SCPI EFIMMO 1
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par SOFIDY
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (4.44 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
4.44%
TRI réaliséⓘTRI réalisé sur la période publiée par la société de gestion : performance passée effectivement constatée, communiquée par la société de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
8,61 %
Prix de la partⓘPrix de souscription actuel d'une part de cette SCPI, hors frais de souscription éventuels. Ce prix est fixé par la société de gestion.
190 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
86,88 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
1,74 Md€
Investir en SCPI comporte des risques — perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, placement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Détail des risques et portée du visa AMF
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti : la valeur de la part suit le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, davantage si les retraits excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — La durée de détention recommandée par la société de gestion se compte en années (souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales). Elle est rappelée sur cette fiche.
L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
Le prix de la part est passé à 190 € le 1er septembre 2026. Sofidy, dont les fonds sont gérés par Tikehau Investment Management, a ramené le prix de souscription d'EFIMMO 1 de 212 € à 190 €, soit une baisse de 10,4 %. La revue de mi-année des expertises fait ressortir une valeur de reconstitution de 189,34 € par part au 30 juin 2026 : le nouveau prix se situe désormais quasiment à parité avec elle. Chaque associé conserve exactement le même nombre de parts qu'auparavant, c'est leur valeur unitaire qui est ajustée. Dans le même mouvement, la valeur de retrait passe de 190,80 € à 171,00 € et le ticket d'entrée tombe à une seule part, soit 190 €.
T2 2026 — 8 213 814 parts, 21 557 associés, une capitalisation de 1 741 M€ au 30 juin 2026, calculée sur l'ancien prix de 212 €. Le taux d'occupation financier remonte à 86,88 %, après 86,02 % au premier trimestre. À la même date, 466 115 parts étaient en attente de retrait, soit près de 5,7 % du capital : un associé qui souhaite sortir doit compter avec ce délai.
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Performances et distribution
EFIMMO 1 a servi un taux de distribution de 4,44 % au titre de 2025 (non garanti), calculé sur le prix de souscription en vigueur au 1er janvier 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ce placement ne bénéficie d'aucune garantie en capital.
Pour 2026, la société de gestion vise un dividende annuel compris entre 8,00 € et 8,60 € par part en pleine jouissance (non garanti). La fourchette a été resserrée en cours d'année : elle allait de 8,00 € à 9,00 € au premier trimestre. L'acompte du deuxième trimestre s'est établi à 2,01 € brut par part, soit 2,00 € après prélèvements pour un associé personne physique résident fiscal en France.
Un point mérite d'être posé clairement. La baisse du prix de part pèsera sur la performance globale annuelle 2026, qui additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix entre le 1er janvier 2026 et le 1er janvier 2027. Sur longue période, le taux de rendement interne ressort à +3,40 % sur 10 ans, +6,22 % sur 20 ans et +8,61 % depuis la création, au 31 décembre 2025.
Patrimoine et stratégie
Au 30 juin 2026, EFIMMO 1 détient 237 immeubles représentant 1 405 unités locatives, pour une valeur de patrimoine de 1 616 M€. Le patrimoine est situé à 73,6 % en France, dont 34,4 % dans le Grand Paris, 29,0 % dans les métropoles françaises et 10,2 % dans Paris centre. Les 26,4 % restants sont à l'étranger, l'Allemagne pesant 10,1 %, les Pays-Bas 5,3 % et le Royaume-Uni 4,6 %. Côté typologies, les bureaux représentent 72,7 % du patrimoine, devant les autres locaux commerciaux (8,0 %), la catégorie divers (8,0 %), les commerces de centre-ville et de milieu urbain (7,0 %) et l'éducation (4,3 %).
Cette diversification est récente et assumée. La société de gestion indique que la part non investie en bureaux est passée de 11,3 % à 27,3 % depuis 2020, et l'exposition internationale de 10 % à 26,4 % sur la même période. L'endettement affiche une maturité moyenne de 3 ans et 7 mois pour un taux moyen de 2,47 %, dont 46 % de dette amortissable. Le profil de risque est positionné à 3 sur 7 (SRI).
Faits marquants 2026
Au deuxième trimestre, la société de gestion a signé 9 relocations et renouvellements portant sur près de 8 000 m² et sécurisant 1,6 M€ de loyers annuels. Sur l'ensemble du premier semestre, 28 opérations ont porté sur 31 518 m². Elles se sont conclues à 5,33 M€ de loyers contre 6,50 M€ auparavant, soit un repli de 18 % que la société de gestion attribue au réalignement des valeurs locatives après plusieurs années de fortes indexations. Les cessions du semestre ont représenté 5,1 M€, réalisées en moyenne 4,1 % au-dessus des valeurs d'expertise de fin 2025, pour 0,4 M€ de plus-values nettes de fiscalité.
