Qu'est-ce que le démembrement viager ?

Préparer sa transmission patrimoniale permet d’optimiser la fiscalité sur les droits de succession et d’aider ses enfants. Avec le démembrement viager SCPI, vous pouvez transmettre votre patrimoine immobilier locatif de votre vivant, tout en continuant à percevoir des revenus complémentaires.

Quel est le principe du démembrement viager en SCPI ?

Le démembrement viager est un mécanisme juridique qui permet de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Autrement dit, il permet à une personne (le donateur) de détenir l’usufruit du bien, donc le droit de percevoir les revenus, tandis qu’une autre personne (le bénéficiaire) détient la nue-propriété, donc le droit de propriété du bien immobilier sans percevoir les revenus.

Avec l’investissement en SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, le démembrement viager permet aux parents ou grands-parents d’acquérir des parts de SCPI et d’en garder la jouissance grâce à l’usufruit de la part en SCPI. La nue-propriété est ainsi transmise aux enfants ou aux petits-enfants qui deviendront propriétaires des parts en SCPI en pleine propriété aux décès des parents ou grands-parents.

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € de SCPI par enfant sans aucuns droits de donation à payer. Un couple peut transmettre 200 000 € en une ou plusieurs fois à chaque enfant tous les 15 ans avec une exonération de droits. Les grands-parents peuvent dans les mêmes conditions, transmettre 31 865 € de SCPI à chaque petits-enfants.

Bon à savoir :

Ces abattements peuvent se cumuler : un enfant peut donc recevoir 200 000 € (100 000 x 2) de ses parents et 127 460 € (31 865 x 4) de ses quatre grands-parents tous les 15 ans sans droit de donation à régler. La donation doit être déclarée à l'administration fiscale même si elle n'est pas imposée. Les enfants et petits-enfants peuvent effectuer en ligne la déclaration du don reçu directement en se connectant à leur « Espace particulier ». Pour cela, après s’être authentifié dans l’« Espace particulier », ils doivent cliquer sur l’onglet Déclarer puis Déclarer un don ou une cession de droits sociaux puis Accéder.

Ils peuvent aussi déposer, auprès du service chargé de l'enregistrement de leurs domiciles respectifs, un imprimé 2735 en double exemplaire. Le formulaire n° 2735 est à votre disposition sur le site www.impots.gouv.fr.

Comment procède-t-on à une donation immobilière en SCPI ?

Les droits de donation varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Il est recommandé de se faire conseiller par un expert patrimoniale avant de procéder à une donation immobilière. La Centrale des SCPI offre des solutions clés en main pour la transmission de SCPI en démembrement viager.

Les experts en viager SCPI de La Centrale des SCPI nous communiquent les 2 solutions pour transmettre sans droits de donation son patrimoine SCPI :

1ère solution : vous êtes déjà propriétaire de part en SCPI.

Si vous êtes propriétaire de parts en SCPI en pleine propriété, vous pouvez toujours mettre en place un démembrement viager SCPI pour transmettre votre patrimoine. Une décote s’appliquera selon l’âge du donateur donc de l’usufruitier. Ce transfert de propriété se met en place avec l’aide d’un notaire. Avec vos attestations de propriété SCPI, le notaire va transmettre la nue-propriété de vos parts à vos enfants ou petits-enfants et vous laisser la partie usufruit afin de percevoir des revenus complémentaires.

2ème solution : vous souhaitez acquérir des parts en SCPI.

Si vous n’avez pas encore procédé à l’achat de part en SCPI, vous pouvez éviter le passage chez le notaire pour transmettre la nue-propriété dès l’acquisition des SCPI. Dans ce cas précis, vous devez envoyer les fonds correspondants à la partie nue-propriété à votre enfant qu’il puisse effectuer le virement de son compte à la SCPI. Cette opération doit être supervisée par un expert SCPI qui s’occupera des démarches pour vous.

Bon à savoir :

L’âge de l’usufruitier lors de la souscription détermine la valeur de la part en SCPI selon un barème fiscal. Ci-dessous le barème fiscal du démembrement viager (article 669 du Code général des impôts) :

Le démembrement viager SCPI présente de nombreux avantages. Cette technique apparaît comme la meilleure solution patrimoniale pour transmettre de son vivant sans droit de succession tout ou en parti son immobilier SCPI. Se faire accompagner pour acheter les meilleures SCPI du marché et mettre en place un démembrement viager est essentiel. La Centrale des SCPI accompagne chaque année des centaines de familles à investir en viager. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site www.centraledesscpi.com ou appelez directement le 01.44.56.00.23.