Guide des SCPI

SCPI Risques: Investir son argent dans un placement sûr, placement sûr et rentable, placement d'argent rentable

Le succès des SCPI n'est plus à démentir. Avec un niveau de risque maîtrisé par rapport à d'autres placements, les SCPI arrivent à délivrer une performance très attractive aux investisseurs, surtout dans le contexte actuel d'inflation.

  • Comme tous les placements, les SCPI ne sont pas dénuées de risques.
  • Les SCPI possèdent un risque inférieur à la quasi-totalité des placements

Quels sont les risques des SCPI ? Comment le placement SCPI est-il conçu pour encadrer et maîtriser ses risques ?

SCPI Risques: liste des risques du placement SCPI

SCPI Risque 1: la perte en capital liée à la baisse de l'immobilier

Investir en SCPI, c'est investir dans l'immobilier. Par essence, la valeur d'un bien immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse. Quand on achète un appartement, on a peu conscience de cette réalité car peu de gens vont s'amuser à calculer l'évolution de la valeur de leur appartement au jour le jour. Sur une période long terme (détention de plus de 10 ans), ce risque s'atténue très fortement pour presque disparaître.

Solution face à ce risque SCPI:

En plus de détenir les parts sur une durée long terme, l'épargnant peut aussi compter sur la forte mutualisation qui est opérée dans le patrimoine de la SCPI. Il n'est pas rare qu'une SCPI possède des dizaines de biens immobiliers qu'elle va répartir sur une zone géographique large. Dès lors, il paraît assez peu probable que la valeur de tous les biens détenus baisse. En plus de cela, la SCPI dispose d'une botte secrète face à ce risque ! En effet, la valeur d'une part de SCPI n'est pas tenue de suivre l'évolution au jour le jour des prix de l'immobilier. Une SCPI peut fixer son prix de part dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à la valeur réelle de son patrimoine. De plus, les SCPI affichent en pratique bien souvent des prix de parts sous évalués par prudence. Ainsi, il faudrait certainement une baisse des prix de l'immobilier de plus de 15% pour réellement provoquer une baisse des prix des parts de SCPI. Un scénario très irréaliste sur le marché immobilier tertiaire des SCPI dont les valeurs dépendent d'évaluations d'analystes basées sur des formules mathématiques.

SCPI Risque 2: le risque de liquidité

Les SCPI traînent une mauvaise réputation en terme de liquidité en raison de leur ancien système à capital fixe qui existait dans les années 90. Cependant, un énorme travail a été fait depuis par les sociétés de gestion et par l'Autorité des Marchés Financiers pour encadrer ce risque. Concrètement le risque de liquidité veut dire qu'il pourrait être plus ou moins long de récupérer vos fonds en cas de revente. En pratique, le marché SCPI est un marché qui fonctionne très bien. On mesure cela avec le taux de rotation. Cet indicateur permet de voir quel est le pourcentage de parts qui changent de main chaque année par rapport à la valeur de marché globale. Dans les faits, ce taux est aujourd'hui de moins de 2%. En outre, si l'on regarde les parts en attente de retraits, on s'aperçoit qu'il y en a extrêmement peu et que moins de 5 SCPI sur 215 ont des délais de revente supérieurs à 1 mois.

Solution face à ce risque SCPI:

Dans les faits, le délai de revente des SCPI est d'environ 1 mois aujourd'hui pour la quasi-totalité des SCPI. Un délai qui est resté constant même lors des dernières crises en date comme le pic de la crise du covid. Pour néanmoins encadrer encore plus ce risque; il est possible de prendre plusieurs SCPI. De plus, il est recommandé de toujours se garder une épargne de précaution en plaçant en SCPI.

SCPI Risque 3: la baisse des revenus

Comme la valeur de l'immobilier, les SCPI possèdent plusieurs locataires. Evidemment, si les locataires ne paient plus le loyer ou si les locaux sont vacants, les revenus de la SCPI peuvent baisser.

Solution face à ce risque SCPI:

Les SCPI vont cumuler des dizaines voire même des centaines de locataires. La probabilité que tous les locataires arrêtent de payer en même temps est donc ridicule  ! De plus, les baux des SCPI sont indexés sur l'inflation de façon plus ou moins importante selon les pays, ce qui permet de faire augmenter sur le long terme les revenus.

