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SCPI en démembrement viager

Bon à savoir
Mis à jour le 4 novembre 2019

La Société Civile de Placement Immobilier, communément appelé SCPI, est un investissement immobilier à part entière. Comme tout investissement immobilier, différentes techniques d’acquisitions s’offrent à l’épargnant. Les plus connues sont l’achat de parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement temporaire de propriétéet en démembrement viager.

Le principe du démembrement viager en SCPI

Le démembrement viager en SCPI est donc une des méthodes de souscription de part en SCPI, pour les personnes physiques et les entreprises notamment les SCI. Il s’agit d’une technique juridique qui divise la pleine propriété des parts en SCPI en deux parties bien distinctes : la nue-propriété de la part de SCPI et l’usufruit de la part de SCPI.  Utiliser cette technique d’acquisition relève être pertinente selon votre objectif patrimonial, plus particulièrement pour transmettre une partie de son patrimoine immobilier à ses ayants droit.

En effet, c’est au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire récupère dans son intégralité la pleine propriété de la part de SCPI. C’est alors que le démembrement viager en SCPI prend fin.  L’âge de l’usufruitier lors de la souscription détermine la valeur de la part en SCPI selon un barème fiscal.

Ci-dessous le barème fiscal du démembrement viager (article 669 du Code général des impôts) :

Age de l’ usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

21 à 30 ans

80 %

20 %

31 à 40 ans

70 %

30 %

41 à 50 ans

60 %

40 %

51 à 60 ans

50 %

50 %

61 à 70 ans

40 %

60 %

71 à 80 ans

30 %

70 %

81 à 90 ans

20 %

80 %

Plus de 90 ans

10 %

10 %

Age de l’ usufruitier

21 à 30 ans

Valeur de l’usufruit

80 %

Valeur de la nue-propriété

20 %

Age de l’ usufruitier

31 à 40 ans

Valeur de l’usufruit

70 %

Valeur de la nue-propriété

30 %

Age de l’ usufruitier

41 à 50 ans

Valeur de l’usufruit

60 %

Valeur de la nue-propriété

40 %

Age de l’ usufruitier

51 à 60 ans

Valeur de l’usufruit

50 %

Valeur de la nue-propriété

50 %

Age de l’ usufruitier

61 à 70 ans

Valeur de l’usufruit

40 %

Valeur de la nue-propriété

60 %

Age de l’ usufruitier

71 à 80 ans

Valeur de l’usufruit

30 %

Valeur de la nue-propriété

70 %

Age de l’ usufruitier

81 à 90 ans

Valeur de l’usufruit

20 %

Valeur de la nue-propriété

80 %

Age de l’ usufruitier

Plus de 90 ans

Valeur de l’usufruit

10 %

Valeur de la nue-propriété

10 %

Pour illustrer le tableau précédent, prenons l’exemple d’un usufruitier qui a 68 ans au moment de l’opération en démembrement viager pour l’achat d’un montant de 50 000 € de part de la SCPI PIERVAL SANTE. Dans ce cas précis, l’usufruit va acquérir 40 % du prix de la part en SCPI et le nu-propriétaire 60 % du prix de la part en SCPI.

SCPI PIERVAL SANTE en démembrement viager :
Prix de la part : 1000 € soit 50 parts acquise au global.
Valeur d’une part pour l’usufruitier : 1000 x 60 % : 600 €
Soit 30 000 € au total.
Valeur d’une part pour le nu-propriétaire : 1000 x 40 % : 400 €
Soit 20 000 € au total.

L’usufruitier peut profiter de cette opération en démembrement viager en part de SCPI pour effectuer une donation de 20 000 € au nu-propriétaire afin de transmettre une partie de son patrimoine et de bénéficier d’un avantage fiscal.

La donation de son vivant avec le démembrement viager en SCPI

Tout professionnel de la gestion de patrimoine conseillera d’anticiper la transmission de son patrimoine. Le facteur mis en avant reste l’avantage fiscal non négligeable.

En effet, le démembrement viager en part de SCPI vous permet d’exploiter de façon subtile et optimale l’abattement sur les donations. Ce  montant sur l’abattement dépend de plusieurs critères : du lien de parenté entre le donateur, celui qui a consenti la ou les donations ainsi que le bénéficiaire.

