Comment protéger son conjoint marié quand on achète des SCPI ?

Acheter des parts de SCPI ne protège pas le conjoint par lui-même. Tout dépend du régime matrimonial, de la façon dont l'achat est signé et financé, et de ce qui a été prévu pour le décès.

Il n'existe pas de montage universel. Le bon choix varie selon la présence d'enfants d'une précédente union, l'écart de patrimoine entre les époux et le besoin de revenus du survivant. Et chaque levier avantage quelqu'un : un époux plutôt que l'autre, ou le conjoint plutôt que les enfants.

Cet article concerne les couples mariés. Pour les partenaires de PACS et les concubins, les règles sont différentes : voyez ce qui se passe pour le patrimoine sans testament. Les pistes ci-dessous suivent l'ordre d'un projet : le régime, l'achat, le décès, l'emprunt, puis le divorce.

Que devient une SCPI au décès d'un époux selon son régime matrimonial ?

Le régime matrimonial décide d'abord à qui appartiennent les parts.

Sous la communauté réduite aux acquêts, régime légal en l'absence de contrat de mariage, les parts souscrites pendant le mariage avec des fonds communs sont des biens communs (article 1401 du Code civil), même si un seul époux a signé le bulletin. Au décès, la moitié revient au survivant au titre de la liquidation du régime. L'autre moitié entre dans la succession.

Sous la séparation de biens, les parts appartiennent à l'époux au nom duquel elles sont inscrites. Si elles sont à son seul nom, elles composent entièrement sa succession, et le survivant n'a que ses droits de conjoint successible.

Dans tous les cas, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du Code général des impôts). L'enjeu n'est donc pas fiscal. Il tient à la part de propriété de chacun et aux revenus qui restent disponibles pour le survivant, une fois la succession ouverte. Les montages de détention à deux (indivision, SCI, démembrement croisé) sont comparés dans notre article sur l'investissement en SCPI en couple.

Séparation de biens : comment protéger l'époux qui ne détient pas les parts ?

Sous la séparation de biens, l'époux qui ne figure pas au registre des associés n'a aucun droit sur les parts de l'autre. Quatre leviers existent.

• La souscription conjointe inscrit les deux époux en indivision, avec des quotes-parts fixées dès l'achat.
• La donation entre époux de parts, ou des fonds destinés à l'achat. Elle est irrévocable lorsqu'elle porte sur des biens présents et bénéficie d'un abattement de 80 724 €, renouvelable tous les quinze ans (article 779 du CGI).
• La donation au dernier vivant, qui organise la part du survivant au décès.
• L'assurance vie, qui vient en complément.

Un point de vigilance. Financer l'achat d'un époux avec l'argent de l'autre, sans écrit, laisse un doute sur la nature de l'opération : donation, prêt ou contribution aux charges du mariage ? L'intention gagne à être consignée dans un acte, de préférence notarié.

Communauté légale : le bulletin de souscription protège-t-il le conjoint ?

Les bulletins de souscription demandent la situation matrimoniale du souscripteur et, selon les sociétés de gestion, son régime. Lorsqu'un époux marié sous la communauté souscrit seul, certains bulletins demandent aussi la signature de son conjoint, avec une mention manuscrite propre à chaque société de gestion. D'autres exigent la signature des deux époux pour toute souscription en communauté.

Cette précaution tient aux règles qui encadrent l'emploi de biens communs pour acquérir des parts de société (article 1832-2 du Code civil). Leur portée exacte pour des parts de SCPI relève du notaire.

En pratique, lisez le bulletin de la SCPI choisie avant de souscrire seul : chaque société de gestion fixe ses propres pièces. Et faites-y figurer l'accord du conjoint lorsqu'il est demandé.

Comment éviter que des parts financées par un héritage ou une donation tombent dans la communauté ?

Sous la communauté légale, tout bien est présumé commun tant que l'on ne prouve pas qu'il est propre à l'un des époux (article 1402 du Code civil). Des parts de SCPI achetées avec un héritage ou une donation reçue par un seul époux restent propres à deux conditions : l'origine des fonds doit être établie, et l'acquisition doit être faite en emploi ou remploi de fonds propres, déclaré au moment de l'achat (article 1434). Sans cette déclaration, le remploi suppose l'accord des deux époux et ne vaut qu'entre eux.

Concrètement :

• verser les fonds depuis un compte ouvert au seul nom de cet époux ;
• conserver l'acte de donation ou la déclaration de succession ;
• déclarer le remploi de fonds propres sur le bulletin lorsqu'il le permet, ou à défaut dans un écrit signé au moment de l'achat.

