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Comment investir en SCPI ?

Publié le 11 janvier 2024
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Tout le monde a déjà réalisé (ou a entendu parler) de l’investissement immobilier, sur des appartements locatifs. Mais l’investissement en Sociétés Civiles de Placement immobiliers (SCPI) est moins populaire et fait l’objet de convoitises.

Investir en SCPI, n’est-ce pas réservé aux grandes fortunes !

Comment en tirer bénéfice en tant que modeste investisseur immobilier particulier ?

On vous présente ici des solutions pour diversifier son patrimoine immobilier dans des SCPI à fort potentiel.

Avec notre étude de chaque solution, ses avantages et inconvénients expérience pratique.

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) apparaissent comme des poids lourds au sein des investissements immobiliers alternatifs.

Avec presque 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion via des sociétés de gestion encadré par l’Autorité des Marchés Financiers, son succès prospère en 2024. Ce chiffre devrait encore doubler d’ici les 10 prochaines années selon le baromètre de La Centrale des SCPI.

Pourquoi une telle ruée pour la SCPI, aussi bien du côté des investisseurs particuliers que des investisseurs institutionnels ?

Nous allons commencer par expliquer le fonctionnement de la SCPI, la performance attendue en fonction des risques pris.

La SCPI, c’est quoi ?

Avant de vous expliquer les différentes façons d’investir en SCPI, revenons sur les caractéristiques de ce type d’investissement immobiliers rémunérateurs. En effet, bien comprendre ce type d’investissement est obligatoire avant d’en acheter.

Définition de la SCPI

Tout d’abord, un peu de sémantique :

• SCPI = Société Civile de Placement Immobilier.

Donc investir en SCPI = entrer au capital d’un fond immobilier collectif.

Par exemple, une société civile de placement immobilier va collecter des fonds auprès d’investisseurs qui deviendront associés de la SCPI.

L’objectif des investisseurs, est d’obtenir un bon retour sur investissement, via les dividendes (loyers) et également de la plus-value immobilière.

On parle aussi d’épargne immobilière. Généralement, il s’agit d’investir chaque mois la même somme pour faire grossir mensuellement son capital et augmenter ses loyers.

Parfois en SCPI on trouve aussi les catégories d’investissement comme les SCPI fiscales qui permettent de réduire son impôt mais dans notre article on ne parlera que de la catégorie principale : la SCPI de rendement.

Fonctionnement d’une SCPI

Lorsqu’un investisseur immobilier est convaincu par le potentiel d’une SCPI, il va entrer à son capital pour l’aider à accélérer sa croissance.

En échange, l’investisseur percevra chaque mois un loyer aussi longtemps qu’il restera propriétaire des ses parts de SCPI.

En pratique, nous verrons que l’on peut investir directement dans des SCPI disposant de multiples stratégies et thématiques d’investissement.

Pour sortir de son investissement SCPI (avec une plus-value si le marché immobilier se porte bien), recommandation s’offrent à vous :

• Choisir des SCPI à capital variable plus liquides que les SCPI à capital fixe. • Se projeter sur une durée de détention de ses parts de SCPI d’au moins 10 ans. • Choisir des SCPI avec une capitalisation supérieure à 100 millions d’euros. • Eclater son investissement sur plusieurs SCPI pour mutualiser le risque.

Différentes offres de SCPI selon la stratégie de la société de gestion

En tant que professionnels de l’immobilier, les sociétés de gestion investissent sur divers secteurs immobiliers et des zones géographiques différentes.

• SCPI diversifiées Européenne : elles investissent à l’international sur des bureaux, commerces, cliniques, hôtels, entrepôts logistiques comme la SCPI Corum Origin. • SCPI d’habitation : elles investissent sur de l’immobilier résidentiel ayant anticipé la transition énergétique comme la SCPI Kyaneos Pierre. • SCPI Thématique : elles investissent sur de l’immobilier logistique ou de santé comme la SCPI Log In ou la SCPI Pierval Santé

Ainsi, du côté de la société de gestion qui collecte des fonds pour accroitre son capital, le besoin de fonds évolue selon le cycle de croissance immobilière.

Et du côté de l’investisseur en SCPI, il y a forcément plus de risque d’investir dans une seule SCPI (mono-stratégie), que de diluer son investissement sur plusieurs SCPI (stratégie multi-SCPI)

Avec un investissement multi-SCPI, l’investisseur minimise les risques de perte en capital, mais aussi maximise son potentiel de plus-value grâce à une répartition cohérente.

Quel rendement en SCPI et pour quels risques ?

Sur les 10 dernières années, les meilleures SCPI ont produit une performance de rendement autour de 6% comme la SCPI CORUM ORIGIN.

