SCPI PAREF au T3 2026 : Prima achète en Allemagne, Hexa se repositionne et Evo prépare sa diversification

Les bulletins du troisième trimestre 2026 publiés par PAREF Gestion permettent de prendre le pouls de trois SCPI aux profils très différents : PAREF Prima, principalement investie dans les commerces essentiels en Allemagne, PAREF Hexa, historiquement positionnée sur l'immobilier d'entreprise français, et PAREF Evo, qui développe une stratégie plus opportuniste à l'échelle européenne. Entre acquisitions, gestion locative, arbitrages et diversification, les trois véhicules affichent des trajectoires contrastées au 30 septembre 2026.

Les trois SCPI au 30 septembre 2026

Les valeurs de patrimoine reposent sur les expertises du 30 juin 2026, augmentées des acquisitions du trimestre pour PAREF Prima.

PAREF Prima : deux nouvelles acquisitions en Allemagne et un dividende en hausse

PAREF Prima poursuit en 2026 le développement de son portefeuille de commerces, avec un positionnement toujours très marqué sur l'Allemagne et sur les actifs dits « essentiels ». Au troisième trimestre, la SCPI a acquis deux actifs de type Cash & Carry, la vente en gros réservée aux professionnels, à Hamm et Bielefeld, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Ils représentent environ 22 000 m².

Les deux immeubles sont entièrement loués à Handelshof, filiale du groupe EDEKA, premier distributeur alimentaire allemand, dans le cadre de baux fermes de 7,5 ans. Le prix d'acquisition est d'environ 15 millions d'euros, pour un rendement annoncé supérieur à 7 % et environ 1,2 million d'euros de loyers annuels.

Ces opérations portent le patrimoine à 79 immeubles et la valeur d'expertise à 978,5 millions d'euros, en hausse de 1,6 % sur le trimestre. Cette progression vient des deux achats, pas d'une revalorisation : les expertises restent celles du 30 juin.

La SCPI conserve des indicateurs locatifs solides. Le taux d'occupation financier atteint 94 %, la durée résiduelle moyenne ferme des baux ressort à 5,3 ans et le taux de recouvrement des loyers reste proche de 100 %. Les commerces essentiels représentent désormais 70 % des loyers, dont 41,2 % d'alimentaire et 22,1 % de bricolage.

PAREF Gestion a aussi mené une activité locative soutenue : 9 entrées, 23 prolongations et 7 renouvellements de baux, pour 3,1 millions d'euros de revenus locatifs annualisés. Le dividende net du troisième trimestre progresse à 3 € par part, contre 2,58 € puis 2,43 € lors des deux premiers trimestres de 2026. Le prix de souscription demeure fixé à 272 € et la capitalisation atteint 933,8 millions d'euros.

Un chiffre mérite d'être suivi : 151 028 parts sont en attente de retrait, contre 117 454 trois mois plus tôt. Cela représente environ 4,4 % du capital. Les souscriptions du trimestre ont toutes servi à compenser des retraits, et le nombre de parts n'a pas bougé depuis janvier.

Avec ces achats allemands et un patrimoine proche du milliard d'euros, PAREF Prima reste sur sa ligne : des actifs commerciaux défensifs, adossés à des besoins de consommation réguliers.

PAREF Hexa : un dividende relevé, un taux d'occupation encore sous pression

Pour PAREF Hexa, la priorité reste le repositionnement du patrimoine après les corrections de valeur des dernières années sur l'immobilier français. Le prix de part a été ramené à 172 €, ce qui explique une performance globale annuelle de −12,10 % en 2025 malgré un taux de distribution de 6 %. La valeur de reconstitution ressort à 166,82 € au 30 juin 2026.

Le troisième trimestre a été celui de la sécurisation locative. La prise à bail de la Ville de Marseille sur l'immeuble Longchamps est devenue effective. Une entité du groupe VINCI a signé un bail de six ans ferme sur le solde du bâtiment C de Gennevilliers. À Chargé, en Indre-et-Loire, SOGAREP, filiale d'AXA, a renouvelé par anticipation son bail sur 3 234 m² de bureaux : neuf ans dont six fermes à partir de mars 2028, pour un loyer d'environ 437 000 € par an, avec douze mois de franchise. Ce locataire pèse environ 3,3 % des loyers du portefeuille.

Le taux d'occupation financier reste pourtant en retrait, à 86,0 % contre 86,6 % au trimestre précédent et 90,3 % fin 2025. Trois libérations, pour 212 000 € de loyers annuels, n'ont été compensées qu'en partie par une entrée de 112 000 €. Il reste 34 lots vacants, soit 19 609 m². Et la durée ferme moyenne des baux est courte : 2,9 ans.

Le portefeuille compte 40 immeubles : 64,2 % de bureaux, 26,9 % de locaux d'activité et 4,9 % de logistique et messagerie. PAREF Gestion veut réduire la part des actifs aux enjeux locatifs ou de travaux les plus lourds. Après la clôture du trimestre, une promesse de vente a été signée sur un immeuble de bureaux dans le Finistère, qui présente de la vacance et d'importants besoins de travaux, pour une signature définitive envisagée en janvier 2027. La SCPI est aussi entrée en due diligence sur une acquisition qui diversifierait son patrimoine, avec un bail ferme long. Aucun achat ni aucune vente n'a été conclu sur le trimestre.

