Au début de l’année 1848, la découverte d’une pépite d’or dans l’American River en Californie a provoqué une ruée vers l’or dans l’Ouest des États-Unis. Cette période emblématique de l’histoire du pays de l’Oncle Sam a permis l’érection d’importantes fortunes. Au cours de l’année 2019, nous avons assisté en France à une ruée vers les SCPI avec une collecte nette supérieure à 8,6 milliards d’euros qui a propulsé la capitalisation des SCPI à plus de 65 milliards d’euros, du jamais vu depuis la création de ces produits d’épargne immobilière assistée dans les années 60. Quel est le secret des SCPI et pourquoi suscitent-elles autant l’intérêt des investisseurs immobiliers ?

Chacun rêve de se bâtir un patrimoine solide, à la fois pour lui-même mais également pour le transmettre un jour à ses enfants ou à ses proches. Dans ces conditions, quoi de mieux que la pierre pour concrétiser cet objectif louable ? Il s’agit néanmoins d’être sélectif dans ses investissements immobiliers. En effet, l’immobilier détenu en direct génère de nombreuses contraintes au premier rang desquelles l’impossibilité de mutualiser suffisamment son patrimoine. En outre, tout investisseur immobilier en direct est confronté à des problèmes de gestion non-négligeables.

Aussi, mieux vaut s’intéresser aux sociétés civiles de placement immobilier qui ont fait leurs preuves depuis plus de cinquante ans, et ce quel que soit l’environnement économique dans lequel ce placement, à la fois classique et très moderne, a été amené à évoluer. L’épisode de coronavirus auquel nous sommes encore confrontés a montré la résilience des investissements immobiliers, contrairement à la Bourse dont les cours ont dévissé par rapport au niveau qu’ils avaient atteint fin 2019.

Quelles sont les raisons qui font que les Français se ruent vers les SCPI pour se construire un patrimoine solide ?

L’absence de contraintes de gestion, la modicité de l’investissement minimal pour devenir associé d’une SCPI, la possibilité d’acheter ses parts à crédit en profitant d’un effet de levier, mais également en démembrement temporaire de propriété afin d’annihiler toute fiscalité, voici quelques-uns des avantages offerts par ces boucliers patrimoniaux. Ce ne sont cependant pas les seuls qui expliquent la ruée de nos compatriotes vers les SCPI.

En effet, les meilleures SCPI ont rapporté autour de 6 % l’an dernier. Cette performance est nette de tous frais. Elle a été très supérieure à celle offerte par les contrats d’assurance-vie en euros (1,40 %) et au livret A (0,75 %). Mieux, le prix des parts de certaines SCPI a été revalorisé à la suite des expertises patrimoniales réalisées par des experts immobiliers indépendants des 33 sociétés de gestion qui gèrent les plus de 180 SCPI du marché de la pierre digitale.

Ainsi, avec les SCPI, les investisseurs perçoivent certes des revenus réguliers sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, mais profitent également de l’augmentation des prix de l’immobilier. Ils sont donc gagnants sur les deux tableaux !

Ainsi que le relève Gregorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, le premier comparateur SCPI : « Parmi les clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 figurent des investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus complémentaires mais également des investisseurs qui veulent augmenter leur patrimoine. La souplesse des SCPI leur permet de répondre aux besoins de chaque profil patrimonial, profil que nous déterminons à la suite d’un bilan patrimonial très détaillé. »

La diversité des SCPI s’exprime d’abord dans les différentes typologies d’actifs dans lesquels elles peuvent investir (bureaux, murs de commerces et de centres commerciaux, murs d’hôtels, entrepôts et locaux d’activités, immobilier en lien avec la santé, crèches, et établissements éducatifs). Elle s’exprime ensuite dans la variété des zones géographiques dans lesquelles les sociétés de gestion investissent pour le compte de leurs associés porteurs de parts (Paris, région parisienne, province, mais également de plus en plus continent européen).

Comment trouver les SCPI qui seront les pépites de demain ?

Il va de soi que les meilleures SCPI d’hier ne sont pas forcément celles de demain. L’immobilier, et plus particulièrement l’immobilier d’entreprise dans lequel sont investies la majorité des SCPI de rendement, est un marché vivant et évolutif. Il s’agit donc de se tenir quotidiennement au courant de l’évolution du marché de la pierre digitale. Pourquoi cette SCPI a-t-elle acheté cet actif ? Cette autre SCPI tient-elle suffisamment compte des problématiques environnementales ? Était-ce une bonne idée de vendre cet immeuble ? Autant de questions qui méritent d’être posées avant d’effectuer son choix de SCPI.

Or, trouver ce type d’information prend énormément de temps et l’analyser nécessite un ensemble de connaissances pluridisciplinaires que les particuliers ne possèdent pas toujours. Dans ces conditions, la solution idéale consiste à se tourner vers des hyper-spécialistes de ce placement dont c’est l’unique métier. Cette démarche est d’autant plus aisée qu’il n’en coûte pas plus cher que le prix des parts et que les investisseurs n’auront pas à verser de frais cachés.

Toutes les analyses montrent que les SCPI européennes sont actuellement celles qui suscitent le plus d’intérêt de la part des investisseurs immobiliers. Cette affirmation n’est pas contredite par Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « Gérée par Corum Asset Management, la SCPI Eurion  est l’une de celles qui nous est le plus demandée actuellement. Son ancrage européen et sa diversification par types d’actifs attirent les investisseurs qui ont prévu de venir officialiser leurs souscriptions dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001). Toujours du côté des SCPI européennes, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, et spécialisée dans un secteur fondamental de notre économie, profite également de l’appétence des investisseurs. Du côté des SCPI France, Activimmo, gérée par Alderan et Interpierre France, gérée par Paref Gestion, tirent également leur épingle du jeu du fait de leur positionnement en immobilier logistique. »

Les SCPI précitées sont des SCPI d’entreprise mais il existe également des SCPI tournées exclusivement vers l’immobilier d’habitation, à l’image de Kyaneos Pierre, créée par Kyaneos Asset Management qui fait elle aussi partie des meilleures SCPI.

Diversité, rentabilité, facilité d’investissement et absence de toute contrainte de gestion, voici pourquoi les Français se ruent vers les SCPI et délaissent leurs contrats d’assurance-vie en euros dont la décollecte au cours du mois de mars a été supérieure à deux milliards d’euros. Trouver les SCPI qui deviendront les pépites de demain et scintilleront au sein d’un patrimoine diversifié sera d’autant plus aisé avec l’aide de professionnels passionnés et reconnus comme ceux de La Centrale des SCPI.