SCPI AEW Diversification Allemagne

L'essentiel du trimestre

S1 2026 — Au 30 juin 2026, AEW Diversification Allemagne réunit 7 862 associés et 260 584 parts, pour une capitalisation de 235,05 M€ au prix de souscription. Le semestre a vu 3 742 parts émises, dont 2 167 en compensation de retraits, sans aucune demande de retrait en suspens. Le taux d'occupation financier progresse à 94,51 %, contre 93,52 % au quatrième trimestre 2025, et le taux d'occupation physique atteint 95,32 %. Fait marquant : un data center de 2 592 m² à Nuremberg est entré au portefeuille.

Performances et distribution

Au titre de 2025, le taux de distribution s'établit à 3,20 % (non garanti), soit 28,89 € par part avant fiscalité allemande et 27,30 € après. La performance globale annuelle 2025 ressort au même niveau, le prix de souscription n'ayant pas varié. Deux acomptes de 6,90 € bruts par part ont été mis en paiement les 20 avril et 24 juillet 2026, soit 13,80 € par part sur le semestre. Le prix de souscription reste fixé à 902,00 € par part, minimum de 5 parts, et la valeur de retrait à 811,80 €. Aucun TRI n'est encore publié : le premier portera sur la période 2021-2026. Les revenus distribués ne sont pas garantis. Le classement des SCPI situe ce niveau de distribution dans le marché.

Patrimoine et stratégie

Le patrimoine représente 57 027 m² et 166 M€ d'actifs sous gestion, situés en totalité en Allemagne. La répartition sectorielle, en valeur vénale, se compose de 38 % de bureaux, 37 % de commerces et 25 % d'industriel. Les immeubles sont détenus à 28 % en direct, le solde via des SCI. Le semestre affiche 1 151 m² loués pour 741 m² libérés, et le taux d'incidence contentieuse reste nul. La valeur de réalisation atteint 746,02 € par part et la valeur de reconstitution 885,35 €, proche du prix de souscription. La société de gestion AEW, anciennement AEW Ciloger, pilote la SCPI depuis Paris. Le fonds est labellisé ISR et son indicateur de risque (SRI) est de 3 sur 7.

Faits marquants 2026

Le 5 février 2026, la SCPI a acquis via une SCI un data center de 2 592 m² dans la zone métropolitaine de Nuremberg, pour 10,8 M€. L'actif est loué en totalité pendant quinze ans à un groupe technologique mondial : c'est le premier investissement de la SCPI dans cette classe d'actifs. Un immeuble de bureaux de 2 113 m² à Brême, détenu à 34 % via une SCI, a été cédé pour 1,4 M€. Une acquisition est annoncée à Dresde au second semestre.

Fiscalité

Les revenus de la SCPI sont de source allemande. Ils supportent d'abord une imposition locale de 15,825 %, réglée en Allemagne par la SCPI pour le compte des associés : c'est l'écart entre les 28,89 € bruts et les 27,30 € nets distribués en 2025. La convention fiscale franco-allemande élimine ensuite la double imposition par un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français, égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. Conséquence pratique : ces revenus fonciers étrangers échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % qui frappent les revenus fonciers de source française. Seule la fraction de revenus financiers supporte des prélèvements sociaux, retenus à 18,6 %, et un prélèvement à la source de 12,8 %. Le crédit d'impôt non imputé n'est ni reportable ni restituable, et le résultat dépend de la situation de chacun.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité n'est pas assurée, et le bulletin rappelle que le fonds de réserve n'est pas doté : un retrait ne peut être servi que s'il est compensé par une souscription nouvelle. Les revenus varient à la hausse comme à la baisse, au gré des loyers encaissés et de la fiscalité allemande, et l'exposition à un seul pays concentre le risque de marché sur l'économie allemande. Compte tenu des frais d'entrée, la durée de placement recommandée est de 10 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En résumé

AEW Diversification Allemagne est une SCPI diversifiée à capital variable, investie à 100 % en Allemagne. Au titre de 2025, son taux de distribution atteint 3,20 % (non garanti), pour un prix de part inchangé à 902,00 €. Le premier semestre 2026 porte sa capitalisation à 235,05 M€ et son taux d'occupation financier à 94,51 %. Face à Eurovalys, elle aussi positionnée sur l'Allemagne, la comparaison porte autant sur la distribution que sur les revenus nets d'impôt allemand. Comparer les SCPI aide à mesurer sa place dans une allocation.