SCPI de Rendement
Commerces

SCPI CIFOCOMAOuvert

Rendement 2019
4,22%
Prix de la part en 2020
828€
Société de gestion
PAREF GESTION

Capitalisant 15,1 millions d’euros au 31 décembre 2020 et regroupant 520 associés, la SCPI Cifocoma est l’une des plus petites du marché de la pierre-papier. Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital fixé gérée par Paref Gestion. Créée il y a plus d’un demi-siècle (8 mars 1968), ce produit d’épargne immobilière assistée était précédemment géré par Sofidy qui en avait repris la gestion à Uffi Ream.

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La SCPI Cifocoma est une SCPI murs de commerces de centre-ville puisque cette typologie d’actifs représente 99,1 % de sa valorisation hors droits. Le reste du patrimoine, soit 0,9 %, est composé de bureaux. Le patrimoine de ce bouclier patrimonial comprend 59 lots développant 5 853 m². Le parc est uniquement localisé en France, et très majoritairement en Île-de-France (77,8 % dont 68,7 % à Paris et 9,1 % en région parisienne). Le solde, soit 22,2 %, se trouve en régions.

La SCPI Cifocoma souffre d’une vacance importante puisque, à l’issue de l’année 2019, son taux d’occupation physique (TOP) était de 87,4 %. Son taux d’occupation financier (TOF) était quant à lui de 88,4 %. Notons toutefois qu’au regard de la faible mutualisation de son patrimoine, la SCPI Cifocoma peut facilement être impactée par le départ d’un locataire.

Le rendement 2019 de la SCPI Cifocoma a été de 4,22 %, en très nette hausse par rapport à l’année précédente (3,16 %) et seulement inférieur de 18 points à la moyenne des SCPI de rendement. Au 31 décembre 2019, le taux de rentabilité interne (TRI) de ce bouclier patrimonial était de bien meilleure facture, à 11,10 % sur 10 ans et 8,78 % sur 15 ans. Au regard de la prédominance de l’Île-de-France dans la composition du patrimoine, la hausse des prix des actifs franciliens au cours des dernières années a considérablement favorisé les performances de Cifocoma.

Toutefois, la SCPI Cifocoma subit une désaffection des investisseurs qui cherchent à céder leurs parts. Ainsi, au 31 décembre 2019, 329 parts étaient inscrites à la vente, donc en attente d’un investisseur immobilier susceptible de les acheter. Entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2019, le prix d’exécution de la part de la SCPI Cifocoma est passé de 1 036,83 euros à 828,00 euros, à comparer avec une valeur de reconstitution de 1 288,00 euros au 31 décembre 2018, soit 35,71 % de moins que la valeur de reconstitution susmentionnée.

Stratégie de la SCPI Cifocoma :

Consciente de la situation délicate de la SCPI Cifocoma qu’elle gère depuis le 1er octobre 2017, Paref Gestion a envisagé dès sa prise en main de cette SCPI la possibilité d’une fusion avec la SCPI Cifocoma 2 qui est confrontée à la même situation. L’idée était de constituer un patrimoine plus large offrant davantage de mutualisation. Cette solution aurait également permis de rationaliser les frais de gestion de ces deux SCPI.

L’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue en septembre 2019 afin de décider de la fusion de la SCPI Cifocoma avec la SCPI Cifocoma 2 n’a cependant pas vu ce projet de fusion visant à créer une SCPI « plus résistante aux évolutions conjoncturelles et structurelles » aboutir.

Notons enfin que la SCPI Cifocoma recourt à l’emprunt puisque, au 31 décembre 2018, le taux d’endettement équivalait à 15,8 % de la valeur des actifs. Ce taux n’est pas problématique mais le fait qu’une partie de ces derniers soient vacants pèse sur la perception des loyers, donc des cash-flows. N’oublions pas que le remboursement des emprunts est prioritaire par rapport au versement des dividendes.

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La SCPI CIFOCOMAEn chiffres

Caractéristiques
Capital
Fixe
Capitalisation
14,9M€
DVM
2019
Rendement
4,22%
Taux d'occupation physique
87,40%
Taux d'occupation financier
88,40%
Frais de gestion
10,58%
Conditions de souscription
Minimum
1 194€
Dividendes versés
Trimestrielle
Période de confrontation
Trimestrielle
Nombre de parts
17 935
Nombre d'associés
520
Démembrement
Non
Frais de souscription
9,57%

Évolution du prix de la part et du taux de rendement

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Lionel Benhamou, Associé fondateur La Centrale des SCPI

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.