La SCPI Fructipierre a ensuite absorbé dix ans plus tard la SCPI Parnasse Immo. Ce bouclier patrimonial est géré par AEW Ciloger qui a ouvert une 25ème augmentation de capital clôturée en janvier 2019. Cette dernière a permis de lever 45 millions d’euros. Le prix de souscription était de 544,00 euros par part et il fallait en acquérir au moins 15 pour devenir associé de Fructipierre.
La capitalisation de la SCPI Fructipierre approchait le milliard d’euros fin avril 2019 (+/- 960 millions d’euros) répartis entre plus de 12 100 associés. La SCPI Fructipierre est une SCPI de bureaux avec 86 % de son patrimoine dans cette typologie d’actifs fin 2018. Le solde du patrimoine est constitué de commerces (9 %), de locaux mixtes bureaux-commerces (4 %) et de murs de centres commerciaux (1 %).
Composé de 63 immeubles loués à 258 locataires et développant une surface de plus de 150 000 m², le patrimoine est presque totalement (91 %) localisé en Île-de-France dont 56 % à Paris et 35 % en région parisienne. Seuls 9 % du parc se trouvent en province (Lyon et Toulouse). Fructipierre est donc une SCPI de bureaux francilienne qui n’a pas réalisé d’investissements immobiliers à l’étranger.
La SCPI Fructipierre souffre d’un taux de vacance élevé qui a impacté son rendement. En effet, fin 2018, son taux d’occupation financier (TOF) n’était que de 83,25 % non compris 6,58 % sous franchise de loyers. Le rendement 2018, comme celui de 2017, a été inférieur à la moyenne des SCPI de rendement. Il s’est établi à 4,06 %. Pour 2019, AEW Ciloger prévoit de distribuer aux associés de la SCPI Fructipierre un rendement de 4,15 %. Notons que le report à nouveau, c’est-à-dire les réserves financières de la SCPI Fructipierre sont d’un bon niveau.
Sur 10 ans et 15 ans au 31 décembre 2018, les taux de rentabilité interne (TRI) de Fructipierre sont très proches puisqu’ils atteignent respectivement 8,41 % et 8,29 %. Le marché secondaire de la SCPI Fructipierre est globalement fluide avec plusieurs milliers de parts échangées chaque trimestre.
Stratégie de la SCPI Fructipierre :
La stratégie de la SCPI Fructipierre repose sur une croissance de sa capitalisation fonction des augmentations de capital permettant de procéder à des acquisitions ciblées à la fois en Île-de-France et en province à titre de diversification. Le cœur d’investissement de la SCPI Fructipierre demeure les bureaux et plus précisément les grands immeubles de bureaux. Si les immeubles en portefeuille sont presque exclusivement détenus en direct, 3 % des actifs le sont indirectement via des sociétés civiles immobilières (SCI).
AEW Ciloger réalise également des arbitrages d’immeubles jugés non stratégiques ou arrivés à maturité (15,2 millions d’euros en 2017 et davantage en 2018). Fin 2018, ce sont ainsi des bureaux détenus en indivision à Suresnes (92) qui ont été cédés. Au cours du premier trimestre 2019, il en a été de même pour l’ex-siège de la société Colas à Boulogne-Billancourt (92).
Comme pour toutes ses SCPI de rendement, AEW Ciloger recourt à des surinvestissements pour profiter d’opportunités immobilières en utilisant un effet de levier. Pour la SCPI Fructipierre, le surinvestissement atteignait 32,4 millions d’euros fin 2018.
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Theo Darroman, Consultant sénior au sein de La Centrale des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.