SCPI AEW COMMERCES EUROPE

L'essentiel du trimestre

S1 2026 — Au 30 juin 2026, AEW Commerces Europe totalise 1 546,7 M€ de capitalisation pour 8 140 499 parts détenues par 33 257 associés. Le taux d'occupation financier s'établit à 91,66 % sur le deuxième trimestre, contre 92,08 % au quatrième trimestre 2025, et le taux d'occupation physique ressort à 91,85 %. Deux acomptes de 2,04 € bruts par part ont été versés en avril puis en juillet, soit 4,08 € sur le semestre. Aucune acquisition n'a été réalisée, tandis que deux actifs de bureaux ont été cédés pour 3,9 M€.

Performances et distribution

La SCPI a servi un taux de distribution de 4,48 % en 2025 (non garanti), soit 8,52 € bruts par part avant la fiscalité acquittée par la SCPI, et 8,22 € après. La performance globale annuelle 2025 ressort elle aussi à 4,48 % (non garanti), le prix de souscription n'ayant pas bougé sur l'année. Sur le premier semestre 2026, la distribution atteint 4,08 € par part. Le taux de rentabilité interne publié par la société de gestion s'établit à 0,39 % sur 5 ans (2020-2025), 2,53 % sur 10 ans et 3,95 % sur 15 ans. Le prix de la part reste fixé à 190 €, pour un ticket d'entrée de 1 900 € correspondant au minimum de 10 parts, et la valeur de retrait s'élève à 172,90 €. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les revenus ne sont pas garantis. Notre classement des SCPI permet de replacer ce niveau de distribution au sein du marché.

Patrimoine et stratégie

Le patrimoine représente 484 974 m², dont 39 515 m² vacants, détenus à 64 % en direct et à 36 % via des participations. La répartition sectorielle reste très typée commerce : 77 % de murs de commerces et 15 % de centres commerciaux, complétés par 5 % de bureaux et 3 % d'actifs industriels ou résidentiels. La France pèse 72 % du patrimoine (42 % en province, 21 % en Île-de-France, 9 % à Paris), devant l'Allemagne à 16 %, l'Espagne à 9 %, les Pays-Bas à 2 % et la Belgique à 1 %. Les actifs sont situés exclusivement en France et en zone euro. Le ratio d'endettement s'affiche à 7,5 %, très en deçà du plafond de 25 % voté en assemblée générale et de la moyenne nationale 2025 de 18,3 %. Le solde à investir avoisine 4 M€ à la fin du semestre. La SCPI bénéficie du label ISR appliqué à l'immobilier. Le reste de la gamme est présenté sur la fiche de la société de gestion AEW.

Faits marquants 2026

Deux arbitrages ont été menés au premier semestre : des bureaux de 618 m² à Brême, en Allemagne, cédés 0,4 M€, et 3 702 m² de bureaux à Saint-Priest (69), ensemble Woodstock, vendus 3,45 M€. Aucun investissement n'a été engagé sur la période. L'activité locative est restée dynamique, avec 11 069 m² loués contre 9 465 m² libérés et huit baux renouvelés sur 2 569 m². Le taux d'encaissement des loyers du deuxième trimestre atteint 95,15 % à la mi-juillet. Le taux d'incidence contentieuse, qui mesure l'impact net des créances douteuses sur les loyers, passe de 3,35 % fin 2025 à 5,46 % au 30 juin 2026 : la société de gestion en fait un point de vigilance.

Fiscalité

Les actifs situés hors de France représentent 28 % du patrimoine. Les revenus fonciers allemands et espagnols supportent une imposition locale de 15,825 % et de 24,75 %, la double imposition étant neutralisée par un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français. Les revenus belges, taxés à 33,99 %, et néerlandais, taxés à 25 %, relèvent d'une fiscalité locale définitive, sans nouvelle imposition en France ni crédit d'impôt. Ces revenus de source étrangère sont en règle générale exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2 %, ce qui peut alléger la fiscalité globale de l'épargnant.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis, les distributions dépendant des loyers encaissés et du marché immobilier. La liquidité des parts n'est pas assurée. Au 30 juin 2026, 312 267 parts restaient en attente de retrait et le fonds de réserve n'est pas doté, si bien qu'un retrait suppose en principe une souscription en contrepartie. La valeur de réalisation s'établit à 156,04 € par part et la valeur de reconstitution à 182,23 € par part, à rapprocher du prix de souscription de 190 €. Le patrimoine étant investi exclusivement en zone euro, l'exposition au risque de change est aujourd'hui nulle. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans et le SRI de cette SCPI est de 3 sur 7.

En résumé

AEW Commerces Europe figure parmi les plus grandes SCPI de commerces du marché, avec 1 546,7 M€ de capitalisation, un patrimoine de 484 974 m² réparti entre la France et quatre pays de la zone euro, et le label ISR. Elle a servi un taux de distribution de 4,48 % en 2025 (non garanti), pour un prix de part maintenu à 190 € et un ticket d'entrée de 1 900 €. Pour situer ce véhicule, consultez notre outil pour comparer les SCPI.