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Investir en SCPI : Le Guide

Publié le 27 décembre 2023
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Bienvenue dans le monde dynamique des investissements en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), une porte d'entrée vers la diversification de votre portefeuille à travers l'immobilier européen. Dans ce guide complet, nous explorons le domaine lucratif des SCPI, une option de plus en plus prisée par les épargnants en quête de revenus stables et réguliers issus de l'investissement immobilier. Avec des rendements dépassant les 7% ces dernières années, les SCPI se sont imposées comme un choix judicieux pour ceux qui souhaitent capitaliser sur la croissance du marché immobilier, notamment face aux fluctuations des taux directeurs des banques centrales et aux changements économiques. Plongez avec nous dans les subtilités des SCPI, de la compréhension de leurs divers types à la navigation stratégique dans les nuances de leur marché, et découvrez comment augmenter votre pouvoir financier en 2024 avec ces puissants instruments immobiliers.

Investir dans les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une option séduisante pour les épargnants qui cherchent à investir dans la pierre et générer des revenus réguliers.

Au cours de ces dernières années, les rendements ont considérablement augmentés jusqu’à atteindre plus de 7% pour les meilleures SCPI.

Cette hausse a été initiée par les progrès des sociétés de gestion à profiter des meilleures opportunités immobilières sur le marché Européen

De plus les taux directeurs sont passés de -0,50% à 4%, ce qui a pour conséquence de faire baisser le prix des actifs immobiliers.

Une aubaine pour des SCPI agile comme Corum Origin ou Remake Live qui étudie régulièrement en 2024 des opportunités d’investissement autour de 8%.

Le marché des SCPI est diversifié et comprend différents types de SCPI émises par des sociétés de gestion encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Les investisseurs immobiliers doivent peser les facteurs qui influencent le prix et rendement des SCPI, notamment les taux d’intérêt et la croissance économique.

De plus, les décisions des banques centrales peuvent avoir un impact significatif sur la valorisation des SCPI.

La SCPI revient sur le devant de la scène en raison de la hausse de l’inflation qui devraient mécaniquement produire une augmentation des loyers demandés au locataire et in fine une augmentation du rendement pour l’investisseur en parts de SCPI.

Points clés d’un investissement SCPI

Investir dans les SCPI permet d’épargner sur de l’immobilier locatif jusqu’à 7% et d’augmenter son pouvoir d’achat en 2024.

– Les facteurs influençant le prix des SCPI incluent les taux d’intérêt, l’inflation et la politique monétaire des banques centrales qui s’annoncent très favorable en 2024 pour l’immobilier.

– La compréhension des différents types de SCPI, des stratégies d’investissement et des risques est essentielle avant de s’engager sur le marché immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition de la SCPI

La SCPI a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier

Lorsqu’un investisseur achète une SCPI, il devient instantanément propriétaire du fonds immobiliers qui en échange s’engage à lui verser des loyers réguliers, appelés dividendes.

Caractéristiques principales d’une SCPI

Dividende :

Il s’agit de la rémunération versée aux détenteurs de SCPI, généralement sur une base mensuelle jusqu’à 7.5% net, directement sur le compte courant.

Capitalisation :

La capitalisation d’une SCPI est calculée en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix d’exécution. On obtient alors la valeur totale de la SCPI à un instant T.

Taux de rendement interne :

Le taux de rendement interne de la SCPI peut être assimilé à la valeur actuelle nette qui mesure les flux de trésorerie.

Quels sont les différents types de SCPI de rendement ?

Parmi les différentes catégories de SCPI, on peut distinguer :

SCPI diversifiées :

Ces SCPI investissent dans plusieurs typologies d’actifs à la fois et sur plusieurs pays.

La SCPI diversifiée la plus célèbre est la SCPI CORUM ORIGIN.

SCPI santé :

Ces SCPI investissent dans des cliniques, des hôpitaux, des ehpad , des laboratoires pharmaceutiques.

La SCPI santé la plus connue est la SCPI PIERVAL SANTE

SCPI logistiques :

Ces SCPI investissent sur des entrepôts logistiques détenus par exemple par Amazon ou DHL

La SCPI logistique la plus prometteuse est la SCPI LOG IN

SCPI hôtellerie :

Ces SCPI investissent dans des hôtels partout en Europe exploités par Accor , Hilton….

La SCPI hôtel la plus connue est la SCPI Atream Hotels.

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsqu’un investisseur achète une SCPI, il devient propriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs milliards à l’échelle de son montant d’investissement et perçoit des loyers jusqu’à 7% de rendement locatif sans rien faire.

Les loyers sont généralement versés mensuellement ou trimestriellement, directement sur le compte bancaire de l’investisseur.

Le prix de la part de la SCPI peut également augmenter chaque année en fonction des valeurs d’expertises.

Les plateformes digitales de notation des SCPI

Les plateformes digitales de notation SCPI évaluent la solvabilité des SCPI en attribuant des notes en fonction de leur capacité à honorer leurs engagements financiers.

Leur rôle est de fournir aux investisseurs une indication sur le risque de baisse de la SCPI

Les principales plateformes digitales de notation sont la Centrale des SCPI et SCPI-SIGN.

