Le miracle du démembrement temporaire de propriété en SCPI

Cette technique juridique offre de nombreux avantages fiscaux : dans le cas des SCPI, cela permet d'acheter ses parts moins cher, l'investissement ne génère aucun impôt foncier et il sort intégralement de la base de calcul de l'impôt sur la fortune.

Comment le démembrement temporaire de propriété fonctionne-t-il ?

Il s’agit de séparer sur une durée déterminée la nue-propriété de l’usufruit.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le fait de pouvoir posséder un bien, mais sans en percevoir les loyers durant le temps du démembrement. Ce n’est qu’à la fin de la durée déterminée que l’usufruit (voir plus loin), est réintégré sans générer aucune charge supplémentaire.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est le pouvoir d’utiliser un bien et de tirer les avantages qu’il représente. L’usufruitier, souvent un institutionnel, est l’entité qui percevra les loyers à la place du propriétaire durant la période du démembrement ainsi que les pouvoirs de décision lors des assemblées générales. En revanche, il ne peut à terme devenir propriétaire du bien dont il perçoit les revenus.

La durée du démembrement temporaire de propriété varie entre 5 et 10 ans.

Quel est l’intérêt de procéder à un démembrement temporaire de propriété ?

L’intérêt d’acquérir des SCPI en démembrement temporaire de propriété permet de bénéficier d’une fiscalité plus légère. En effet, un contribuable se situant dans la tranche à 41%, à laquelle il faut ajouter les 15.5% de CSG CRDS, soit un impôt total à 56.5% voit ses revenus issus de ses SCPI lourdement taxés de moitié. Dès lors, la technique du démembrement temporaire de propriété permet premièrement d’acquérir des SCPI moins chères (jusqu’à 24% de moins pour certaines), de ne pas payer des impôts fonciers, l’investissement sort de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune, et de toucher des revenus plus importants à l’issue du démembrement.

A qui s’adresse cette technique ?

Dans l’immobilier physique traditionnel, les montants investis en démembrement de propriété sont tels qu’ils sont réservés à une catégorie d’investisseurs très fortunés, assujettis à l’ISF. A l’inverse, user de la technique du démembrement temporaire de propriété en SCPI est possible pour chaque profil d’investisseur. En effet, les montants de départ sont bien inférieurs et les avantages profitables à tous. La Centrale des SCPI est dotée d’un service juridique qui saura vous informer et optimiser vos placements en fonction de vos objectifs, de votre situation patrimoniale mais surtout dans une optique d’optimisation fiscale.

Prenons un exemple.

Marie décide d’investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété. Son conseiller de la Centrale des SCPI, après avoir analysé sa situation suite à une étude patrimoniale et compris ses objectifs patrimoniaux, lui a recommandé la SCPI Corum Origin. Elle achète donc en nue – propriété 500 parts de Corum Conviction, ce qui correspond à un investissement de 391 400 euros. En effet, elle achète chaque part à 76% de sa valeur, soit 782 euros au lieu de 1030 (et bientôt 1045 d’ici le 1 juin 2015). Pendant 10 ans Marie ne recevra aucun loyer, mais étant encore active, elle préfère voir sur le long terme et préparer sereinement sa retraite. Son conseiller s’est chargé de trouver un institutionnel à qui vendre l’usufruit. Au cours de ces 10 années, Marie ne paiera aucun impôt sur le revenu sur les loyers que lui aurait versé la SCPI, ni d’ISF. L’échéance du démembrement temporaire de propriété passée, elle possèdera ses parts en pleine propriété, avec les loyers correspondants, et avec une revalorisation certaine de son investissement.

Exemples de nues propriétés de SCPI

| | SCPI PFO2 – PERIAL | | |---|---|----------------------|---| | | Durée du démembrement | | 5 ans | | 10 ans | | | | Montant en pleine propriété | | 184 euros | | 184 euros | | | | Clé de répartition | | 78.5% | | 64.5% | | | | Montant en nue-propriété | | 144,44 euros | | 118,68 euros | |

| | CORUM ORIGIN – CORUM AM | | |---|---|---------------------------|---| | | Durée du démembrement | | 5 ans | | 10 ans | | | | Montant en pleine propriété | | 1030 euros | | 1030 euros | | | | Clé de répartition | | 76 % | | 63 % | | | | Montant en nue-propriété | | 782,8 euros | | 648,9 euros | |

| | PRIMOPIERRE - PRIMONIAL | | |---|---|-------------------------|---| | | Durée du démembrement | | 5 ans | | 10 ans | | | | Montant en pleine propriété | | 196 euros | | 196 euros | | | | Clé de répartition | | 80 % | | 65 % | | | | Montant en nue-propriété | | 156,8 euros | | 127,4 euros | |

| | PRIMOVIE - PRIMONIAL | | |---|---|----------------------|---| | | Durée du démembrement | | 5 ans | | 10 ans | | | | Montant en pleine propriété | | 191 euros | | 191 euros | | | | Clé de répartition | | 80 % | | 65 % | | | | Montant en nue-propriété | | 152,8 euros | | 124,15 euros | |