Sur la période 2022-2023, des SCPI ont même distribuées aux investisseurs des rendements supérieurs à 7% comme la SCPI Remake Live ou la SCPI Iroko Zen!

Attention, il ne faut pas comparer la SCPI au livret A rémunéré à 3 % soit 2 fois moins que les meilleures SCPI !

Selon nous, il faut toujours détenir un livret A pour son épargne de sécurité.

Et ce n’est pas comparable, car le livret A est non risqué (pas de risque de perte en capital) et liquide (on retire quand on veut).

Il faut plutôt comparer la SCPI à un investissement en immobilier locatif traditionnel.

Et pour cela, notre base de données qui regroupe les performances de 20 000 appartements locatifs a livré son verdict objectif et sans concéssion.

Sur une durée de détention de 10 ans, la SCPI offre de meilleures performances de rendement que l’achat d’un appartement locatif.

Note des experts immobiliers : la performance des SCPI de rendement a été exceptionnelle ces 10 dernières années. Retenons plutôt une espérance de rendement long terme de 5.90 % par an pour les meilleures SCPI dans la durée. Versus 4 % par an pour les investissements locatifs traditionnels sans compter les ennuis associés comme les loyers impayés, la vacance locatives, les charges de copropriétés exorbitantes.

Les risques de l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier

L’attractive performance d’un investissement en parts de SCPI ne doit pas vous faire oublier le principal risque de ce type de placement : voir diminuer à un moment votre capital investi. En effet, si vous entrez dans une SCPI et que la valeur de son patrimoine immobilier baisse, vous serez directement impacté. Et ce risque est d’autant plus fort si on investit sur une seule SCPI plutôt que de se constituer un portefeuille multi-SCPI.

En pratique, en investissant dans des fonds immobiliers sous forme de SCPI plutôt qu’en direct sur des appartements locatifs, on réduit nettement le risque de perte en capital grâce à la diversification du portefeuille immobilier. En effet, sur un fonds investi SCPI sur des milliers d’immeubles, il est peu probable que tous perdent de la valeur la même année !

Autre point à prendre en considération avant d’investir dans une SCPI : la modérée liquidité de l’investissement en parts de SCPI. En effet, il est plus fastidieux de vendre ses parts de SCPI à capital fixe car elles sont fermées à la souscription sauf sur le marché secondaire. Contrairement aux SCPI à capital variable ouverte en continu aux nouveaux investisseurs ( En 2024 ,on peut vendre ses SCPI CORUM EURION ou SCPI ACTIVIMMO en quelques clics quand on veut et sous un délai rapide).

Par conséquent, il est recommandé de consacrer à ce type d’investissement uniquement une part de son patrimoine (30%) que l’on peut immobiliser pendant une durée minimum de 10 ans.

Avis des experts : en résumé, on peut dire que le placement SCPI surpasse largement l’immobilier en détention direct. Car on vise 7% de performance net sans aucun de tracas de gestion.

C’est ce que l’on appelle un investissement rentable et efficace, puisque le risque pris (illiquidité et risque de perte en capital) est inférieur par rapport à la détention d’un appartement en direct pour une espérance de gains supérieurs.

Globalement, pour un investisseur immobilier long terme, on peut imaginer une allocation SCPI investie sur 4 SCPI différentes explorant des stratégies diverses.

Abordons le cœur du sujet : les différentes solutions pour investir en SCPI.

Le revenu SCPI automatique (à partir de 204 €)

Parmi les meilleures SCPI à revenu automatique du marché, la SCPI REMAKE LIVE s’est distinguée en 2023 en proposant l’investissement en SCPI à partir de 204 euros et en distribuant un rendement supérieur à 7%.

Il s’agit de l’une des seules SCPI à revenu automatique à distribution mensuel et non à distribution trimestriel ! Les SCPI à revenu automatique traditionnelles investissent généralement sur de l’immobilier tertiaire.

En pratique, il faut investir au moins 20 000€ pour accéder au portefeuille « Muti SCPI Elite » de la Centrale des SCPI (la souscription est facile, 100 % en ligne) qui inclut la diversification entre : • SCPI de rendement Européenne (les loyers européens sont faiblement imposés), • SCPI d’habitation environnementale (les travaux de remise aux normes énergétiques sont réalisés avant la mise en location), • SCPI logistique (pour profiter de l’explosion du commerce en ligne) • SCPI de santé (pour accompagner le vieillissement de la population)

Il s’agit d’un investissement pour augmenter votre pouvoir d’achat (donc fiscalité avantageuse, on l’explique plus loin). Et la concrétisation de votre portefeuille SCPI à revenu automatique sera réalisée selon votre profil : prudent, modéré ou dynamique.

