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SCPI de Rendement
Commerces

SCPI CIFOCOMA 2Ouvert

Rendement 2019
4,09%
Prix de la part en 2020
412,99€
Société de gestion
PAREF GESTION

Créée près de 10 ans après la SCPI Cifocoma, la SCPI Cifocoma 2 a vu le jour le 30 décembre 1977. C’est une SCPI de rendement à capital fixe capitalisant 18,4 millions d’euros au 31 décembre 2019 et regroupant 780 associés. Il s’agit donc d’un produit d’épargne immobilière assistée de très petite taille dont le parc immobilier est composé de 73 lots couvrant à peine plus de 8 000 m². Depuis le 1er octobre 2017, la SCPI Cifocoma 2 est gérée par Paref Gestion en lieu et place de Sofidy.

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Pourquoi investir dans la SCPI CIFOCOMA 2 ?

Le patrimoine de la SCPI Cifocoma 2 est quasi-exclusivement composé de commerces (97 %), le solde (3 %) se trouvant être le fait de locaux mixtes commerces-habitations. Cifocoma 2 peut donc être qualifiée de SCPI murs de commerces. Son parc immobilier se trouve uniquement sur le territoire national, et majoritairement en Île-de-France (60,5 % dont 46,9 % à Paris et 13,6 % en région parisienne). De son côté, la province abrite 39,5 % des actifs en valeur hors droits. Le patrimoine de la SCPI Cifocoma 2 a été constitué en deux temps : d’abord de 1978 à 1989 puis, de 2005 à 2016.

Les taux d’occupation constituent le point faible de ce bouclier patrimonial. En effet, au 31 décembre 2019, le taux d’occupation physique (TOP) était de 82,2 % tandis que le taux d’occupation financier (TOF) était de 86 %, y compris 1,7 % du parc loué sous franchise de loyers. Paradoxalement, cette situation très perfectible n’a pas énormément impacté le rendement de la SCPI Cifocoma 2 qui s’est affiché à 4,09 % pour 2019, soit 31 points de moins que la moyenne des SCPI de rendement (4,40 %).

Toutefois, sur 10 ans et 15 ans au 31 décembre 2019, le taux de rentabilité interne (TRI) de la SCPI Cifocoma 2 a été d’un meilleur niveau, à respectivement 9,30 % et 8,76 %. La performance observable sur ces durées est largement due à la hausse concomitante des prix de l’immobilier commercial francilien.

Malgré ces bons résultats, le prix d’exécution de la SCPI Cifocoma 2, c’est-à-dire le prix payé par le vendeur avant le versement des frais, recule année après depuis le 1er janvier 2015. Il est en effet passé de 595,76 euros à cette date à 380,29 euros au 1er janvier 2020, à comparer avec une valeur de reconstitution de 573,00 euros au 31 décembre 2018. Sachant que le prix acheteur de la part de la SCPI Cifocoma 2 était de 412,99 euros fin 2019, ce dernier est inférieur de 27,92 % à la valeur de reconstitution précitée de ce bouclier patrimonial.

Stratégie de la SCPI Cifocoma 2 :

Au sein d’un monde de la pierre-papier dans lequel de plus en plus de sociétés civiles de placement immobilier capitalisent plus de trois milliards d’euros, la SCPI Cifocoma 2 fait figure d’exception, tout comme sa grande sœur Cifocoma. C’est pour cela que dès qu’elle a pris en main la gestion de ces deux produits d’épargne immobilière assistée, Paref Gestion a envisagé de les fusionner afin de « constituer une SCPI plus forte mieux armée pour résister aux aléas locatifs » ainsi que mentionné dans le rapport annuel 2018 de la SCPI Cifocoma 2. Ce projet de fusion n’a toutefois pas abouti.

Notons enfin que la SCPI Cifocoma 2 a eu recours à l’emprunt dans le cadre de ses investissements immobiliers, ces derniers représentant 10,1 % de la valeur des actifs au 31 décembre 2018. La vacance d’un actif acheté à crédit pèse cependant lourdement sur la rentabilité d’une SCPI.

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La SCPI CIFOCOMA 2En chiffres

Caractéristiques
Capital
Fixe
Capitalisation
18,4M€
DVM
2019
Rendement
4,09%
Taux d'occupation physique
82,20%
Taux d'occupation financier
86,00%
Frais de gestion
10,58%
Conditions de souscription
Minimum
563€
Dividendes versés
Trimestrielle
Période de confrontation
Trimestrielle
Nombre de parts
44 504
Nombre d'associés
780
Démembrement
Non
Frais de souscription
9,57%

Évolution du prix de la part et du taux de rendement

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Lionel Benhamou, Associé fondateur La Centrale des SCPI

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.