SCPI Risque 4: le risque de faillite de la société de gestion

Les épargnants ont souvent peur du risque de faillite d'une SCPI ou de sa société de gestion. En pratique, aucune SCPI n'a fait faillite depuis leur création dans les années 1960. C'est normal, une SCPI n'est composée que d'immobilier. Seule la société de gestion peut éventuellement rencontrer des difficultés.

Solution face à ce risque SCPI:

En cas de défaut de la société de gestion, le conseil de surveillance de la SCPI (un conseil composé d'associés de la SCPI), va désigner un nouveau gestionnaire. Ce risque n'a pas d'impact sur les épargnants et il est très théorique puisque les sociétés de gestion sont très rigoureusement encadrées et auditées par l'Autorité des Marchés Financiers.

SCPI Risque 5: le risque de devise

Certaines SCPI investissent dans des immeubles en dehors des frontières de la zone euro. Elles vont donc parfois toucher des loyers dans d'autres monnaies que l'euro, ce qui fait peser un risque de devise.

Solution face à ce risque SCPI:

En pratique, les SCPI qui investissent dans d'autres devises utilisent plusieurs méthodes pour lisser ce risque de devise. La première consiste parfois tout simplement à demander au locataire de payer son loyer en euros, une pratique assez répandue. Mais la meilleure méthode est surtout de lisser les investissements en devise et d'acheter quand la devise étrangère est faible face à l'euro, de façon à bénéficier d'un potentiel haussier. Certaines SCPI en ont fait leur marque de fabrique.

SCPI Risque 6: la montée des taux de crédit

Depuis juillet 2022, les taux des crédits immobiliers remontent et cette tendance persiste en 2023. Certains commentateurs y voient là un risque pour les SCPI en faisant un raccourci entre prix de l'immobilier et niveau des taux.

Solution face à ce risque SCPI:

Les SCPI achètent très peu à crédit et préfèrent acheter des immeubles au comptant. Avec la montée des taux, elles ont vu disparaître la concurrence de fonds d'investissements étrangers pour acheter les biens. Elles peuvent donc négocier pour leurs nouvelles acquisitions et retrouver des taux de rendement très intéressants sur les biens immobiliers à l'achat. Des opportunités qui avaient disparu avant ! Ce risque de crédit nous paraît peu probable comme tenu de la solution vue précédemment pour encadrer le prix des parts et nous paraît surtout jouer en faveur des SCPI.

SCPI Risques: quel est le niveau réel de risque du placement SCPI ?

Tous les placements sont notés sur une échelle de 1 à 7 qui permet aux investisseurs de comparer rapidement le niveau de risque d'un placement. C'est ce que l'on appelle le SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator).

Sur 215 SCPI, la quasi totalité sont classées du risque 2 à 3 et moins d'une dizaine ont une note de 4.

Par comparaison, les autres fonds immobiliers (OPCI) sont souvent classés 4, le crowdfunding immobilier est classé entre 4 et 5, le crowdfunding classique entre 4 et 5 (et peut aller jusqu'à 6). Les fonds actions sont généralement entre 4 et 7. Le private équity aussi... Seul le fonds en euro est noté à 1.

Cette échelle de risque est un vrai juge de paix ! Elle figure dans le document clé pour l'investisseur (le DICI).

SCPI Risques: comment bien investir en SCPI pour maîtriser tous les paramètres ?

Si l’on peut enfin affirmer que la SCPI est un placement sûr, c’est bien parce que l’on peut constater de belles performances dans le passé. En effet, vieilles de plus de quarante ans, elles ont toujours su faire leurs preuves et fonctionner à des rendements nettement supérieurs vis-à-vis d’autres placements, sans connaître de ralentissements notables. De plus, il convient de dissocier l’immobilier classique de particulier de l’immobilier d’entreprise, qui reflète des croissances économiques bien différentes qui ne relèvent pas des mêmes besoins économiques.

Pour investir en SCPI en maîtrisant tous les paramètres et en lissant au maximum les risques, La Centrale des SCPI préconise de composer un portefeuille multi-SCPI en: - diversifiant les secteurs d'activités du portefeuille SCPI: commerces, bureaux, immobilier de logistique, santé... - diversifier les zones géographiques, - diversifier les sociétés de gestion

En somme, le placement en SCPI, bien que méconnu, s’avère constituer une solution de placement de votre argent à la fois rentable et fiable et promet de belles perspectives d’avenir, comme il le démontre depuis les années 1980.

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