Investir à crédit dans les SCPI (pas facile en 2024)

L’investissement en SCPI à crédit s’apparente à la solution la plus courante pour les particuliers qui allouent une partie de leur endettement à réaliser une opération à effet de levier

Pour cause : devenir un rentier immobilier ne s’improvise pas et oblige à investir en immobilier à la fois à crédit et au comptant au cours de sa vie.

Généralement, les investisseurs immobiliers à crédit souhaitent anticiper leur passage à la retraite et percevoir une fois le crédit remboursé un complément de revenu tous les mois

Le placement SCPI se démarque comme le meilleur placement retraite devant l’assurance-vie.

Il est impératif de s’informer sur toutes les SCPI avant d’investir à crédit, pour sélectionner les SCPI à potentiel de rendement sur les 15 prochaines années.

Et avec du temps et le bon courtier en SCPI, pour idéalement accompagner activement le développement des opérations à crédit dans le temps.

Certaines plateformes SCPI sont spécialisés dans les montages multi-SCPI financés à l’aide d’un crédit bancaire.

Après une étude minutieuse de 10 plateformes SCPI proposant d’accompagner les investisseurs dans la recherche et la mise en place du crédit SCPI , La Centrale des SCPI émerge en tête avec des offres de crédit très compétitives.

Néanmoins, avec la hausse spectaculaire des taux d’intérêts en 2023, il est très difficile d’obtenir un taux de crédit en dessous de 3% sur 20 ans.

Attention donc à ne pas s’emballer à souscrire un crédit SCPI à 4.5% en 2024, cela viendra amoindrir considérablement la rentabilité de votre montage SCPI.

Avec la baisse de l’inflation en 2024, on devrait logiquement assister à une baisse des taux d’intérêts de la part de la Banque Centrale Européenne.

Il est donc recommandé d’attendre l’année 2025 pour investir en parts de SCPI de rendement grâce au levier du crédit dans le but de doper significativement le rendement global de votre investissement.

Avantages et inconvénients d’investir en SCPI à l’aide d’un crédit bancaire

En résumé :

Avantages : Préparation efficace d’un complément de revenu à la retraite pour pallier aux faibles montants de pensions retraites suites aux différentes réformes gouvernementales.

Et possibilité de surperformer la rentabilité de votre opération, si vous avez du flair pour déceler les pépites SCPI de demain.

Inconvénients : Peu rentable en 2024, car les taux proposés par les établissements bancaires ont explosé en 2023 comme le taux d’usure qui culmine en janvier 2024 à plus de 6%.

Un investissement en parts de SCPI sur une durée de 20 ans doit se faire à un taux inférieur à 3% pour enrichir l’investisseur.

Note des experts : Mieux vaut attendre l’année 2025 pour investir en SCPI à crédit.

En attendant la baisse des taux, il est donc souhaitable d’investir sur des parts de SCPI au comptant de façon progressive et de réinvestir automatiquement les dividendes pour créer un effet boule de neige.

Les meilleurs fonds SCPI (des valeurs indestructibles)

En cherchant bien parmi les 200 SCPI, on peut investir sur de bons fonds immobiliers réputés de parts de SCPI de rendement.

On ne parle pas des fonds SCPI labellisés 5 étoiles qui ont délivrés des performances supérieures à 6% net et qui arbore des stratégies conquérantes.

Ces bons fonds SCPI réputés sont généralement accessibles sur le site internet : www.centraledesscpi.com à partir de 204 euros de ticket d’entrée comme la SCPI REMAKE LIVE.

L’investissement moyen en parts de SCPI se situe autour de 50 000 euros mais on peut choisir d’investir le montant de son choix.

Avis des experts : Sachant qu’il vaut mieux diversifier sur au moins 4 sociétés de gestion différentes, et que le choix des SCPI est vaste , il vaut mieux choisir les SCPI stars de chaque catégorie.

1er SCPI STAR : CORUM ORIGIN

La SCPI CORUM ORIGIN est une SCPI dynamique géré par la talentueuse société de gestion Corum AM

Cette SCPI de rendement « démocratise » (toute proportion gardée) l’accès à un investissement immobilier rentable depuis sa création.

Le prix de la part de la SCPI CORUM ORIGIN est de 1135 euros au 1er janvier 2024.

La SCPI CORUM ORIGIN a la particularité d’investir sur la Zone Euro sur une multitudes d’actifs en saisissant les meilleures opportunités du marché.

Son rendement figure depuis sa création parmi les plus élevé pour le plus grand bonheur des épargnants.