Le délai de jouissance est par ailleurs temporairement réduit : depuis le 1er février 2024 et jusqu'au 31 décembre 2026, les parts entrent en jouissance le premier jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription, au lieu du premier jour du troisième mois prévu par la note d'information.
Risques et horizon de placement
L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital : ce placement ne bénéficie d'aucune garantie ni protection du capital, et l'ajustement du 1er septembre 2026 le rappelle concrètement. Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution des marchés immobiliers et locatifs. La liquidité n'est pas garantie : la revente des parts dépend de l'existence d'une contrepartie acheteuse, et 466 115 parts étaient en attente de retrait au 30 juin 2026. Une part du patrimoine étant située hors de France (26,4 %), la SCPI est exposée à un risque de change limité et à des fiscalités étrangères. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.
En résumé
EFIMMO 1 est une SCPI de bureaux historique de SOFIDY, à capital variable, qui diversifie son patrimoine et arbitre activement pour tenir sa performance dans un marché tertiaire chahuté. Son taux de distribution s'est établi à 4,44 % au titre de 2025 (non garanti), et son prix de part a été ramené à 190 € le 1er septembre 2026 pour rejoindre la valeur de reconstitution du patrimoine. Pour évaluer ce véhicule au regard d'autres solutions, vous pouvez comparer les SCPI.
FAQ
Pourquoi le prix de la part d'Efimmo 1 est-il passé de 212 € à 190 € ?
Parce que la valeur du patrimoine a baissé. La revue de mi-année des expertises fait ressortir une valeur de reconstitution de 189,34 € par part au 30 juin 2026, à comparer à un prix de souscription de 212 € : l'écart approchait 12 %. Or tout écart supérieur à 10 % entre les deux doit être justifié auprès de l'AMF. Sofidy a donc ramené le prix à 190 € au 1er septembre 2026, soit un niveau quasiment aligné sur la valeur de reconstitution. Cet ajustement ne modifie pas le nombre de parts détenues : c'est la valeur de chaque part qui baisse, pas leur quantité. Le segment des bureaux, cœur du patrimoine d'Efimmo 1, reste le plus exposé à la correction des valeurs immobilières.
Le prix de la part d'Efimmo 1 a-t-il déjà baissé ?
Oui, deux fois. La part est passée de 237 € à 212 € le 4 décembre 2023, puis de 212 € à 190 € le 1er septembre 2026, soit -19,8 % au total sur la période. Les autres SCPI de la gamme Sofidy (Immorente, Sofidy Europe Invest, Sofidynamic, Sofipierre, Sofiboutique) voient pour leur part leur prix maintenu à l'issue de la même revue de mi-année.
Quel est le ticket d'entrée pour investir dans Efimmo 1 ?
Une seule part suffit, soit 190 € depuis le 1er septembre 2026. La commission de souscription s'élève à 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de la part, déjà incluse dans ce prix, et la commission de gestion à 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs encaissés. Le délai de jouissance prévu par la note d'information court jusqu'au premier jour du troisième mois suivant la souscription, mais il est temporairement ramené au premier jour du mois suivant jusqu'au 31 décembre 2026.
Quel est le rendement de la SCPI Efimmo 1 ?
Efimmo 1 a distribué un taux de distribution de 4,44 % en 2025, après 5,07 % en 2024. Pour 2026, la société de gestion vise un dividende compris entre 8,00 € et 8,60 € par part en pleine jouissance (non garanti). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Dans quoi investit la SCPI Efimmo 1 ?
Efimmo 1, gérée par Sofidy, est investie à 72,7 % en bureaux, 8,0 % en autres locaux commerciaux, 8,0 % en actifs divers, 7,0 % en commerces de centre-ville et de milieu urbain et 4,3 % en actifs d'éducation, en valeur au 30 juin 2026. Le patrimoine se situe à 73,6 % en France et à 26,4 % à l'étranger, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni.
Peut-on revendre ses parts d'Efimmo 1 facilement ?
La revente n'est pas garantie. Efimmo 1 étant à capital variable, une demande de retrait n'est remboursée que si elle est compensée par une souscription. Au 30 juin 2026, 466 115 parts étaient en attente de retrait, soit près de 5,7 % du capital. La valeur de retrait s'établit à 171,00 € depuis le 1er septembre 2026, soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription.
Quel est le taux d'occupation financier d'Efimmo 1 ?
Le taux d'occupation financier s'établit à 86,88 % au deuxième trimestre 2026, après 86,02 % au premier. Dans le détail, 83,23 % des locaux sont occupés, 2,93 % le sont sous franchise, palier ou mise à disposition d'un futur locataire, et 13,12 % sont vacants et en recherche de locataire. La SCPI est classée 3 sur 7 sur l'échelle de risque (SRI).
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Rendement utilisé : taux de distribution 2025 (4.44%)
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