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SCPI de Rendement
Commerces

SCPI CIFOCOMA 2Ouvert

Rendement 2018
5,35%
Prix de la part en 2019
412,68€
Société de gestion
PAREF GESTION

La SCPI Cifocoma 2 est gérée depuis 2017 par la société gestionnaire Paref Gestion. Comme sa jumelle Cifocoma, elle était auparavant gérée par la société Sofidy et encore avant par UFFI REAM depuis sa création à la fin des années 70.

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Pourquoi investir dans la SCPI CIFOCOMA 2 ?

Créée près de 10 ans après la SCPI Cifocoma, la SCPI Cifocoma 2 a vu le jour en 1977. C’est une SCPI de rendement
à capital fixe capitalisant 18,4 millions d’euros au 30 juin 2019 et regroupant 781 associés. Il s’agit donc d’un produit d’épargne immobilière assistée de très petite taille composé de 73 lots et développant à peine plus de 8 000 m². Depuis le 1er octobre 2017, c’est Paref Gestion qui gère la SCPI Cifocoma 2 en lieu et place de Sofidy.

Le patrimoine de la SCPI Cifocoma 2 est quasi-exclusivement composé de commerces (97,5 %), le solde (2,5 %) se trouvant être le fait de locaux mixtes commerces-habitations. La SCPI Cifocoma 2 peut donc être qualité de SCPI murs de commerces. Son parc immobilier se trouve uniquement sur le territoire national, et majoritairement en Île-de-France (57,8 % dont 44,5 % à Paris et 13,3 % en région parisienne). De son côté, la province abrite 42,2 % des actifs en valeur hors droits. Notons que le patrimoine de la SCPI Cifocoma 2 a été constitué en deux temps : d’abord de 1978 à 1989 puis, de 2005 à 2016.

Tout comme pour Cifocoma, les taux d’occupation peut être amélioré. En effet, au 30 juin 2019, le taux d’occupation physique (TOP) était de 83,6 % tandis que le taux d’occupation financier (TOF) était de 83,6 %. Paradoxalement, cette situation plus que perfectible n’a pas impacté le rendement de la SCPI Cifocoma 2 qui s’est affiché à 5,35 % pour 2018, soit 100 points de mieux que la moyenne des SCPI de rendement. Notons cependant que le net recul du dividende du deuxième trimestre 2019, passé à 4,50 euros contre 6,00 euros l’année précédente, laisse augurer d’un fort recul du rendement versé aux associés de la SCPI Cifocoma 2 en 2019.

Toutefois, sur 10 ans au 31 décembre 2018, le taux de rentabilité interne (TRI) de la SCPI Cifocoma 2 a été de 11,9 %. La performance observable sur le TRI à 10 an de Cifocoma 2 est largement due à la hausse concomitante des prix de l’immobilier commercial francilien sur la période.

En revanche, le prix d’exécution de la SCPI Cifocoma 2 recule année après depuis le 1er janvier 2015. Il est en effet passé de 595,76 euros à cette date à 456,72 euros au 1er janvier 2019. Au 31 juillet 2019, il s’établissait à 379,37 euros net vendeur, soit 36,32 % de moins que début 2015. Concrètement, au 31 juillet 2019, le prix acheteur correspondant était de 412,00 euros, à comparer avec une valeur de reconstitution de 573,00 euros au 31 décembre 2018, soit 28,10 % de moins.

Stratégie de la SCPI Cifocoma 2 :

Au sein d’un monde de la pierre-papier dans lequel de plus en plus de sociétés civiles de placement
immobilier ont une capitalisation supérieure à trois milliards d’euros, la SCPI Cifocoma 2 fait figure d’exception, tout comme sa grande sœur Cifocoma. C’est pour cela que dès qu’elle a pris en main la gestion de ces deux produits d’épargne
immobilière assistée, Paref Gestion a envisagé de les fusionner afin de « constituer une SCPI plus forte mieux armée pour résister aux aléas locatifs » ainsi que mentionné dans le rapport annuel 2018 de la SCPI Cifocoma 2.

Cette idée a pris un peu de temps à se concrétiser mais un projet de fusion va être proposé aux associés de ces deux SCPI lors d’une assemblée générale extraordinaire se tenant au mois de septembre 2019. En cas d’aboutissement, des économies d’échelle seront notamment réalisées.

Notons enfin que la SCPI Cifocoma 2 a eu recours à l’emprunt dans le cadre de ses investissements immobiliers, ces derniers représentant 10,1 % de la valeur des actifs au 31 décembre 2018. Il va de soi que la vacance d’un actif acheté à crédit pèse lourdement sur la rentabilité d’une SCPI.

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La SCPI CIFOCOMA 2En chiffres

Caractéristiques
Capital
Fixe
Capitalisation
22,7M€
DVM
2018
Rendement
5,35%
Taux d'occupation physique
88,00%
Taux d'occupation financier
0%
Frais de gestion
10,58%
Conditions de souscription
Minimum
563€
Dividendes versés
Trimestrielle
Période de confrontation
Mensuelle
Nombre de parts
44 504
Nombre d'associés
775
Démembrement
Non
Frais de souscription
9,57%

Évolution du prix de la part et du taux de rendement

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Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.