Les sociétés de gestion réclament de toute façon un justificatif d'origine des fonds, au titre de la lutte contre le blanchiment.

Reste une évidence que l'on oublie souvent. Classer les parts en bien propre protège l'époux qui apporte les fonds ; les laisser communes protège l'autre. C'est un arbitrage entre époux, pas une règle neutre.

Communauté universelle avec attribution intégrale : la protection maximale du survivant ?

La communauté universelle met tout en commun. Parts de SCPI comprises. Associée à une clause d'attribution intégrale, elle donne au survivant la totalité du patrimoine commun au premier décès. Pas de droits de succession pour lui (article 796-0 bis du CGI), pas d'indivision avec les enfants.

Le dispositif a pourtant ses limites.

• Les enfants non communs peuvent agir en retranchement pour protéger leur réserve (article 1527 du Code civil).
• L'abattement des enfants n'est pas utilisé au premier décès. Chaque enfant dispose de 100 000 € d'abattement sur la succession de chaque parent (article 779 du CGI). Si tout passe au survivant, cet abattement ne sert pas au premier décès, et les droits peuvent s'alourdir au second.
• Le divorce révoque de plein droit la clause d'attribution intégrale, sauf volonté contraire de l'époux qui l'a consentie (article 265 du Code civil).

Depuis la loi du 23 mars 2019, le changement de régime se fait par acte notarié sans délai d'attente. L'homologation par le juge n'est requise qu'en cas d'opposition (article 1397).

Donation au dernier vivant : quelles options pour le conjoint sur des parts de SCPI ?

Sans disposition particulière, le conjoint survivant choisit, en présence d'enfants tous communs, entre l'usufruit de tous les biens et un quart en pleine propriété. Dès qu'un enfant n'est pas commun, il n'a droit qu'à un quart en pleine propriété (article 757 du Code civil).

La donation entre époux élargit ce choix, dans la limite de la quotité disponible spéciale (article 1094-1) :

• la totalité en usufruit ;
• un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit ;
• la quotité disponible ordinaire en pleine propriété.

Exemple pédagogique. 100 000 € de parts de SCPI au nom d'un époux, qui forment tout son patrimoine, avec des enfants d'un premier mariage. Sans donation, le survivant reçoit 25 000 € de parts en pleine propriété. Avec une donation au dernier vivant, il peut opter pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit : 25 000 € de parts à lui, plus les revenus des 75 000 € restants.

Cette donation reste révocable à tout moment (article 1096). Elle tombe aussi en cas de divorce.

Pourquoi l'usufruit viager convient-il aux parts de SCPI ?

L'usufruit donne au conjoint survivant les revenus des parts, sans lui en transmettre la propriété. La SCPI s'y prête bien : les loyers sont encaissés et distribués par la société de gestion, il n'y a pas d'immeuble à administrer, et les sociétés de gestion enregistrent séparément usufruitier et nu-propriétaire. À la mort de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Les limites sont réelles. L'usufruitier n'a pas la disposition du capital et ne peut pas vendre seul les parts, ce qui gêne en cas de besoin de liquidités tardif. Il dépend aussi du niveau de distribution de la SCPI, jamais garanti, et des décisions de la société de gestion. La valeur des parts peut baisser : une SCPI comporte un risque de perte en capital.

Un survivant qui comptera sur ces revenus pour vivre doit donc mesurer la part de son budget qui en dépend, avant de préférer l'usufruit à la pleine propriété. Le fonctionnement général du démembrement est détaillé dans notre guide du démembrement de SCPI.

Clause de réversion d'usufruit : comment le conjoint garde-t-il les revenus après une donation aux enfants ?

Un époux peut donner la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants et en conserver l'usufruit : c'est la donation avec réserve d'usufruit, dont la valorisation suit le barème de l'article 669 du CGI.

La clause de réversion ajoute un étage. Elle prévoit que l'usufruit se reportera sur le conjoint s'il survit au donateur (article 949 du Code civil). Le couple garde les revenus de son vivant, les enfants reçoivent la nue-propriété, et le conjoint continue de percevoir les revenus après le décès de son époux.

En contrepartie, la donation de nue-propriété est irrévocable. Et une fois l'usufruit reporté, la vente des parts suppose l'accord du conjoint usufruitier et des enfants nus-propriétaires. La clause se rédige chez le notaire, après un examen du besoin de liquidité du couple.

