Comment investir en immobilier locatif sans payer d’impôts ?

Bienvenue dans ce guide complet dédié à l'investissement en immobilier locatif par le biais des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sans la contrainte des impôts. Face à la complexité fiscale et aux préoccupations financières qui freinent souvent les investisseurs, nous vous proposons une immersion dans le monde des SCPI. Ces véhicules d'investissement offrent une alternative attractive pour se constituer un patrimoine durable et générer des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée. Que vous soyez novice ou expérimenté dans le domaine de l'immobilier, découvrez comment tirer profit des SCPI pour optimiser vos investissements et préparer sereinement votre avenir financier.

Investir en immobilier est l’une des solutions les plus efficaces pour se créer du patrimoine et préparer sa retraite.

Mais beaucoup de Français renoncent à leurs projets d’investissements immobiliers car ils sont effrayés par les impôts fonciers qui viennent détériorer le rendement de l’investissement.

Pourtant, vous pouvez gagner de l’argent en immobilier sans passer par la case Trésor Public avec un placement strictement réglementé et dont les rendements peuvent dépasser les 7.5% !

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un placement d’épargne immobilière bien plus performant qu’un achat immobilier en direct.

Investir son argent en SCPI permet de percevoir des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite sans avoir à se soucier de la gestion.

Découvrons pourquoi investir en SCPI en choisissant la technique du démembrement temporaire de propriété permet d’échapper en toute légalité au paiement de l’impôt sur votre investissement et ainsi de maximiser votre gain.

Pourquoi investir sur le placement SCPI pour faire fructifier votre argent ?

La SCPI, aussi connue sous le nom de « pierre papier », connait une accélération de sa croissance en ce début d’année compte tenu du désamour des Français de l’investissement immobilier en direct qui connait un plongeon des ventes sans précédent.

Le redressement judiciaire de la start-up Masteos illustre la désaffection des Français pour l’investissement immobilier locatif traditionnel plombé par des normes environnementales onéreuses et des prix exorbitants !

L’objectif principal d’une SCPI de rendement est de faire profiter l’investisseur d’un revenu supplémentaire quasi-immédiat versé chaque mois sur son compte bancaire.

Les meilleures SCPI ont distribué aux épargnants des rendements supérieurs à 7.5% en 2023 comme la SCPI Remake Live (7.79% en 2023) ou la SCPI Transitions Europe (8.16% en 2023)

Investir en SCPI permet à chaque investisseur de non seulement augmenter son pouvoir d’achat pour lutter contre les méfaits de l’inflation mais aussi de préparer sa retraite en choisissant par exemple d’acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété.

Pour rappel, lorsque vous achetez des SCPI, vous devenez propriétaire d’un parc immobilier locatif de plusieurs milliards d’euros et à ce titre vous percevrez chaque mois un dividende net assimilable à un loyer au prorata de votre investissement.

Investir en SCPI est plus simple qu’acheter un appartement locatif car toutes les démarches peuvent s’effectuer ligne sur des plateformes SCPI comme La Centrale des SCPI ou SCPI-SIGN.

Les véhicules d’investissement comme l’assurance-vie fonds en euros et les livrets bancaires ne rapportent presque rien, contrairement à la SCPI de rendement qui offre des performances au-dessus de 7.5% en 2023 pour les meilleures SCPI.

Et pour ceux qui craignent d’être trop imposé, il est possible d’investir dans des SCPI en gommant totalement l’impôt en procédant à l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Cette méthode agile d’investissement consiste à acquérir au comptant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI sur une période comprise entre 3 ans et 15 ans.

Durant ce laps de temps, l’investisseur ne touchera pas de loyers mais bénéficiera d’une remise très importante sur le prix de la part de SCPI.

L’investisseur deviendra propriétaire d’un nombre de parts de SCPI plus important avec un achat en démembrement temporaire de propriété que lors d’un achat de SCPI en pleine propriété pour la même somme investie.

L’avantage principal est que l’investisseur ne subira aucune fiscalité pendant cette période et il n’aura même pas à intégrer cet investissement immobilier dans sa déclaration de revenu.

Une fois le démembrement terminée, l’investisseur retrouvera la pleine propriété des parts de SCPI et le loyer sera alors calculé sur la totalité du prix de la part soit un capital largement plus important.

Le nu-propriétaire, profitant au départ d’un prix d’achat soldé, a pu acheter mécaniquement plus de parts, pour augmenter la rentabilité de son investissement au cours de la période du démembrement.

Les éventuelles augmentations du prix de la part de SCPI durant le démembrement temporaire feront encore grimper le rendement final de votre opération.

Il est en effet probable que durant la période du démembrement temporaire de propriété, le prix de part prenne de la valeur, comme cela a été le cas en 2023 avec la SCPI Remake Live qui a revalorisé son prix de part de 200 Euros à 204 Euros soit 2% d’augmentation.

