Immorente : La SCPI qui valait presque trois milliards

La SCPI Immorente a une forte probabilité d'être la première SCPI à capitaliser plus de trois milliards d'euros. Gérée par Sofidy, elle est actuellement la SCPI de rendement à capital variable dont la capitalisation est la plus importante avec 2,78 milliards d'euros au 31 mars dernier. Immorente a séduit près de 30 000 associés - 29 799 exactement - depuis sa création en 1988.

Immorente fait donc partie des SCPI créées avant 1990, longévité qui va de pair avec une performance remarquable. Depuis son origine, elle a en effet offert à ses associés un taux de rendement interne (TRI) d'excellente facture puisque équivalant à 9,56 %. Sur vingt ans, son TRI frôle 9 % (8,97 %) et il dépasse cette barre sur quinze ans (9,17 %). Sur dix ans, la performance n'est "que" de 6,75 % mais ce taux reste très bon. En 2017, Immorente a délivré à ses associés un rendement de 4,73 %, soit 30 points de plus que la moyenne des SCPI de rendement, sans oublier une revalorisation du prix de la part de 0,92 %.

Le bon taux de rendement de cette société civile de placement immobilier est notamment induit par l'utilisation d'un effet de levier de 1,135. En d'autres termes, la dette d'Immorente représente 13,5 % de la valeur de son patrimoine, soit 368 millions d'euros. Il s'agit toutefois d'un effet de levier très modéré.

Son prix de part est actuellement fixé à 330,00 euros et tout nouvel acquéreur doit en acheter quatre, soit un investissement minimal de 1 320,00 euros, ce qui demeure très accessible.

À l'issue du premier trimestre 2018, le taux d'occupation financier était de 93,85 %, ce qui constitue une performance satisfaisante pour une SCPI comptant plus de 2 000 unités locatives. De son côté, le taux d'occupation physique était de 93,49 %.

Au fil des années, ce véhicule d'épargne immobilière assistée s'est internationalisé. De SCPI 100 % française à l'origine, Immorente détient désormais 21,1 % de son patrimoine en zone euro, à savoir en Allemagne, en Belgique, et aux Pays-Bas. La majorité du parc demeure toutefois localisée en France (43,5 % en Île-de-France dont 22,4 % à Paris et 21,1 % en région parisienne) et en Province pour 30,8 %. Le solde, soit 4,6 % du patrimoine, correspond à des investissements indirects.

La typologie du patrimoine est extrêmement équilibrée avec 30,8 % de commerces localisés en centre-ville et en milieu urbain, 30,7 % de bureaux, 32,9 % de moyennes surfaces situées en périphérie et de galeries commerciales et enfin 5,6 % d'autres activités.

Au cours du premier trimestre, Immorente a procédé à trois investissements au sein de la zone euro représentant 41,3 millions d'euros et offrant un taux de rendement acte en main moyen de 6,51 %. Il s'agit d'abord d'un portefeuille de huit commerces de centre-ville et de sept logements localisés dans quatre villes différentes des Pays-Bas. Immorente a ensuite acquis deux moyennes surfaces de périphérie situées à Freibourg en Allemagne.

Enfin, en France, la SCPI Immorente a réalisé un co-investissement dans un portefeuille de dix restaurants Léon de Bruxelles sis en Île-de-France. La surface cumulée de tous ces investissements correspond à près de 19 000 m².

Cette société civile de placement immobilier a en outre procédé à des arbitrages en cédant pour 1,1 million d'euros plusieurs actifs vacants ne répondant plus à ses critères d'investissement. Ces derniers ont permis de dégager une plus-value nette fiscale de près de 58 000 euros.

Il apparaît donc clairement qu'Immorente va de plus en plus s'internationaliser afin de créer de la valeur pour ses associés. Nous vous tiendrons au courant au fil des trimestres de l'évolution de ce produit d'épargne immobilière assistée.

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