SCPI Sogenial : Cœur de Régions, Cœur de Ville et Cœur d'Avenir dévoilent leurs résultats du 3ᵉ trimestre 2026

Sogenial Immobilier publie les résultats du troisième trimestre 2026 de ses SCPI. Cœur de Régions poursuit ses acquisitions et dépasse 445 millions d'euros de capitalisation. Cœur de Ville maintient un taux d'occupation financier proche de 97 %. Cœur d'Avenir reste louée en totalité, mais son actualité est ailleurs : la société de gestion propose de la fusionner dans Cœur de Régions, et ses souscriptions comme ses retraits sont suspendus depuis le 2 novembre 2026.

Retour sur les indicateurs des trois fonds, leurs distributions et les points à surveiller d'ici la fin de l'année. La quatrième SCPI de la gamme, Cœur d'Europe, fait l'objet d'un article dédié à ses résultats du 3ᵉ trimestre 2026.

SCPI Cœur de Régions : quatre acquisitions et une capitalisation de 445,8 M€

Cœur de Régions affiche une capitalisation de 445,75 millions d'euros au 30 septembre 2026, contre 426,42 millions fin 2025. Son patrimoine compte 97 immeubles, 203 entreprises locataires et 259 402 m². Les régions pèsent 86 % de sa valeur, l'Île-de-France 14 %.

Le trimestre a été actif. Quatre acquisitions, pour 19 millions d'euros acte en main :

Ces taux rapportent le loyer net annuel au coût total d'achat, frais compris. Attention à ne pas les confondre avec ce que touche l'associé : ils ne sont pas garantis et ne correspondent pas au rendement distribué. Un actif a été vendu, à Coignières.

Côté locatif, le taux d'occupation financier atteint 92,95 % et le taux d'occupation physique 93,86 %. Les surfaces en recherche de locataire représentent 6,47 % du TOF. Le bulletin signale du mouvement dans les deux sens : à Chambéry, le bail d'Enedis sur 7 560 m² a pris effet le 7 septembre, pour dix ans dont neuf fermes ; à Montbonnot, un bail est suspendu depuis le 1er juillet en raison d'un défaut structurel du bâtiment. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 4,16 ans et le taux de recouvrement des loyers de 97,8 % sur le trimestre.

Le dividende reste stable à 10,29 € par part, comme aux trois trimestres précédents, pour un prix de souscription de 664 €. Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois. Le taux de distribution 2025 s'élève à 6,20 %, dont 0,20 % de revenus non récurrents, et le TRI sur cinq ans à 4,43 %.

La valeur de reconstitution ressort à 675,32 € au 30 juin 2026 : le prix de part se situe environ 1,68 % en dessous. L'endettement reste mesuré, à 10,84 %, et aucune part n'attendait d'être retirée au 30 septembre. Pour la suite, Sogenial indique six opportunités en exclusivité pour 27 millions d'euros et onze autres à l'étude pour 79 millions, sans garantie qu'elles aboutissent.

Le principal point de vigilance reste l'occupation : c'est la plus faible des trois SCPI présentées ici.

SCPI Cœur de Ville : une occupation de 96,96 % et de nouvelles options d'épargne

Spécialisée dans les commerces de proximité, Cœur de Ville affiche une capitalisation de 28,59 millions d'euros au 30 septembre 2026. Son portefeuille rassemble 32 actifs et 35 entreprises locataires, sur 13 234 m². Près de la moitié de la valeur est logée en pieds d'immeuble (48,45 %).

Les commerces alimentaires apportent 57,28 % des loyers annuels. Suivent les commerces non alimentaires (26,29 %), les services (13,70 %) et la santé-éducation (2,73 %).

La gestion locative tient bien. Taux d'occupation financier : 96,96 %. Taux d'occupation physique : 97,34 %. Les loyers du trimestre ont été recouvrés à 100 %, et la durée résiduelle moyenne des baux atteint 6,64 ans, la plus longue des trois fonds.

Le dividende progresse. 3,41 € par part au troisième trimestre, contre 3,26 € aux deux trimestres précédents. Le prix de souscription reste fixé à 210 €, avec une entrée en jouissance au premier jour du quatrième mois, et la valeur de reconstitution s'établit à 222,47 €, soit un prix de part inférieur d'environ 5,61 %. En 2025, la SCPI a servi un taux de distribution de 6,20 %, contre 5,30 % en 2024.

Sogenial ouvre deux options pratiques, sur Cœur de Ville comme sur Cœur de Régions : le réinvestissement de 1 % à 100 % des dividendes en parts décimalisées, et des versements programmés dès 50 € par prélèvement. Deux acquisitions, pour 2,2 millions d'euros au total, sont aussi à l'étude.