Autre atout, pour les investisseurs immobiliers assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : pendant la durée du démembrement, le montant d’investissement sort de l’assiette taxable et généré donc une économie d’impôt.

Quand investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

On pourrait croire que cette solution aurait tendance à se montrer alléchante uniquement pour les personnes fiscalisées à hauteur de 30% de tranche marginale.

Mais en vrai, le démembrement temporaire de propriété en SCPI est totalement adapté à des profils ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) de 11% voire de 0% si ces derniers ne souhaitent pas avoir de revenu complémentaire immédiatement et préfèrent faire fructifier des liquidités pendant quelques années.

“Investir dans des SCPI en démembrement temporaire de propriété est accessible à tous les  si le but est de se constituer un revenu en vue de la retraite ou placer de la trésorerie à un rendement élevé, sans avoir à payer un euro de fiscalité” souligne Gregorie Moulinier, associé  du comparateur de SCPI en ligne SCPI-SIGN.

Quels sont les critères à connaitre pour investir en démembrement temporaire de propriété ?

La valeur d’achat de la nue-propriété d’une part de SCPI sera une décote sur le prix de la part en pleine propriété en fonction de la durée choisie.

Chaque SCPI de rendement propose des réductions différentes sur le prix de commercialisation de la part en pleine propriété.

Deux éléments sont à analyser avant d’investir dans une SCPI en démembrement temporaire de propriété : la décote offerte sur le prix en pleine propriété et le rendement de la SCPI.

Une SCPI qui distribue des rendements élevés comme la SCPI Corum Origin aura une décote plus significative car elle sera également plus rentable pour l’usufruitier.

Il est souhaitable d’être accompagné par des experts SCPI pour sélectionner les meilleures SCPI en démembrement temporaire de propriété adaptées à acheter en 2024.

Par exemple, la SCPI Log In ou la SCPI Iroko Zen, qui offre d’importantes réductions sur le prix de la part lors d’un achat en démembrement temporaire de propriété.

En France notamment, les experts de La Centrale des SCPI s’occupent, gratuitement, de trouver la contrepartie de votre achat en démembrement temporaire de propriété, à savoir l’usufruitier, généralement une entreprise du Cac 40.

Quelle est la meilleure SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

En 2024, l’un des investissements en parts de SCPI en démembrement de propriété les plus rentables peut se réaliser au travers de la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake AM.

Cette SCPI sans frais de souscription, a versé un rendement net de 7.79% en 2023 et investit majoritairement sur la zone Euro sur divers secteurs : bureaux, logistiques, commerces, santé….

En effet, c’est aujourd’hui la SCPI de rendement qui propose l’une des meilleures clés de répartition sur le marché avec une décote de 20% sur 5 ans et de 33% sur 10 ans.

Le prix en pleine propriété est de 204 euros, celui-ci est établi à 163,20 euros et à 136,68 euros respectivement sur 5 ans et 10 ans.

Prenons un exemple chiffré pour mieux comprendre le gain de la SCPI en démembrement temporaire de propriété sur Remake Live :

Pour préparer un futur complément de revenu dans 5 ans un investisseur souhaite investir à hauteur de 100.000 euros au comptant dans des parts de SCPI Remake Live.

Cependant, assujetti à une TMI de 30% il sera plus rentable pour lui de réaliser une opération en démembrement temporaire de propriété pour ne pas voir ses gains absorber par la fiscalité (tranche marginale + prélèvements sociaux)

Ainsi avec une décote de 20% sur 5 ans, en investissant 100.000 euros dans la nue-propriété de parts de SCPI Remake Live, son patrimoine en SCPI s’élèvera à 125 052 euros une fois le démembrement temporaire de propriété terminé, voire plus si le prix de la part est revalorisé à la hausse durant ces 5 années.

Les dividendes seront alors versés sur la totalité des 125 052 euros et non les 100.000 euros investis au départ, soit des revenus mensuels plus important à percevoir directement sur le compte courant.

Ses revenus complémentaires et ainsi son pouvoir d’achat n’en seront que renforcer pour lutter contre l’inflation galopante.

Bien entendu, il existe également d’autres SCPI de rendement pour investir en démembrement temporaire de propriété susceptibles d’apporter une solution adéquate pour investir en immobilier sans payer le moindre euro d’impot.

Comme la SCPI Corum XL, la SCPI Iroko Zen ou encore la SCPI Activimmo.

Quelle est la meilleure plateforme SCPI pour investir en démembrement ?

Les meilleures offres de France pour investir en démembrement se trouvent sur les plateformes en ligne notamment les plus dynamique : La Centrale des SCPI ou SCPI-SIGN.

Vous pourrez avoir accès à toutes les SCPI du marché et investir en démembrement temporaire en ligne de façon totalement sécurisée et en totale autonomie.

Vous pourrez également sur ces deux plateformes SCPI recevoir gratuitement les conseils d’experts en SCPI pour vous guider dans vos choix et ainsi investir en immobilier sans redonner de l’argent à votre centre des impôt.