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12 points à savoir avant d’investir dans les SCPI

Publié le 09 mai 2018
Actualisé le 01 octobre 2019
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La SCPI, un support d’épargne star au cœur de toutes les discussions lors du Grand Forum du Patrimoine 2018, est un placement d’épargne immobilier permettant d’investir de manière collective et mutualisée dans l’immobilier tertiaire. Retrouvez les 12 principales réponses à vos questions par le spécialiste reconnu de la SCPI, LA CENTRALE DES SCPI.

Plus de 430 professionnels du patrimoine se sont réunis le 19 avril 2018 au Grand Hôtel lors de la 2e édition du Grand Forum du Patrimoine. Un évènement incontournable pour s’informer et échanger sur les nouveaux challenges pour les futurs conseillers en gestion de patrimoine. A cette occasion, de nombreux ateliers de travail ont été organisés par des experts de divers domaines : assurance vie, Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), gestion active, digitalisation ou encore pierre papier.

C’est justement le dernier stand, sur les SCPI, qui a suscité énormément d’attention et de curiosité de la part des professionnels. Dans le contexte actuel des taux bas, il est parfois difficile d’aller chercher de la performance sur des supports financiers, sans une prise de risque excessive.

Le placement SCPI, aujourd’hui très méconnu auprès des particuliers, mais aussi auprès des professionnels, permet de dynamiser l’épargne des particuliers en investissant sur un support immobilier offrant un rendement moyen de 4.43% en 2017, pouvant atteindre jusqu’à 6% pour certaines SCPI.

D’une année à l’autre, les SCPI séduisent de plus en plus d’épargnants français. Qu’attendez-vous pour vous lancer ?

12 questions-réponses sur la SCPI qui vous permettront d’investir sereinement dans les SCPI :

  1. La SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier ayant pour objet l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier pesant plusieurs millions, voire milliards d’euros et constitué des centaines, voire des milliers d’actifs tertiaires. Le particulier qui a acheté des parts de SCPI perçoit un loyer net et régulier à vie, au prorata de son investissement initial.

  1. Quel est le rendement des SCPI et comment sont distribués les loyers ?

Le rendement moyen des SCPI est de 4.43% en 2017, mais atteint parfois 6% pour les meilleures SCPI. Les loyers sont distribués de manière mensuelle ou trimestrielle, en fonction de la politique de distribution de chaque SCPI.

  1. La SCPI offre-t-elle une bonne diversification ?

La SCPI est un support immobilier parfaitement diversifié :

  • D’un point de vue géographique car une SCPI investit dans différentes zones géographiques en France ou en Europe.
  • D’un point de vue sectoriel en investissant dans divers types d’actifs (bureaux, commerces, activités, hôtels, cliniques, écoles, logistique).
  1. Comment puis-je assurer la gestion de tout le patrimoine ?

Investir dans les SCPI offre aux associés une facilité de gestion incomparable avec l’immobilier locatif physique, la gestion locative étant assurée à 100% par le gestionnaire de la SCPI. Le particulier peut ainsi devenir propriétaire en toute tranquillité, sans s’occuper de la mise en location, de l’encaissement et de la distribution des loyers, de l’entretien ou de la réalisation des possibles travaux.

Les sociétés de gestion leaders du marché sont Perial, Primonial REIM, La Française AM, Corum AM, Voisin, Paref Gestion ou Euryale.

  1. Puis-je investir dans les SCPI à crédit ?

Les SCPI, comme tout bien immobilier, peuvent être achetées à crédit. Profiter des taux bas, emprunter pour se constituer un patrimoine important, optimiser son investissement grâce aux charges déductibles (intérêts et assurances) – quelle que soit votre motivation, acheter des SCPI à crédit est un très bon moyen pour préparer son avenir.

  1. Les SCPI sont-elles un placement réglementé ?

Tout à fait. Le placement SCPI est parfaitement réglementé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui supervise également les sociétés de gestion et leur donne l’agrément pour pourvoir pratiquer leur métier. Les SCPI sont donc un placement encadré, réglementé et sécurisé.

