Qu’est-ce que le démembrement temporaire des SCPI ?

Le démembrement temporaire de propriété des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est un moyen méconnu mais simple d’augmenter son patrimoine immobilier sans impôts. C’est une pratique patrimoniale légale qui n’a qu’un seul coût : le temps. En effet, il faut patienter avant de profiter des bienfaits du démembrement temporaire de propriété. Mais patienter combien de temps ? Tout dépend du choix de l’investisseur. Aussi, sans plus attendre, découvrons ce qu’est le démembrement temporaire de propriété et à quels types d’investisseurs immobiliers il convient le mieux.

Que faut-il savoir sur le démembrement temporaire de propriété avant d’investir en SCPI de rendement ?

Rappels sur les notions d’usufruit et de nue-propriété

Un investisseur achetant seul ses parts de SCPI de rendement sera à la fois usufruitier et nu-propriétaire. Concrètement, il percevra ses dividendes et possèdera la propriété de ses SCPI. Il est cependant possible de scinder l’usufruit et la nue-propriété entre deux acheteurs.

En l’espèce, l’usufruitier a besoin de revenus supplémentaires tandis que le nu-propriétaire, en contrepartie de l’absence de dividendes, paiera ses parts moins cher. Dans le domaine des SCPI de rendement, l’usufruit est acquis par des sociétés souhaitant placer leur trésorerie alors que la nue-propriété est achetée par des investisseurs immobiliers n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires et préférant capitaliser leur patrimoine.

Ainsi que l’évoque Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les clients qui nous téléphonent au 01.44.56.00.23 représentent à la fois des sociétés mais sont aussi des particuliers. L’une de nos missions consiste à les faire se rencontrer pour qu’ils puissent concrétiser leur objectifs, des objectifs différents mais totalement complémentaires. »

Rappels sur la notion de clé de démembrement temporaire de propriété

Une clé de répartition est la somme de la part du prix de la SCPI de rendement entre l’usufruit et la nue-propriété. La clé de répartition dépend de la SCPI de rendement considérée et de la durée du démembrement temporaire de propriété. Plus la durée du démembrement est longue, plus le prix de la nue-propriété sera faible.

La durée du démembrement oscille entre trois ans et 20 ans mais, généralement, ce sont les durées de cinq ans, de sept ans et de 10 ans qui sont le souvent demandées. Ainsi, sur cinq ans, le prix de la nue-propriété représente autour de 80 % du prix de la pleine-propriété et celui de l’usufruit en représente 20 %.

Quels sont les avantages à investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement ?

Le prix des parts des SCPI est moins cher que leur prix en pleine propriété

Cette réduction de prix est normale puisque, en contrepartie, les investisseurs qui achètent leurs parts de SCPI de rendement en nue-propriété ne perçoivent pas de dividendes. Comme indiqué, le prix des parts de la nue-propriété des SCPI de rendement dépend de la durée du démembrement : plus elle est longue, moins le prix est onéreux. Aussi, par définition, les investisseurs en nue-propriété ne paient ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.

La nue-propriété des parts de SCPI de rendement n’entre pas dans l’assiette de l’impôt    sur la Fortune Immobilière (IFI)

Cette caractéristique fiscale permet aux investisseurs assujettis à l’IFI de réduire leur facture fiscale, ce qui est toujours ingénieux.

Aussi, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement est particulièrement conseillé aux investisseurs dont le taux marginal d’imposition(TMI) est au moins de 30 % et, cerise sur le gâteau, qui ne paient pas l’IFI.

Dans quelles SCPI de rendement faut-il investir pour en acquérir la nue-propriété ?

Il est possible d’acheter la nue-propriété de la quasi-totalité des SCPI de rendement

Certaines SCPI France, comme Vendôme Régions, gérée par Norma Capital, Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos Asset Management ou Activimmo, gérée par Alderan, ont des clés de répartition très favorables pour les acquéreurs de la nue-propriété de SCPI.

Ce qu’il faut garder en mémoire avant d’investir dans la nue-propriété de telle ou telle SCPI

L’achat de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement est par définition temporaire. C’est pour cela qu’il faut, avant tout, acheter les SCPI de rendement qui seront résilientes sur la durée. Comme cela n’est pas simple, comment faire pour acheter les meilleures SCPI sur la durée ?

Pourquoi se faire conseiller par des spécialistes des SCPI pour en acheter la nue-propriété ?

Il faut impérativement se faire conseiller par des spécialistes des SCPI

Il n’est déjà pas simple d’acheter ses SCPI de rendement en pleine propriété, alors, en acquérir en démembrement temporaire de propriété est encore plus difficile. Il faut en effet trouver une contrepartie, c’est-à-dire l’acheteur de l’usufruit et il faut également effectuer des simulations SCPI pour optimiser son démembrement temporaire de propriété.

C’est pour cela qu’il est préférable de passer des spécialistes des SCPI, d’autant que le prix des parts des SCPI est identique quel que soit le canal de distribution. En d’autres termes, placer son argent dans l’achat de démembrements temporaires de propriété de SCPI avec des spécialistes des SCPI ne revient pas plus cher que de le faire seul.

La société la plus connue dans l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété est La Centrale des SCPI

Ayant pignon sur rue depuis plus de dix ans, La Centrale des SCPI distribue toutes les SCPI du marché en toute indépendance et trouve pour ses clients les meilleures SCPI de rendement. Ses consultants sont aptes à effectuer des centaines de simulations SCPI avant de conseiller à leurs clients celle sur-mesure afin de se constituer un portefeuille SCPI, notamment en démembrement temporaire de propriété, résilient et correspond parfaitement à leurs attentes.

Pour Théo Darroman, manager au sein de La Centrale des SCPI : « De plus en plus de nos clients mixent leurs SCPI au comptant avec leurs SCPI en démembrement temporaire de propriété. Nous sommes là pour les aider à monter une ingénierie patrimoniale à laquelle ils n’avaient pas pensé. »

Acheter ses SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans le moindre impôt. Particulièrement adapté aux contribuables les plus fortement imposés, le démembrement temporaire de propriété est de plus en plus en vogue chez les investisseurs.

Afin d’effectuer son opération d’acquisition de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété, il faut demander conseil à des spécialistes des SCPI, comme ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Face à une inflation galopante, l’achat de SCPI de rendement, tant au comptant, qu’à crédit, qu’en démembrement temporaire de propriété constitue un bouclier patrimoine de premier ordre, contrairement au livret A ou aux contrats d’assurance-vie en fonds euros qui font perdre du pouvoir d’achat aux investisseurs. Aussi, pourquoi tarder avant d’en acheter ?

Article publié le 29 août 2022

Article publié le 29 août 2022