SCPI en assurance vie : que change la clause bénéficiaire pour le conjoint ?

Logée dans un contrat d'assurance vie en unités de compte, la SCPI change de circuit : au décès, le capital est versé au bénéficiaire désigné dans la clause, hors succession. Pour un conjoint, la fiscalité ne fait pas la différence, puisqu'il est déjà exonéré de droits de succession et du prélèvement de l'article 990 I du CGI.

Tout se joue dans la rédaction de la clause. Une clause bénéficiaire démembrée désigne par exemple le conjoint en usufruit et les enfants en nue-propriété. Le conjoint reçoit alors le capital en quasi-usufruit et peut l'utiliser ; les enfants disposent d'une créance de restitution au second décès.

À savoir : le conjoint reçoit une somme d'argent, pas des parts de SCPI. Une clause standard ne distingue pas ces situations, d'où l'intérêt de la relire avec soin.

Indivision ou clause de tontine : quelle différence entre époux ?

Deux époux peuvent souscrire ensemble. Les deux figurent au registre, en indivision, avec des quotes-parts déterminées, et la quote-part du défunt entre dans sa succession, en indivision avec les autres héritiers.

La clause de tontine, ou clause d'accroissement, va plus loin : le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire des parts. Sa validité repose sur un aléa réel quant à l'ordre des décès. Entre époux, l'exonération de droits de succession lui retire son principal intérêt fiscal ; reste celui d'éviter l'indivision avec les héritiers du défunt, par exemple des enfants d'un premier mariage.

Rien ne garantit qu'une société de gestion accepte d'enregistrer une telle clause sur ses parts. Son accord est à obtenir par écrit avant la souscription.

Un achat de SCPI à crédit expose-t-il le conjoint ?

Tout dépend de la façon dont le prêt est signé. En communauté, un époux qui emprunte seul n'engage que ses biens propres et ses revenus ; si l'autre donne son consentement exprès, le prêt engage aussi les biens communs (article 1415 du Code civil). Lorsque les deux époux signent comme coemprunteurs, tous deux sont tenus au remboursement.

L'assurance emprunteur devient alors le principal outil de protection du survivant. Avec une quotité de 100 % sur chaque tête, le capital restant dû est entièrement remboursé au décès de l'un ou de l'autre. Avec 50 % sur chaque tête, la moitié du prêt reste à la charge du survivant.

Et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis : ils ne couvrent pas forcément les mensualités. Le fonctionnement du financement est détaillé dans notre article sur la SCPI à crédit.

Divorce : quels réflexes pour sécuriser ses parts de SCPI ?

Le divorce met à l'épreuve la qualification des parts. Deux réflexes comptent avant tout litige : conserver la preuve de l'origine des fonds (relevés, acte de donation, déclaration de succession), et vérifier que le régime mentionné sur le bulletin correspond au contrat de mariage.

Les dispositions prévues pour le décès ne survivent pas toujours au divorce. La donation au dernier vivant et la clause d'attribution intégrale sont révoquées de plein droit, sauf volonté contraire de l'époux qui les a consenties (article 265 du Code civil). Une donation de biens présents faite pendant le mariage, elle, reste acquise.

Un couple qui réorganise son patrimoine après une séparation doit donc revoir aussi ses clauses bénéficiaires d'assurance vie et ses donations. Le partage des parts entre ex-époux, ses options et son coût sont détaillés dans notre article sur l'indivision en cas de séparation ou de décès.

Quelle protection privilégier selon la situation du couple ?

Par où commencer avant de souscrire ?

• Vérifier le régime matrimonial dans le contrat de mariage ou sur l'acte de mariage, et s'assurer que le bulletin de souscription le reprend à l'identique.
• Décider qui souscrit, à quel nom et avec quels fonds, puis rassembler la preuve de leur origine.
• Faire examiner par un notaire, selon la situation familiale, une donation au dernier vivant, un changement de régime ou une clause de réversion d'usufruit.
• Relire les clauses bénéficiaires des contrats d'assurance vie existants.
• Demander à la société de gestion les pièces exigées au décès d'un associé, pour que le survivant puisse les produire sans délai. Ce qui se passe pour les loyers pendant la succession est expliqué dans notre article sur le compte courant et les revenus SCPI au décès.

Les aspects civils et successoraux relèvent du notaire. Une SCPI reste un placement de long terme : le capital, les revenus et la liquidité des parts ne sont pas garantis. Pour vérifier qu'une SCPI correspond à la situation de votre couple, vous pouvez échanger avec un consultant.