 %), Epsicap Nano (97,90 %, exprimé depuis le 1er janvier), Sofidynamic (97,7 %), MomenTime (97,02 %) et Iroko Zen (96,88 %).
• Corum XL : 95,60 %, dont 5,2 % de loyers sous franchise selon la définition retenue par Corum, soit 4,4 % de surfaces en recherche de locataire.
• Kyaneos Pierre : 88,9 %, structurellement plus bas : patrimoine résidentiel fragmenté, avec 5,5 % de locaux vacants en travaux et 5,6 % en recherche de locataire.
• Upêka : 66,75 %, contre 100 % au 31 mars.

Le lien avec la trajectoire du T1 au T2 est direct. Le bulletin d'Upêka attribue le recul de son TOF à deux actifs : un locataire défaillant à La Tourette, dont les loyers n'ont pas été encaissés au deuxième trimestre, et des locaux libérés à Onda, en Espagne, en cours de recommercialisation. Ce recul précède et explique celui du dividende. À l'inverse, les TOF de 100 % d'EDR Europa, de Darwin RE01 et de Log In sécurisent leur base de revenus, même si les deux derniers restent en retrait sur leur objectif de distribution : un TOF parfait n'empêche pas un déploiement du capital plus lent que prévu.

Pour situer ces niveaux par rapport à l'ensemble du marché, nous avons consacré un article aux SCPI qui affichent le meilleur taux d'occupation financier en 2026.

Les revalorisations 2026 hors périmètre de cette édition

D'abord une SCPI hors panel qu'il serait injuste d'oublier : l'ASPIM dénombre cinq hausses de prix de part à capital variable au premier semestre 2026. Les quatre du tableau, plus Perial Opportunités Territoires, passée de 50 à 51 € (+2 %) le 12 février 2026.

Ensuite, plusieurs SCPI ont revalorisé leur part après le 30 juin, donc hors fenêtre S1 : ActivImmo (+0,57 %, 613,50 € au 1er juillet), Reason (+2 %, 1,03 € au 31 juillet, gérée par MNK Partners), Iroko Zen (+0,49 %, 205 € au 1er août) et Osmo Énergie (+2 %, 306 € au 1er août). Nous avons détaillé les hausses d'Iroko Zen, Reason et Osmo Énergie. Ces mouvements seront intégrés dans l'analyse annuelle, après les bulletins du quatrième trimestre.

Les limites de cette analyse

Ce panel de 18 SCPI n'est pas un audit exhaustif du marché des SCPI à capital variable. Il a été constitué à partir de listes publiques, pas d'un tirage neutre. Sur les trois angles développés, certaines données manquent : pas de cible 2026 chiffrée pour cinq SCPI, un objectif non réaffirmé au T2 pour Darwin RE01, des TOF dont la définition varie d'une société de gestion à l'autre (loyers sous franchise ou sous garantie locative inclus chez certaines, pas chez d'autres). Comparer des TOF suppose de lire la note de bas de page de chaque bulletin.

Le second semestre reste entièrement ouvert : ni les dividendes des troisième et quatrième trimestres, ni d'éventuelles nouvelles revalorisations ou baisses de prix ne sont connus. Une SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, que ni un TOF de 100 % ni une PGA semestrielle élevée ne suppriment. Les chiffres de ce tableau décrivent six mois ; ils ne prédisent pas les six suivants.

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Ce qu'il faut retenir

• Quatre revalorisations effectives au 30 juin 2026 dans le panel : Wemo One (+5 %), Sofidynamic (+1,59 %), EDR Europa (+1 %) et Darwin RE01 (+1 %). Upêka, Transitions Europe et Log In ont revalorisé fin 2025, hors fenêtre.
• PGA provisoire du semestre : de 11,22 % (Wemo One) à 2,15 % (Upêka), pour un taux de distribution moyen du marché de 2,30 % sur le semestre selon l'ASPIM.
• La trajectoire compte autant que le cumul : Corum USA, MomenTime, Comète et EDR Europa accélèrent au T2 ; Upêka, Wemo One et Darwin RE01 reculent.
• Objectifs 2026 : Darwin RE01 et Log In sont sous leur cible au rythme du S1 ; Comète et Iroko Zen sont en avance sur des objectifs abaissés ou inférieurs au réalisé 2025.
• Le TOF anticipe le dividende : 66,75 % chez Upêka au 30 juin, après 100 % au 31 mars, explique le repli de son acompte. Le TOF de Corum XL (95,60 %) inclut 5,2 % de loyers sous franchise.
• Rien n'est garanti : ces chiffres décrivent le premier semestre, pas l'exercice.

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