SCPI EUROVALYS

L'essentiel du trimestre

T4 2026 — Depuis le 1ᵉʳ octobre 2026, le prix de souscription de la part d'Eurovalys s'établit à 48 €, contre 960 € auparavant. Il ne s'agit pas d'une baisse de valeur : l'assemblée générale du 10 juin 2026 a voté la division de chaque part en vingt parts nouvelles. Le nombre de parts de chaque associé a été multiplié par vingt, sans changement de la valeur globale de son placement ni de ses droits, et sans frais. Le prix de retrait passe de 850,56 € à 42,53 € par part. Advenis REIM présente l'opération comme un moyen de rendre l'épargne plus accessible et plus souple (versements de petits montants, réinvestissement) ; elle a été rendue possible par l'ordonnance du 3 juillet 2024, qui a supprimé le montant nominal minimum de 150 € par part. Au 30 juin 2026, Eurovalys pesait environ 951 M€ de capitalisation pour 16 342 associés, soit 990 601 parts avant division (19 812 020 parts après). Le taux d'occupation financier ASPIM ressortait à 90,92 %.

Performances et distribution

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,98 % (non garanti), au même niveau que la performance globale annuelle ; un pourcentage que la division de la part ne modifie pas. Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut a atteint 11,28 € par part avant division (11,01 € nets après l'impôt allemand déjà supporté par le fonds), soit l'équivalent de 0,56 € par part nouvelle. La société de gestion anticipait une distribution nette d'environ 45 € par part ancienne sur 2026, soit environ 2,25 € par part nouvelle (non garanti). La distribution reste trimestrielle. Le taux de rendement interne sur 10 ans ressort à 4,14 %. Depuis le 1ᵉʳ octobre 2026, le prix de souscription est de 48 € et le prix de retrait de 42,53 € ; la dernière valeur de reconstitution publiée, 936,08 € par part ancienne au 31 décembre 2025, correspond à 46,80 € par part nouvelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les revenus ne sont pas garantis.

Patrimoine et stratégie

Le patrimoine compte 36 immeubles pour 454 450 m² et 1 117 M€ de valeur vénale hors droits. L'exposition est intégralement allemande : Francfort concentre 24,86 % des actifs en valeur vénale, devant Düsseldorf (16,66 %), Munich (15,79 %) et Wolfsburg (10,40 %). Les bureaux pèsent 80,98 % du portefeuille, la production et l'industrie 10,55 %. La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 5,21 ans, la durée ferme 4,90 ans. EDAG Engineering (8,65 % des loyers), Telefónica Germany (6,74 %) et CSA (5,58 %) mènent le top 10 des locataires. Le ratio de dettes ASPIM atteint 35,81 % : le levier amplifie les gains comme les pertes. Gérée par Advenis REIM, la SCPI est labellisée ISR jusqu'au 22 février 2028 et classée article 8 du règlement Disclosure.

Faits marquants 2026

Le fait marquant de l'automne 2026 est la division de la part par vingt, effective au 1ᵉʳ octobre. Au deuxième trimestre, deux promesses de vente ont été signées dans le cadre de cessions sélectives, dont le bulletin du troisième trimestre doit détailler les modalités. Côté locatif, sept relocations ont porté sur 4 516 m² et 621 027 € de loyer annuel, face à quatre congés sur 2 808 m². La surface vacante s'établissait à 60 156 m², et 2 043 845 € de travaux ont été réalisés. La collecte est restée à l'équilibre sur le trimestre : 2 897 parts (avant division) souscrites, autant de parts retirées.

Fiscalité

Investie exclusivement en Allemagne, Eurovalys distribue des revenus de source étrangère, qui n'entrent pas dans l'assiette des prélèvements sociaux français de 17,2 %. L'impôt allemand est acquitté en amont par la SCPI, à hauteur de 0,27 € par part ancienne au deuxième trimestre. La convention fiscale franco-allemande neutralise la double imposition, principalement par un crédit d'impôt ou une exonération, tout en maintenant la progressivité de l'impôt sur les autres revenus de l'associé. La valeur IFI indicative 2026 ressort à 582,75 € par part ancienne, soit environ 29,14 € par part nouvelle. La division de la part ne modifie pas la fiscalité applicable. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacun et peut évoluer.

Risques et horizon de placement

L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : le montant investi n'est ni garanti ni protégé. La liquidité est limitée, le remboursement des parts n'intervenant qu'en contrepartie d'une souscription correspondante ; 11 439 parts (avant division) restaient en attente de retrait au 30 juin 2026. Les revenus éventuels sont non garantis et dépendent du marché immobilier et de la fiscalité applicable. L'exposition à un seul pays concentre le risque, le risque de change restant accessoire en zone euro. La division de la part est une opération technique, sans effet sur la valeur du placement ; elle ne préjuge en rien de l'évolution future du prix de la part, qui peut varier à la hausse comme à la baisse. Le Document d'Information Clé classe le produit 4 sur 7 sur une hypothèse de détention de 8 ans ; la société de gestion recommande, elle, de conserver les parts 9 ans au minimum.

En résumé

Eurovalys est la SCPI de bureaux 100 % allemande d'Advenis REIM, forte de 36 immeubles et d'environ 951 M€ de capitalisation au 30 juin 2026. Elle a distribué un taux de distribution de 4,98 % en 2025 (non garanti). Sa part est proposée à 48 € depuis la division par vingt du 1ᵉʳ octobre 2026, pour une première souscription de 20 parts, soit 960 €. Un cashback de 3 % est disponible via notre offre cashback SCPI ; pour situer Eurovalys parmi les autres solutions, consultez notre outil pour comparer les SCPI.