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Qu’est-ce que la SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

Bon à savoir
Mis à jour le 11 juillet 2019

L'économiste britannique John Maynard Keynes a déclaré : "Éviter de payer des impôts est la seule recherche intellectuelle gratifiante." Toutefois, s'acquitter de son devoir fiscal demeure une nécessité. Existe-t-il néanmoins des moyens d'investir, notamment en immobilier, sans payer d'impôt ? Oui, c’est possible.

Lorsque l'on pense à un placement sans impôt, le livret A vient immédiatement à l'esprit. Sauf que le livret A ne rapporte que 0,75 % par an, soit moins que l'inflation. Aussi, mieux vaut oublier ce produit d'un autre âge et se tourner vers des horizons plus rémunérateurs et plus en phase avec la mondialisation de l'économie. Il est souvent dit que les Français sont attachés à la pierre et qu'ils se sont fait une raison de la fiscalité immobilière stratosphérique. N'existe-t-il pas cependant un moyen d'investir en immobilier sans payer d'impôt ou de prélèvements sociaux ?

Afin de ne pas payer d'impôt sur un revenu ou de prélèvements sociaux, il est nécessaire de ne pas percevoir de revenu. Monsieur de Lapalisse n'aurait pas dit mieux mais, au-delà de la boutade, il existe une subtilité que vous allez découvrir si vous ne la connaissez déjà. Il faudrait simplement acheter un produit qui se revaloriserait au fil du temps, et ce produit porte un nom technique : la nue-propriété. Rappelons que la nue-propriété et l'usufruit forment la pleine-propriété d'un bien.

Le mécanisme du démembrement temporaire de propriété s'applique à tout investissement immobilier

En achetant la nue-propriété d'un bien immobilier pour une durée déterminée, les spécialistes parlent de démembrement temporaire de propriété, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu et ne subit donc aucune fiscalité. En contrepartie, il paie son bien moins cher que son prix normal. À l'issue du démembrement, l'investisseur récupère la pleine-propriété du bien et en perçoit les fruits.

Ce principe existe pour des achats immobiliers en direct mais reste toutefois peu usité en comparaison avec les investissements immobiliers réalisés en pleine-propriété. Acheter la nue-propriété d'un bien immobilier détenu en direct évite certes toute fiscalité durant la période de démembrement mais n'exonère pas l'investisseur des contraintes de gestion à l'issue de celle-ci. C'est donc reculer pour mieux sauter dans le précipice de problèmes locatifs à plus ou moins longue échéance.

Dans ces conditions, le seul moyen pour investir en immobilier sans payer d'impôt et sans la moindre contrainte de gestion à l'issue du démembrement temporaire de propriété réside dans l'achat de nue-propriété de parts de SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier.

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété permet d'investir en immobilier sans payer d'impôt

Les sociétés civiles de placement immobilier, connues également sous le terme de pierre-papier, permettent d'investir en immobilier tertiaire (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, hôtels, immobilier de la santé et de l'éducation, immobilier de tourisme…) de manière mutualisée et sans souci de gestion. La diversification des investissements immobiliers est à la fois géographique et par type de bien.

Dans notre exemple, l’investisseur achète la nue-propriété des parts tandis que l'usufruit est acquis par une entreprise assujettie à l'impôt sur les sociétés qui souhaite placer une partie de sa trésorerie sur une durée déterminée. La durée du démembrement varie entre trois et vingt ans, ce qui offre un choix considérable. Toutefois, il est impossible d'acheter la nue-propriété à crédit, les banques se refusant à prêter pour ce type d'opération.

En revanche, durant toute la durée du démembrement, la valeur des parts détenues en nue-propriété n'entre pas ans l'assiette de calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, l'IFI. Comme le remarque Lionel Benhamou, l'un des associés fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), la plate-forme leader de la distribution de parts de SCPI en France : "En fonction de sa situation patrimoniale, il est donc très intéressant d'acheter la nue-propriété de parts de SCPI pour réduire son assiette fiscale."

Quelles SCPI faut-il acheter en nue-propriété pour maximiser son opération patrimoniale ?

En matière d'ingénierie patrimoniale, il convient de faire du sur-mesure après avoir réalisé le bilan patrimonial de chacun. Toutefois, il est possible de donner quelques pistes parmi l'ensemble des SCPI de rendement de la place. Notez que la grille de répartition entre le prix d'achat de la nue-propriété et celui de l'usufruit diffère d'une SCPI à l'autre et que seul le recours à des spécialistes des SCPI vous permettra de disposer de simulations adéquates correspondant exactement à votre situation personnelle et à la somme que vous souhaitez investir dans ce dispositif attrayant.

Sachant que plus le rendement de la SCPI est élevé, plus le prix de la nue-propriété sera bas puisque l'usufruitier percevra des dividendes intéressants, il peut être judicieux de se tourner vers des SCPI offrant un rendement supérieur au rendement moyen des SCPI (4,43 % en 2017).

De même, comme une fois la pleine-propriété reconstituée, les investisseurs gardent généralement leurs parts ou les transmettent à leurs proches, il faut rechercher la diversification géographique la plus importante possible. Il importe également de ne pas limiter son choix de SCPI à une seule d'entre elles mais d'en mixer au moins trois pour se confectionner un portefeuille équilibré de SCPI. Dans ces conditions, les experts de La Centrale des SCPI auraient tendance à proposer l'achat de parts de SCPI des quatre produits d'épargne immobilière assistée suivants :

Corum Origin et Corum XL créées par la société de gestion Corum Asset Management dont la diversification au sein de la zone euro pour Corum Origin et dans toute l'Europe pour Corum XL offre des perspectives sur le moyen et le long terme. N'oublions pas non plus une diversification importante par type d'actifs.

Pierval Santé dont la société de gestion est Euryale Asset Management, pour son approche thématique dans le secteur de la santé comme son nom l'indique et sa diversification géographique en France, en Irlande et en Allemagne. L'immobilier de la santé demeure un secteur très porteur du fait du vieillissement de la population européenne.

Épargne Pierre pour ceux qui veulent rester dans l'hexagone tout en diversifiant leur investissement par nature de biens même si Voisin, sa société de gestion, a désormais la possibilité d'investir en dehors de nos frontières en zone euro.

Avec l'achat de la nue-propriété des quatre SCPI précitées, vous pouvez donc investir en immobilier sans payer d'impôt avec des perspectives de retour sur investissement satisfaisantes toutes choses égales par ailleurs à moyen ou long terme.

Découvrez la SCPI en démembrement temporaire de propriété en video :

Article publié le 29 octobre 2018

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