Deux chiffres méritent l'attention. L'endettement atteint 27,81 %, nettement plus que chez Cœur de Régions. Et 938 parts attendaient d'être retirées fin septembre, environ 0,7 % des parts en circulation : peu, mais c'est l'indicateur à suivre pour apprécier la liquidité d'un petit fonds.

SCPI Cœur d'Avenir : 100 % d'occupation et une décote de 7,82 %

Cœur d'Avenir investit dans l'immobilier de santé et d'éducation, en pratique des crèches et un établissement d'enseignement supérieur. Au 30 septembre 2026, elle détient 9 immeubles loués à 9 entreprises, sur 3 634 m², pour une capitalisation de 9,86 millions d'euros.

Les taux d'occupation financier et physique sont tous deux de 100 %, avec une durée résiduelle moyenne des baux de 4,24 ans. La distribution ne bouge pas : 2,50 € par part au troisième trimestre, comme aux deux précédents. Le prix de souscription est de 200 €, pour une valeur de reconstitution de 216,96 € au 30 juin 2026, soit une décote d'environ 7,82 %. Taux de distribution 2025 : 5,00 %. Endettement : nul.

Ce positionnement spécialisé a son revers, la concentration locative. Trois locataires pèsent à eux seuls 93 % des loyers : Rigolo Comme La Vie (35 %), Les Petits Chaperons Rouges (30 %) et Plan B Groupe (28 %). Le taux de recouvrement des loyers tombe d'ailleurs à 72,2 % ce trimestre, à cause d'un impayé que Sogenial dit couvrir par une garantie locative activée en octobre. Occupée à 100 %, donc, mais pas encaissée à 100 %.

Cœur d'Avenir absorbée par Cœur de Régions : ce que change le projet de fusion

Le bulletin trimestriel de Cœur d'Avenir n'en parle pas. Sogenial Immobilier a pourtant publié en octobre un projet de fusion : Cœur de Régions absorberait Cœur d'Avenir. L'opération doit être approuvée par les assemblées générales extraordinaires des deux SCPI, convoquées le 20 novembre 2026.

D'après la société de gestion, Cœur d'Avenir rejoindrait ainsi un fonds de taille plus significative, avec des coûts fixes mieux répartis. Cœur de Régions, elle, renforcerait ses biens de santé et d'éducation, qui ne représentent aujourd'hui que 1,18 % de son patrimoine.

Conséquence immédiate : les souscriptions et les retraits de parts de Cœur d'Avenir sont suspendus depuis le 2 novembre 2026. Le but : figer le nombre de parts et d'associés. C'est sur cette base que se calcule la parité d'échange. Les demandes de souscription et les ordres de retrait non exécutés à cette date ont été annulés, et les associés concernés, prévenus individuellement, pourront renouveler leur demande au sein de Cœur de Régions si la fusion est approuvée.

Pour un associé de Cœur d'Avenir, le vote du 20 novembre porte sur un changement de profil. Il passerait d'un fonds de 9 immeubles sans dette, loué à 100 %, à un fonds diversifié de près de 100 immeubles, endetté à 10,84 % et occupé à 92,95 %. La parité d'échange proposée sera l'élément à regarder de près dans les documents d'assemblée.

Quel bilan pour les SCPI Sogenial au troisième trimestre 2026 ?

Les trois SCPI ont des stratégies distinctes : la diversification régionale pour Cœur de Régions, les commerces du quotidien pour Cœur de Ville, la santé et l'éducation pour Cœur d'Avenir.

Sogenial Immobilier aborde la fin de 2026 avec une gamme en recomposition. Cœur de Régions accélère ses acquisitions et s'apprête à absorber Cœur d'Avenir. Cœur de Ville se distingue par la qualité de son occupation et un dividende en hausse ce trimestre. Cœur d'Avenir, elle, verse une distribution stable mais n'est plus accessible à la souscription, dans l'attente du vote du 20 novembre.

Chaque fonds garde ses propres risques : la vacance chez Cœur de Régions, l'endettement et la liquidité chez Cœur de Ville, la concentration des locataires chez Cœur d'Avenir. Les résultats du trimestre précédent sont détaillés dans notre bilan Sogenial du 2ᵉ trimestre 2026, et la page Sogenial Immobilier présente l'ensemble de la gamme. Pour savoir si l'une de ces SCPI a sa place dans votre patrimoine, vous pouvez en parler à un consultant. L'accompagnement est gratuit pour vous : notre rémunération est assurée par les sociétés de gestion.

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