Vous etes :

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

L’époux ou l’épouse du donateur

80 724 €

Le ou la partenaire de Pacs du donateur

80 724 €

Un ascendant ou un enfant du donateur

100 000 €

Un petit-enfant du donateur

31 865 €

Un arrière petit enfant du donateur

5 310 €

Un frère ou une soeur du donateur

15 932 €

Un neveu ou ne nièce du donateur

7 967 €

Une personne handicapée

159 325 € (abattement cumulable avec les autres)

Vous etes :

L’époux ou l’épouse du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

80 724 €

Vous etes :

Le ou la partenaire de Pacs du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

80 724 €

Vous etes :

Un ascendant ou un enfant du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

100 000 €

Vous etes :

Un petit-enfant du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

31 865 €

Vous etes :

Un arrière petit enfant du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

5 310 €

Vous etes :

Un frère ou une soeur du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

15 932 €

Vous etes :

Un neveu ou ne nièce du donateur

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

7 967 €

Vous etes :

Une personne handicapée

Le montant de l’abattement auquel vous avez le droit est de :

159 325 € (abattement cumulable avec les autres)

Il est également possible de cumuler avec les différents abattements vus dans le tableau ci-dessus, d’une exonération totale de fiscalité au titre de « dons familiaux » dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans. Et ceux, par parents pour chacun des enfants. Il est donc pertinent de profiter de cette exonération pour transmettre les parts de SCPI à ses ayants droit avec le démembrement viager en part de SCPI plutôt que de laisser de la liquidité sur un livret bancaire ou une assurance-vie avec des rendements inférieurs à l’inflation donc sans aucune création de richesse.

Prenons un exemple :
Une mère de 75 ans effectue pour la première fois un don à son enfant majeur 70 000 € de part en SCPI pour la nue-propriété.
La somme est exonérée à hauteur de 31 865 € au titre de « dons familiaux de sommes d’argent ». Le delta restant, soit 43 135 € bénéficie de l’abattement personnel de 100 000 € par enfant vu dans le tableau précédent.
De ce fait, le don global de 70 000 € n’est acquitté d’aucun droit.

Le démembrement viager en part de SCPI, dans quel cas ?

On retrouve trois cas majeurs pour une utilisation cohérente et efficace du démembrement viager en part de SCPI.

Dans le premier cas, les parents utilisent le démembrement viager de part en SCPI en gardant l’usufruit donc les loyers le temps de leur vivant et donnent la nue-propriété aux enfants de façon équitable pour préparer la transmission du patrimoine.

Dans le deuxième cas, à la cession d’un actif immobilier démembré, la possibilité s’offre de déplacer le démembrement sur des parts en SCPI plutôt que de répartir les liquidités de la vente entre nu-propriétaire et usufruitier.

Dans le troisième cas, les parents achètent l’usufruit de la part en SCPI et donnent la nue-propriété en ayant effectué une donation au préalable. Ce dispositif permet également de diminuer de façon conséquente les droits de succession lors du décès des parents.

Les avantages du démembrement viager en SCPI

En démembrant la part de SCPI sous le dispositif du démembrement viager,  l’usufruitier continue de percevoir les loyers des SCPI tout au long de sa vie. L’avantage principal de ce mécanisme est d’anticiper la transmission de son patrimoine dans la limite des droits de donation.

Le deuxième avantage concerne le nu-propriétaire qui pendant la durée de vie de l’usufruitier, ne percevant pas de loyer, son patrimoine immobilier en part de SCPI n’entrera pas dans la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, étant propriétaire d’un nombre de parts en SCPI, le nu-propriétaire bénéficiera de l’augmentation du prix de part de la SCPI et donc plus de capital à l’issue du démembrement. Ainsi, lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire verra son capital gonflé et donc bénéficiera de plus de loyer à vie de façon indéfinie dans le temps.

En conclusion, le démembrement viager de part en SCPI est un des dispositifs les plus efficaces pour commencer à transmettre une partie de son patrimoine tout continuant à jouir des loyers grâce à l’usufruit de la part en SCPI.  Le nu-propriétaire de la part en SCPI quant à lui, deviendra pleinement propriétaire de la part en SCPI au décès de l’usufruitier et pourra récolter à son tour les loyers des parts en SCPI.

Article publié le 4 novembre 2019

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