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Pensez au démembrement viager de parts de SCPI pour en faire profiter vos proches

Bon à savoir
Mis à jour le 8 mars 2021
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La crise du Covid-19 a poussé les Français à réaliser de nombreuses donations à leurs enfants. Il existe toutefois d’autres moyens d’optimiser sa succession. Parmi ces moyens figure le démembrement viager. Intéressons-nous plus particulièrement au démembrement viager de parts de SCPI de rendement.

Notons tout d’abord qu’il est plus intéressant d’acheter des parts de SCPI qu’un bien immobilier en démembrement viager. En effet, la transmission d’un bien immobilier induit très souvent des problèmes au sein des familles. Certains héritiers peuvent vouloir céder ledit bien immobilier, réaliser des travaux, voire en récupérer la jouissance. Rien de tout cela ne peut se produire lors d’un achat de parts de SCPI de rendement en démembrement viager.

Concrètement, le démembrement viager de parts de SCPI consiste à scinder définitivement l’usufruit, c’est-à-dire les dividendes perçus par la SCPI, de la nue-propriété, à savoir les murs. D’un point de vue juridique, l’usufruitier va percevoir la totalité des revenus générés par les parts de SCPI jusqu’à son décès, date à partir de laquelle le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété des SCPI et ce sans la moindre fiscalité.

Ayant besoin d’un complément de revenus, les parents deviennent dans l’immense majorité des cas usufruitiers mais renoncent au capital proprement dit. Le nu-propriétaire est donc le plus souvent un héritier de l’usufruitier des parts de SCPI. Notons que ce dernier ne peut pas exiger que les parts de SCPI soient revendues sauf accord avec l'usufruitier.

Acheter des parts de SCPI en démembrement viager est donc le moyen le plus simple d’anticiper et d’optimiser la transmission de son patrimoine. En effet, lors de la succession, les héritiers récupèreront chacun un nombre identique de parts de SCPI qu’ils pourront gérer à leur guise sans être astreints au régime de l’indivision. Les parts précitées seront ainsi conservées ou vendues par les héritiers.

En outre, nul besoin de passer par un notaire pour démembrer ses parts de SCPI de rendement lors de leur achat puisque chaque société de gestion dispose de formulaires permettant de réaliser ledit démembrement viager. Ce procédé offre les mêmes garanties qu’un acte signé devant notaire et permet de réaliser des économies.

La clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par l’article 669 du Code Général des Impôts qui a prévu le barème fiscal suivant, fonction de l’âge de l’usufruitier :

Âge de l'usufruitier

moins de 21 ans

de 21 ans à 30 ans

de 31 ans à 40 ans

de 41 ans à 50 ans

de 51 ans à 60 ans

de 61 ans à 70 ans

de 71 ans à 80 ans

de 81 ans à 90 ans

plus de 91 ans

Valeur usufruit

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Valeur nue-propriété

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Âge de l'usufruitier

Valeur usufruit

moins de 21 ans

90%

de 21 ans à 30 ans

80%

de 31 ans à 40 ans

70%

de 41 ans à 50 ans

60%

de 51 ans à 60 ans

50%

de 61 ans à 70 ans

40%

de 71 ans à 80 ans

30%

de 81 ans à 90 ans

20%

plus de 91 ans

10%

Âge de l'usufruitier

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

10%

de 21 ans à 30 ans

20%

de 31 ans à 40 ans

30%

de 41 ans à 50 ans

40%

de 51 ans à 60 ans

50%

de 61 ans à 70 ans

60%

de 71 ans à 80 ans

70%

de 81 ans à 90 ans

80%

plus de 91 ans

90%

Si vous avez déjà fait l’acquisition de parts de SCPI, il est tout de même possible d’en optimiser la transmission au travers d’une donation à vos héritiers. Il sera toutefois nécessaire de passer par un notaire qui vous expliquera comment procéder en fonction de votre régime matrimonial et de votre nombre d’enfants.

Démembrer des parts de SCPI que l’on détient est donc totalement faisable sachant que cette donation sera éventuellement soumise aux droits de mutation à titre gratuit après application des abattements légaux. De plus, il faudra s’acquitter de droits d’enregistrement sur la quote-part donnée et éventuellement de frais de dossier auprès de la société de gestion de vos SCPI.

En résumé, le démembrement viager consiste pour les souscripteurs à souscrire à l’usufruit des parts de SCPI tandis que la nue-propriété appartient désormais aux héritiers.

Ce procédé permet aux parents de transmettre par anticipation la totalité de leurs parts de SCPI tout en percevant l’intégralité des loyers jusqu’à leur décès. Le démembrement viager de parts de SCPI permet donc de faciliter la transmission de son patrimoine tout en en optimisant sa fiscalité.

L’ensemble des consultants de La Centrale des SCPI se tient à votre disposition pour toute question et pour toute simulation d’achat de parts de SCPI de rendement via un démembrement viager.

Article publié le 8 mars 2021

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Article publié le 8 mars 2021

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