SCPI Démembrement viager: la solution pour transmettre sans frais

Le démembrement viager en SCPI est une stratégie d’investissement immobilière avantageuse pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine tout en allégeant leur fiscalité. Il consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Ce mécanisme permet de bénéficier des avantages des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) tout en ajustant les objectifs d’investissement selon le profil et les besoins de l’épargnant.

Qu’est-ce que le démembrement viager en SCPI ?

Le démembrement viager en SCPI consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :

L’usufruit : il permet à l’usufruitier de percevoir les revenus du bien, en l’occurrence les loyers générés par la SCPI. Il bénéficie ainsi d’un revenu immédiat sans avoir à détenir la pleine propriété.

La nue-propriété : elle appartient au nu-propriétaire, qui détient le droit de propriété sans percevoir les revenus. En contrepartie, il devient plein propriétaire du bien à la fin du démembrement, souvent après une période déterminée ou au décès de l’usufruitier.

Dans le cadre des SCPI démembrement viager, cette stratégie permet à chacun des acteurs (usufruitier et nu-propriétaire) de répondre à des objectifs différents : le premier recherche un revenu immédiat, tandis que le second cherche à constituer un patrimoine à long terme avec une fiscalité allégée.

Les avantages du démembrement viager en SCPI

Le SCPI démembrement viager offre plusieurs avantages, notamment pour les épargnants qui souhaitent adapter leur stratégie patrimoniale :

Fiscalité réduite pour le nu-propriétaire :

Pendant la durée du démembrement viager, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n’est donc pas imposé sur les loyers de la SCPI. Il n’est pas concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), tant que le bien est démembré.

Accès à la pleine propriété à moindre coût :

Le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI à un prix réduit (généralement entre 60 % et 70 % de la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier: cf barème ci dessous), lui permettant d’investir dans l’immobilier à un coût avantageux. À terme, il récupère l’intégralité des parts en pleine propriété.

Perception de revenus immédiats pour l’usufruitier :

L’usufruitier, quant à lui, peut percevoir des revenus sans avoir à investir dans la pleine propriété, ce qui constitue un excellent complément de revenus, par exemple pour un retraité.

Le fonctionnement du démembrement viager en SCPI

Le mécanisme de SCPI démembrement viager repose sur un principe simple : un investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI, tandis qu’un autre investisseur achète l’usufruit. La durée du démembrement est souvent établie à vie, en fonction de l’âge de l’usufruitier, ou pour une durée déterminée. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et devient plein propriétaire des parts sans frais supplémentaires.

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, ce qui peut être avantageux pour réduire sa pression fiscale et optimiser la transmission de son patrimoine.

Clé de répartition des SCPI en démembrement viager

En démembrement viager de SCPI, la valeur est répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier en fonction du barème d'un article du Code Général des Impôts. Voici ci-dessous comment cela fonctionne.

Comment faire une donation par démembrement viager de parts de SCPI en pratique ?

Il est possible de réaliser une donation SCPI démembrement viager sans nécessairement passer par un notaire, en fonction du moment où l’opération est effectuée.

Faire un démembrement viager au moment de l’achat des SCPI :

Au moment de souscrire, vous pouvez directement attribuer l’usufruit à vous-même et la nue-propriété à un enfant.

"C'est une stratégie qui a l'avantage de ne rien coûter aux investisseurs. On va directement acter le démembrement viager dans les bulletins de souscription des SCPI" (Anne Cocagne, consultante en gestion de patrimoine Nous vous conseillons de vous faire assister par un consultant de La Centrale des SCPI pour procéder à cette opération afin de ne pas faire d'erreurs dans le remplissage des bulletins.

Faire un démembrement viager près l’achat des SCPI :

Le démembrement viager peut aussi être réalisé après l’acquisition de parts en pleine propriété, mais cette démarche peut entraîner des frais supplémentaires de la part des SCPI qui enregistrent la donation (des SCPI le font gratuitement mais certaines prennent des frais de l'ordre de 100 à 700 € pour l'enregistrement).

Pour le faire, certaines SCPI acceptent que vous leur envoyer un formulaire CERFA n°2735. Cependant il est parfois préférable de passer par un notaire selon les spécificités de la donation.

Fiscalité des SCPI en démembrement viager: quels sont les droits et abattements ?

Vous avez le droit à un abattement en fonction du lien de parenté avec la personne à qui vous transmettez les SCPI en démembrement viager. Le montant de la nue-propriété doit être calqué sur le montant de l'abattement disponible afin de réaliser l'opération la plus économique possible.

Ainsi, un enfant peut investir jusqu'à 100 000 € en nu-propriété avec son père sans payer aucun impôt avec le système du démebrement viager de SCPI.

Les abattements se "rechargent" tous les 15 ans. On peut donc multiplier les opérations si l'on commence tôt.

Exemple d'un démembrement viager de SCPI et des économies d'impôts

Un père de 55 ans investit pour 200 000 € en SCPI en démembrement viager avec son fils.

Le père et le fils vont donc acheter en même temps les parts. Le père pour l'usufruit et le fils pour la nue-propriété.

Avantage pour le père

Il garde les revenus toute sa vie et a déjà anticipé sa transmission.

Avantage pour le fils

Le fils n'a pas à débourser d'argent pour investir. En réalité la totalité de l'argent a été investi par le père qui lui a donné sa fraction de nue-propriété. Au décès de son père, il aura la totalité des SCPI sans aucun droit de succession.

Combien cela coûte fiscalement ?

Comme le père a 55 ans, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété représentent chacune 50% de la valeur des SCPI. La nue-propriété est donc valorisée 100 000€, c'est pile le montant de l'abattement. Il n'y aura donc aucun impôt à régler.

Avec ce système, le père a donc transmis 200 000 € à son fils à terme sans payer un euro d'impôt.

Le démembrement viager en SCPI : un outil de diversification

Pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, le SCPI démembrement viager représente une solution flexible et rentable. En choisissant de ne pas percevoir de revenus pendant une période donnée, ils peuvent se constituer un capital à long terme, tout en évitant l’impôt sur les revenus et l’IFI.

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux personnes souhaitant préparer leur succession ou réduire leur imposition pendant la phase de constitution de patrimoine. À la fin du démembrement, ils récupèrent l’intégralité des parts en pleine propriété, avec la possibilité de percevoir les revenus des SCPI ou de vendre leurs parts à un prix généralement supérieur à leur investissement initial.