Forte d’une capitalisation de près de 1,91 milliard d’euros au 31 décembre 2022, la SCPI Efimmo 1 qui regroupe plus de 20 355 associés, fait partie de celles qui ne sont pas gérées par la société de gestion qui les a créées. Ayant vu le jour en 1987 sous l’égide de la Banque française et la Compagnie Française de Gestion, Efimmo 1 est, depuis 2000, gérée par Sofidy (Société Financière de Développement de l'Agglomération d'Évry) qui est la principale société de gestion de SCPI indépendante.
Notre analyse
La SCPI Efimmo 1est une SCPI de rendement à capital variable qui, comme beaucoup d’autres, s’est internationalisée au cours des dernières années. La part des investissements réalisés à l’étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Royaume-Uni et reste de l’Europe) est désormais de 23,6%. En France, c’est la région parisienne qui est la principale terre d’accueil de ce produit d’épargne immobilière assistée avec 47,9 % du patrimoine dont 10,5 % pour Paris. La Province abrite pour sa part 28,5 % du parc immobilier.
À l’instar de très nombreuses SCPI de rendement, la SCPI Efimmo 1 est à dominante bureaux (84,5 % du patrimoine) contre 4 % de commerces situés en centre-ville et en milieu urbain sans oublier 5,1 % d’autres locaux commerciaux et 6,4 % de locaux d’activités, d’entrepôts logistiques et de logements. Son taux d’occupation financier (TOF) est très bon, à 90,14 %, sans oublier 3,04 % du parc sous franchises de loyers.
Les bonnes performances en gestion de la SCPI Efimmo 1 se traduisent dans son taux de rendement qui a été de 4,98 % en 2022. Mieux, depuis l’origine, c’est-à-dire en 33 ans, le taux de rendement interne (TRI) d’Efimmo 1 était de 8,76 %. Sur une aussi longue période, la performance est exceptionnelle même si le prix de la part d’Efimmo 1 n’a progressé que de 4,84 % au cours des 10 dernières années. Le prix de la part d’Efimmo 1 est désormais de 237,00 euros et il faut en acheter au moins 10 pour en devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du troisième mois suivant la souscription.
Stratégie de la SCPI Efimmo 1
La stratégie développée par Sofidy pour la SCPI Efimmo 1 consiste à délivrer aux associés le rendement le plus haut possible tout en valorisant le patrimoine. La taille d’Efimmo 1 lui permet d’investir dans des actifs de grande taille intéressant des sociétés solides et connues. Citons par exemple Sodexo, MMA, RTL, Deutsche Post et Société Générale. Les actifs mis en portefeuille doivent être bien situés, respecter un haut niveau de qualité et d’entretien et être si possible déjà loués. Le fait de posséder un potentiel de revalorisation du loyer sera également un plus non-négligeable.
Quelle que soit la SCPI, la politique d’arbitrage constitue l’un des éléments de la stratégie mise en œuvre. Il est dans la nature de tout investissement immobilier d’être acquis, valorisé et cédé dans les meilleures conditions possibles. Les actifs cédés sont généralement ceux ne correspondant plus aux critères d’investissement actuels de la SCPI ou demeurant vacants. Ainsi, au titre de l’année 2021, la SCPI Efimmo 1 a cédé pour près de 19 millions d’euros de patrimoine immobilier qui ont représenté une plus-value supérieure à 1,39 millions d’euros.
La stratégie de la SCPI Efimmo 1 repose également sur l’utilisation judicieuse d’un effet de levier afin que le rendement servi aux associés soit supérieur à la moyenne de celui des SCPI de rendement. Fin 2022, les dettes, essentiellement souscrites à taux fixe (96,9 % de l’encours) au taux moyen de 1,87 %, représentaient 19,1 % de la valeur du patrimoine. En l’espèce, Sofidy prouve son savoir-faire en matière de gestion dynamique d’un patrimoine immobilier.
La SCPI EFIMMO 1 en chiffres
Caractéristiques
- CapitalVariable
- Capitalisation1 913 M€
- DVM2022
- Rendement4,98 %
- Délais de jouissance3 mois
- Taux d'Occupation Physique90,14 %
- Taux d'Occupation Financier90,14 %
- Frais de gestion12,00 %
Conditions de souscription
- Minimum2 370,00 €
- Dividendes verséstrimestriel
- Période de confrontationtrimestriel
- Nombre de parts7 263 651
- Nombre d'associés20 355
- DémembrementOui
- Frais de souscription12,00 %
- Achetez 100% en ligneNon