Le démembrement viager de parts de SCPI : la solution idéale pour acheter ses parts de SCPI en famille

Procédé connu, le démembrement viager est souvent utilisé en immobilier résidentiel grâce aux compétences des notaires. Moins connu mais encore plus efficace, le démembrement viager de parts de SCPI est sur une pente ascendante, notamment au regard de la situation  démographique de la France. Il est donc nécessaire de faire le point sur cette idée d’ingénierie patrimoniale efficiente.

Comment fonctionne le démembrement viager de parts de SCPI ?

Le démembrement viager de parts de SCPI est une technique qui vise à préparer et à optimiser la transmission de son patrimoine en scindant l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit des SCPI est généralement acquis par le donataire tandis que la nue-propriété revient à ses héritiers, généralement ses enfants.

Il est possible d’opérer le démembrement viager au moment de l’acquisition des parts de SCPI ou a posteriori, auprès d’un notaire, lorsque la transmission devient l’objectif patrimonial premier de l’investisseur.

Les parents deviennent le plus souvent usufruitiers car ils ont besoin d’un complément de revenus. Ils perçoivent l'intégralité des dividendes des SCPI jusqu’à leur décès mais ne bénéficient d’aucun droit sur le capital qui reviendra au nu-propriétaire au terme de l’opération. Ce procédé permet aux parents de transmettre par anticipation l’intégralité de leurs parts de SCPI tout en percevant 100 % des loyers. Par conséquent, un usufruitier de parts de SCPI ne s’acquitte que d’une partie du prix de souscription mais profite de tous les loyers générés par les SCPI.

Le nu-propriétaire est le plus souvent un héritier du détenteur de l’usufruit de parts de SCPI. Il détient le capital et n’hérite de la pleine propriété des parts de SCPI qu’au décès de l’usufruitier.

Comme le note Thibault Le Coail, consultant au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Moins l’usufruitier est âgé, plus le démembrement est intéressant fiscalement. Il est donc très important de procéder le plus tôt possible au démembrement viager. »

La clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est de 90 % pour un usufruitier ayant moins de 21 ans et déminue de 10 % par tranche de 10 ans pour ne plus être que de 10 % à partir de 91 ans.

Pourquoi est-il plus intéressant d’acheter des SCPI qu’un bien immobilier en démembrement viager ?

Il est clairement plus intéressant d’acheter des SCPI plutôt qu’un bien immobilier en démembrement viager. En effet, la transmission d’un bien immobilier en démembrement viager  induit souvent des difficultés au sein de la succession : volonté de vente de certains héritiers, de réalisation de travaux, voire de récupération de la jouissance du bien. En outre, il est impossible de morceler une maison ou un appartement, ce qui n’est pas le cas d’un  portefeuille de SCPI de rendement.

Le démembrement, comme l’indique Théo Darroman, consultant au sein de La Centrale des SCPI, permet : « d’acquérir de l’immobilier mutualisé en toute simplicité et en réglant moins de droits. C’est donc une solution très pertinente pour chaque épargnant. »

Investir en parts de SCPI s’impose ainsi comme une solution idéale pour une transmission de patrimoine facilitée. Lors de la succession, les héritiers récupèrent chacun un nombre identique de parts de SCPI qu’ils pourront gérer indépendamment sans être sous le régime de l’indivision. Ces parts pourront être conservées ou vendues sans payer le moindre droit de succession. En outre, il est extrêmement facile de souscrire à des SCPI de rendement en démembrement viager. Chaque société de gestion dispose d’un kit de souscription spécifique utilisé pour le démembrement viager. De plus, contrairement à un démembrement viager signé devant notaire, une émolument n’est dû.

L’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement viager permet de transmettre une partie de son patrimoine à moindre coût sans créer le moindre problème entre les héritiers.

Il est toutefois fondamental de recourir à des spécialistes des SCPI et de l’ingénierie patrimoniale afin d’effectuer son démembrement viager de SCPI. Parmi les sociétés ayant pignon sur rue depuis une dizaine d’années figure La Centrale des SCPI dont les consultants sont joignables six jours sur sept au 01.44.56.00.23. Pourquoi ne pas investir en démembrement viager  sur les meilleures SCPI du marché ?