Côté financement, l'endettement atteint 29,6 % de la valeur du patrimoine, sous le plafond statutaire de 40 %. Les principales lignes de dette sont à taux fixe ou couvertes, sans échéance de refinancement avant 2029.

Le dividende net du troisième trimestre monte à 3,30 € par part, après 3 € aux deux premiers trimestres, soit 9,30 € depuis janvier. La société de gestion maintient un objectif de 12,60 € pour l'année, comme en 2025. Rapporté au prix de 172 €, cela donne un taux indicatif d'environ 7,3 %, qui n'est pas garanti. La SCPI comptait 3 716 associés et 201,1 millions d'euros de capitalisation à fin septembre. 35 838 parts attendaient un retrait, soit 3,1 % du capital, contre 2,5 % au trimestre précédent.

PAREF Hexa reste donc en pleine transformation. L'évolution du taux d'occupation et la capacité à réinvestir le produit des ventes dans des actifs mieux loués seront les deux points à surveiller.

PAREF Evo : un dividende divisé par deux, une diversification qui pourrait passer par le Portugal

PAREF Evo présente un profil très différent. Cette jeune SCPI européenne affiche une capitalisation de 49,3 millions d'euros et un portefeuille concentré sur cinq immeubles en Pologne, à Cracovie (53,6 % de la valeur) et à Varsovie (46,4 %). Les bureaux représentent 89,5 % du patrimoine. La valeur des immeubles reste stable à 40,7 millions d'euros et la SCPI n'a aucune dette bancaire.

Le chiffre du trimestre, c'est le dividende. La distribution nette tombe à 1,02 € par part, contre 1,94 € au deuxième trimestre et 2,04 € au premier. PAREF Gestion l'explique par le coût des mesures accordées aux nouveaux locataires : travaux d'aménagement et franchises de loyer. Le taux d'occupation financier le confirme. Il ressort à 87,8 %, stable, mais 18,7 points correspondent à des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire, qui ne paient donc pas encore de loyer. Sur neuf mois, Evo a distribué 5 € nets par part, quand l'année 2025 entière avait rapporté 9,09 €.

Ces franchises sont le prix de baux signés. À Cracovie, sur l'ensemble Browar Lubicz, le locataire présenté comme leader des VTC et de la livraison à domicile a renouvelé 96 % de sa surface pour sept années supplémentaires, pour un loyer d'environ 606 000 € par an. Il a rendu les 4 % restants.

L'immeuble Making Waves, dans le centre historique de Cracovie et entièrement vacant, est en cours de cession, avec un acheteur potentiel en phase de due diligence. Le produit pourrait être réinvesti ailleurs. La société de gestion poursuit aussi la due diligence engagée sur une opportunité au Portugal et étudie d'autres acquisitions en Europe. Une première opération hors de Pologne réduirait la très forte concentration géographique du fonds, mais rien n'est signé à ce stade.

Le prix de part est de 250 €, pour une valeur de reconstitution de 244,14 €. 8 868 parts attendent un retrait, soit 4,5 % du capital, contre 3,7 % au trimestre précédent. Enfin, pour les parts souscrites depuis le 7 octobre 2026, l'entrée en jouissance intervient le premier jour du mois qui suit l'agrément de la souscription.

PAREF Evo dispose d'une structure financière saine pour engager cette nouvelle phase. Il lui reste à remettre ses franchises en loyers encaissés et à réussir la vente de Making Waves.

Trois SCPI, trois phases différentes

Au sein de la gamme PAREF Gestion, les trois SCPI n'en sont pas au même point. PAREF Prima apparaît comme le véhicule le plus mature, avec près d'un milliard d'euros de patrimoine, une occupation élevée et des achats annoncés à plus de 7 %. PAREF Hexa cherche à rééquilibrer son portefeuille, en vendant ses immeubles les plus difficiles et en travaillant sa vacance. PAREF Evo reste un petit véhicule, dont le revenu dépend aujourd'hui de baux encore sous franchise, mais qui pourrait changer de dimension si son projet portugais se concrétise.

Point commun aux trois : les parts en attente de retrait augmentent. Le capital des trois SCPI n'a pas varié sur le trimestre, chaque souscription servant à compenser un retrait. Ce mécanisme ne garantit pas la sortie : la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.

Les prochains bulletins diront si les taux d'occupation de PAREF Hexa et PAREF Evo remontent, et si PAREF Prima garde sa dynamique de distribution après ses acquisitions. Pour le trimestre précédent, consultez les résultats du deuxième trimestre 2026. Pour savoir si l'une de ces SCPI a sa place dans votre patrimoine, vous pouvez en parler à un consultant. L'accompagnement est gratuit pour vous : notre rémunération est assurée par les sociétés de gestion. Comme toute SCPI, ces fonds comportent un risque de perte en capital et un risque de liquidité, leurs revenus ne sont pas garantis, et ils se conçoivent sur une durée de placement d'au moins dix ans.

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