Note des experts : Investir sur la SCPI CORUM ORIGIN permet d’établir un socle solide dans le cadre de la constitution d’un portefeuille de SCPI.

2 ème SCPI STAR : KYANEOS PIERRE

La SCPI Kyaneos Pierre est une SCPI d’habitation environnementale gérée par la sérieuse société de gestion Kyaneos AM

Cette SCPI de rendement a fait le choix d’investir de façon durable et responsable sur de l’immobilier d’habitation qu’elle rénove de A à Z avant la mise en location.

Le prix de la part de la SCPI KYANEOS PIERRE est de 1100 euros au 1er janvier 2024.

La SCPI KYANEOS PIERRE a la particularité d’investir en France sur des biens à fort potentiels locatifs sur des emplacements de 1ER choix.

Son prix de part progresse régulièrement depuis sa création, signe de la qualité de la SCPI aux yeux des évaluateurs de son patrimoine immobilier

Avis des experts : Cette SCPI est en avance sur son temps avec un niveau d’exigence très élevé lorsqu’elle procède à des travaux de rénovation énergétiques.

3ème SCPI STAR: LOG IN

La SCPI Log In est une SCPI logistique encadré par l’opportuniste société de gestion Théoreim.

Cette SCPI de rendement se concentre sur des acquisitions d’entrepôts logistiques partout en Europe pour épouser la croissance du commerce en ligne.

Le prix de la part de la SCPI Log In est de 250 euros au 1er janvier 2024.

La SCPI Log In acquiert des biens immobiliers respectueux de l’environnement et qui consomme de l’intelligence artificielle pour fonctionner.

Son rendement a été très légèrement supérieur à 6% en 2023 et cette performance devrait probablement être l’objectif de rendement de l’année 2024 pour la SCPI Log In.

Avis des experts : L’immobilier logistique est le nouvel eldorado pour les investisseurs immobiliers qui recherchent de la rentabilité et de la sécurité. Le véhicule d’épargne SCPI permet d’investir sur le secteur juteux de l’immobilier logistique autrefois réservé aux professionnels.

4ème SCPI STAR : PIERVAL SANTE

La SCPI Pierval Santé est une SCPI qui dépend de la société de gestion Euryale.

Cette SCPI de rendement a pour objectif d’acheter des biens immobiliers en lien avec l’univers de la santé comme des cliniques, des laboratoires pharmaceutiques, des résidences médicalisées pour les séniors….

Le prix de part de la SCPI Pierval Santé est de 204 euros au 1er janvier 2024.

La SCPI Pierval Santé a opté pour une stratégie d’investissements immobiliers en lien avec le vieillissement de la population grâce au progrès de la médecine. Le besoin de ce type de bâtiment immobilier connait une croissance exponentielle.

Avis des experts : La SCPI Pierval Santé brille par la stabilité de son rendement réglé comme du papier à musique depuis son lancement.

Avantages et inconvénients de ces fonds des meilleurs fonds SCPI

Avantages :  Une vraie diversification si on choisit d’acheter les 4 SCPI simultanément (des milliers d’immeubles dans des secteurs d’activité et des pays différents). Vous augmentez considérablement la sécurité de votre investissement en parts de SCPI en le fractionnant sur ces SCPI dites indestructibles.

Inconvénients : Il faudra pour apprécier pleinement la performance et en récolter les fruits conserver vos parts de SCPI au moins 10 ans pour profiter des cycles immobiliers haussiers.

Les SCPI en assurance vie (Quel contrat choisir ?)

L’assurance vie est un produit d’épargne, qui permet de placer au choix en fonds euro (faible rendement), ou en unités de compte (haut rendement).

Parmi, les fonds proposés en assurance vie, il est rarissime de trouver des contrats d’assurance vie avec des SCPI irréprochables, mais nous avons trouvé le meilleur contrat d’assurance vie du marché permettant de loger des SCPI.

C’est sans doute le contrat le plus facile d’accès pour investir en SCPI sans fiscalité et sans rogner sur son rendement.

Et c’est le préféré de milliers d’épargnants, car on peut accéder ainsi aux 3 SCPI parmi les meilleures de la place.

Il s’agit du contrat d’assurance-vie Corum Life qui héberge les SCPI suivantes : SCPI CORUM XL, SCPI CORUM EURION, SCPI CORUM ORIGIN.

CORUM LIFE : la meilleure assurance vie pour investir en SCPI

Sur les centaines de contrats existant, Corum Life est l’une des rares assurances vie à proposer des SCPI performantes. Ainsi, on y trouve des SCPI mais pas que : • SCPI CORUM ORIGIN • SCPI CORUM XL • SCPI CORUM ORIGIN • OBLIGATIONS CORUM BUTLER ENTREPRISES • FONDS EUROS

C’est très simple de souscrire en ligne sur le contrat d’assurance -vie sans aucun frais supplémentaire sur l’interface de La Centrale des SCPI.