  1. Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les loyers générés par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, dont la fiscalité est la suivante : votre tranche marginale d’imposition (pouvant varier de 0% à 45%) à laquelle on rajoute les prélèvements sociaux de 17.2% depuis le 1er janvier 2018. Pour les personnes soumises à l’IFI, les SCPI entrent dans l’assiette taxable de cet impôt sur la fortune immobilière et sont taxables comme tout bien immobilier.

Néanmoins, il existe de nombreuses possibilités d’optimisation fiscale afin d’alléger la pression fiscale des épargnants, tel que l’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété.

  1. Peut-on transmettre des SCPI ?

Comme tout actif de votre patrimoine, les parts de SCPI sont facilement transmissibles. De plus, contrairement à de l’immobilier traditionnel, les SCPI permettent de faire un partage équitable entre vos héritiers, sans créer des conflits inutiles. En effet, votre investissement étant comptabilisé en parts de SCPI, la répartition est très facile à réaliser.

De plus, il existe des techniques juridiques possibles à appliquer aux SCPI, permettant d’éviter les frais de succession très important, comme le démembrement viager de propriété.

  1. Quels sont les frais liés à un investissement en SCPI ?

Il existe deux types de frais dans les SCPI : les frais de souscription et les frais de gestion.

  • Les frais de souscription correspondent majoritairement aux charges liées à l’acquisition des biens par la SCPI, telles que les frais de notaire par exemple. Mais ces frais sont inclus dans le prix de part et le rendement est calculé sur 100% de la somme investie, donc pour l’investisseur cela est complétement transparent.
  • Les frais de gestion, quant à eux, permettent de financer les frais liés à l’entretien du patrimoine de la SCPI. Attention, le rendement d’une SCPI est annoncé net de frais de gestion et les loyers distribués sont eux aussi nets de frais.

Une question qui revient très souvent, mais qui est insignifiante étant donné que les frais de gestion sont déduits en amont et le rendement est calculé sur la totalité de l’investissement, les frais de souscription inclus.

  1. Quels sont les risques liés à un investissement en SCPI ?

Les SCPI investissent dans la pierre, au même titre que si vous achetiez un appartement ou une maison. Ainsi, les risques liés à un investissement en SCPI sont exactement les mêmes que ceux liés à une acquisition d’un bien physique : capital non garanti, risque d’illiquidité, risque lié à la variation des marchés.

Néanmoins, malgré ces risques, la pierre reste la valeur refuge et le premier placement préféré des Français. En plus, les SCPI offrent une parfaite mutualisation permettant de sécuriser davantage votre investissement en SCPI, face à un achat immobilier traditionnel.

  1. Quels sont les investissements déjà réalisés par des SCPI ?

A titre d’exemple, la SCPI Epargne Pierre a récemment acheté plus de 2 293m2 de bureaux à Tours pour un montant de 4.2 M€ et la SCPI Epargne foncière a investi dans un immeuble de bureaux situé dans le 14e arrondissement parisien pour un montant de plus de 61 M€.

Les SCPI européennes ont également continué à développer leurs patrimoines respectifs, comme la SCPI Corum qui a acquis deux écoles situées au Portugal, dans les grandes villes de Porto et Braga ainsi qu’un immeuble de bureaux aux Pays Bas de plus de 8 209m2 et un commerce Eroski, situé en Espagne.

Quant aux SCPI thématiques, la SCPI spécialisée dans la santé et dans l’éducation Primovie a acheté tris actifs au cours du premier trimestre 2018 : un ensemble de 6 EHPAD en Espagne, dans la région de Valence, un Pôle Santé Léonard de Vinci à Tours et une résidence hôtelière long séjour Hyatt en région parisienne.

  1. Les SCPI sont-elles adaptés à mon profil ?

Le placement SCPI s’adapte à tous les profils : étudiants, jeunes actifs, personnes souhaitant préparer leur retraite ou les retraités. Aucune restriction d’âge, de sexe, de profession, de patrimoine ou de connaissance. Une seule obligation : être informé et bien comprendre le placement SCPI. De plus, les SCPI sont très accessibles permettant à tout le monde de devenir propriétaire à partir de quelques centaines d’euros.

Comment choisir les meilleures SCPI pour mon investissement ?

De nombreux critères doivent être considérés : la stratégie de la SCPI, la qualité des immeubles qui constituent son patrimoine, la réputation de son gestionnaire ou encore le rendement sont les premiers à prendre en compte dans votre choix.

Mais d’autres critères techniques ne doivent pas être négligés : le Taux de Rendement Interne (TRI) montrant le rendement de la SCPI sur du long terme, le taux d’occupation financier (TOF) indiquant l’effet de la vacance locative sur les loyers, le report à nouveau représentant la réserve constituée par la SCPI pour faire face à des évènements imprévus et éviter ainsi la volatilité du rendement de la SCPI.

« En dehors des indicateurs techniques que nous étudions avec toute attention afin de sélectionner les meilleures SCPI pour nos clients, les convictions personnelles peuvent également être prises en compte dans le choix des SCPI : des personnes attirées par la santé investissent dans la SCPI Pierval Santé, les personnes responsables écologiquement choisissent la SCPI verte PFO2, les personnes souhaitant diversifier leur patrimoine au niveau européen achètent des parts de SCPI Corum ou Corum XL et ceux souhaitant profiter du Grand Paris souscrivent à la SCPI PF Grand Paris. Le tout est de composer un portefeuille diversifié, en cohérence avec les objectifs de l’épargnant et ses envies. » indique les critères de sélection de SCPI Véronique Baron, consultante de La Centrale des SCPI.

Parmi 178 SCPI, voici les meilleures SCPI pour l’été 2018 qui sortent du lot grâce à leurs performances, leur stratégie et des critères techniques cités ci-dessus :

Les meilleures SCPI pour 2018

ClassementSCPI de rendementREndement 2017Capitalisation au 31/03/2018TOF au 31/03/2018GestionnaireThématique

1

Epargne Pierre

5.97%

261 M€

99.52%

Voisin

Bureaux

2

Pierval Santé

5.05%

329 M€

97.30%

Euryale

Santé

3

Novapierre Allemagne

4,71%

269,4 M€**

97.5%**

Paref Gestion

Commerce en Allemagne

4

Corum

6.45%

1 191 M€

99.4%

Corum AM

Zone euro

5

Epargne Foncière

4,54%

2 177 M€

88.2%

La Française AM

Bureaux

6

PF Grand Paris

4.35%

574 M€

85.56%

Perial

Grand Paris

7

Corum XL

6,58%

91,8 M€

100%

Corum AM

International

8

Interpierre France

5.26%

97.2 M€**

96.2%**

Paref Gestion

Bureaux et commerces

9

Primovie

4,89%

1 941 M€

94.3%

Primonial REIM

Santé et éducation

10

PFO2

4,43%

1 898 M€

91.38%

Perial

Environnement

*Rendement annualisé depuis Avril 2017

** Information au 31/12/2017, NC au 31/03/2018

Pour choisir les meilleures SCPI de rendement adaptées à votre profil investisseur, un rendez-vous avec un professionnel ainsi que la réalisation d’une étude patrimoniale sont nécessaires. Gratuit et sans engagement, les experts de La Centrale des SCPI en réalisent des dizaines chaque jour afin d’optimiser l’épargne des Français et de les orienter vers les meilleures SCPI. Au 15 rue Saint Roch, la porte s’ouvre et se referme sans arrêt, surtout depuis le début de l’opération street marketing dans les beaux quartiers de Tuileries et d’Opéra.

La Centrale des SCPI est désormais connue de tous les professionnels travaillant dans ces quartiers, des particuliers de passage dans le 1er arrondissement parisien et des commerçant exerçant leurs activités dans le voisinage.

Avec ou sans rendez-vous, le moment est venu de passer à la SCPI même pour vous.

Avertissement concernant la SCPI Corum XL

Comme tout investissement immobilier, la liquidité de la SCPI CORUM XL est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

Avant tout investissement, vérifiez qu'il est adapté à la situation patrimoniale de l'épargnant et à ses objectifs d'investissements.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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