Et le contrat Corum Life est très accessible avec un montant minimum de 50 euros pour ouvrir son contrat et prendre date.

L’assurance-vie Corum Life est la plus renommée du marché en 2024, nous en avons parlé dans la partie précédente.

Il est possible de vendre quand on le souhaite (c’est un avantage de l’assurance vie).

Exemple de la répartition la plus apprécié sur le contrat Corum Life :

55 % sur les SCPI CORUM , 45 % sur les obligations Corum Butler Entreprises

Note des experts : Le fonds CORUM life est disponible seulement via l’assureur CORUM pour une meilleure maitrise de la collecte.

Avantages et inconvénients des SCPI en assurance-vie.

Avantages :

• Très accessible, à partir de 50 euros. • On peut diversifier facilement sur plusieurs SCPI en ayant un petit budget ; • Bonne liquidité, car l’assureur du contrat qui garantit la liquidité donc on peut vendreà tout moment • La fiscalité de l’assurance vie est très attractive : pas d’impôt sur la vente. Et en arbitrant un contrat de plus de 8 ans, on bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value à hauteur de 4 600 € par an

Inconvénients :

On peut regretter d’être parfois limité sur la SCPI Corum Origin même si c’est pour le bien de l’épargnant.

En effet en contrôlant la collecte sur son véhicule SCPI STAR, la SCPI CORUM ORIGIN préserve son objectif de rendement.

Avis des experts : Le contrat d’assurance-vie Corum Life est le meilleur contrat d’assurance-vie 2024 compte tenu de l’agilité sans égal de la compagnie d’assurance qui le gère.

Les SCPI THEMATIQUES « elles ont le vent en poupe »

Fraichement arrivée dans l’univers des SCPI de rendement, les SCPI thématiques recueillent un large engouement de la part des investisseurs immobiliers.

Par exemple : On peut citer la SCPI Activimmo, la SCPI LF Opportunité Immo , la SCPI Primovie , la SCPI Pierval Santé, la SCPI Log In , la SCPI Atream hôtels, On peut faire la distinction entre plusieurs thématiques d’investissement immobilier :

En fonction de la thématique que l’on choisit, on peut souscrire des montants de parts de SCPI différent. Les principales thématiques SCPI sont :

LOGISTIQUE SANTE HOTELLERIE

Voici les 3 plus sérieuses sociétés de gestion thématiques :

• ALDERAN, société de gestion spécialisée sur l’immobilier logistique.

• EURYALE, société de gestion spécialisée sur l’immobilier de santé.

• ATREAM, société de gestion spécialisée sur l’immobilier d’hôtellerie.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI THEMATIQUES


**Avantages** : Permet d’investir en immobilier sur des secteurs immobiliers innovant à fort potentiel de développement.

Inconvénients : On est dépendant d’une seule stratégie , c’est pour cela qu’il faut s’exposer raisonnablement sur les SCPI THEMATIQUES et mixer ses investissements en parts de SCPI sur toutes les catégories de SCPI.

Les SCPI ISR (en accord avec le monde d’aujourd’hui)

Si on souhaite acquérir des SCPI en respectant l’environnement, il existe une solution simple : les SCPI ISR (investissement socialement responsable)

Le monde de demain souhaitent investir sur de l’immobilier respectueux de l’environnement pour un investissement durable.

Il existe 3 SCPI ISR incontournables pour investir son argent : • La SCPI IROKO ZEN • La SCPI CORUM EURION • La SCPI EPARGNE PIERRE

Avis de Nicolas : "Ces SCPI écologiques permettent de donner un sens profond au placement de mon épargne."

Avantages et inconvénients des SCPI ISR


**Avantages** : Très bonne rentabilité et soucieuse du lien social.

Inconvénient : Des normes qui peuvent être amenés à changer pour conserver le label.

Conclusion

Après ce tour d’horizon de l’investissement en SCPI, vous savez désormais pourquoi les plus fortunés et les investisseurs institutionnels affectionnent tant les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (performance annuelle attendue sur du long terme > 6 %). Et aussi comment allouer une partie de votre patrimoine à cette classe d’actifs alternatifs pour investir en immobilier. Pour chacune des 5 solutions pour investir en SCPI, vous avez les conseils les plus avertis.

Investir son argent en SCPI reste la solution la plus rentable pour investir son argent en immobilier de façon hasardeuse.

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