Leurs évaluations sont basées sur de nombreux critères tels que la qualité de la gestion, la santé financière de la SCPI, la qualité des locataires et la conjoncture économique.

Il existe des classements SCPI par catégorie de SCPI afin de faire les bons choix avant d’investir son argent en SCPI.

Les sociétés de gestion comme Corum AM, Alderan, Theoreim, Sogénial   sont effectivement reconnus pour leur agilité exceptionnelle et ont, à différents moments, reçu 5 étoiles de la part des principales plateformes digitales de notation.

Cela signifie que les SCPI gérées par ces sociétés de gestion sont perçues comme ayant un risque extrêmement faible de ne pas honorer leurs objectifs de rendement.

Les facteurs influencent le prix des parts de SCPI

Taux d’intérêt directeurs : l’impact sur les SCPI

Les taux d’intérêt directeurs jouent un rôle clé dans la détermination du prix des SCPI.

Ces taux sont fixés par les banques centrales et servent de base pour évaluer le prix de l’immobilier dans le monde

Lorsque les taux directeurs baisses comme probablement en 2024, le prix de l’immobilier augmente significativement.

C’est pour cela qu’il faut se presser d’investir en SCPI avant la baisse des taux annoncée pour 2024 pour bénéficier des augmentations du prix des parts de SCPI.

Qualité des locataires : un rôle déterminant sur la vie de la SCPI

Les résultats des SCPI, qui sont des investissements immobiliers, dépendent de la qualité des locataires.

Les investisseurs comparent généralement le rendement des SCPI à celui des immeubles de rapport.

Les meilleurs rendements sont généralement distribués par les SCPI qui ont les locataires les plus solides comme Google, Carrefour ou Apple.

Le rendement influence directement le prix de part de la SCPI car il récompense le choix des emplacements car ces derniers ont séduit des locataires.

Les autres facteurs influençant le prix des SCPI sont divers et incluent la santé financière de la SCPI, les perspectives économiques, la liquidité de la SCPI, et les conditions du marché.

Une SCPI dont la santé financière est moins fiable, n’attirera pas des locataires et verra son rendement baissé et donc par ricochet aussi son prix de part.

Stratégies d’investissement dans les SCPI

Gestion active SCPI ou gestion passive SCPI

La gestion active en SCPI implique que les investisseurs achètent des parts de SCPI en pleine propriété et réinvestissent directement les loyers chaque mois pour augmenter leurs nombres de parts.

La gestion passive en SCPI, en revanche, consiste simplement à acheter des parts de SCPI en pleine propriété pour augmenter son pouvoir d’achat grâce aux loyers perçus.

Cette approche est souvent plus utilisée que la gestion active en période d’inflation.

Les SCPI CORUM et la SCPI REMAKE LIVE sont des exemples courants de gestion active dans les investissements en parts de SCPI.

Couverture des SCPI contre la hausse de l’inflation

La couverture SCPI implique l’utilisation de divers instruments immobiliers ou tactiques pour réduire le risque de perte en pouvoir d’achat en cas de hausses brutales de l’inflation comme en 2023.

Une hausse de l’inflation peut en effet provoquer une baisse de votre qualité de vie.

Les investisseurs peuvent recourir à des SCPI solides, et souscrire à plusieurs SCPI à la fois pour se protéger contre ce risque.

La stratégie du Multi-SCPI

La stratégie dite Multi-SCPI consiste à construire un portefeuille de SCPI avec des stratégies réparties sur des thématiques différentes comme la santé, la logistique , le bureau , le commerce….

Cette approche permet de réduire l’impact des fluctuations de chaque catégorie et d’augmenter la diversification du portefeuille.

À chaque nouvel investissement de SCPI, les investisseurs peuvent réinvestir leur argent dans une nouvelle SCPI ayant une stratégie différente, de manière à maintenir une répartition équilibrée des risques.

En investissant dans des portefeuilles multi-SCPI, les investisseurs bénéficient d’une protection contre l’inflation et d’un rendement potentiellement stable.

De plus, cette stratégie peut offrir plus de chances de pouvoir bénéficier d’augmentation du prix de la part.

Quels sont les bonnes nouvelles sur le marché des SCPI ?

Possibilité de revalorisation de certaines SCPI en 2024

La probable baisse des taux d’intérêt en 2024 va provoquer des variations du prix des parts de certaines SCPI.

Lorsque les taux d’intérêt baissent, les prix des SCPI en circulation peuvent augmenter, entraînant une hausse de la valeur pour les détenteurs des parts de SCPI.

Rendement en hausse de certaines SCPI en 2024

Les SCPI qui ont collectés de l’argent en 2023 ont pu profiter de nombreuses opportunités pour acheter des immeubles à des rendement autour de 8%.

Ainsi ces SCPI vont pouvoir distribuer des rendements à la hausse comme la SCPI REMAKE LIVE

Dans quelles SCPI investir ?

Voici un exemple de portefeuille classique pour s’exposer à la classe d’actif SCPI

On y retrouve deux poches : la poche de rendement qui va apporter la performance ainsi que la poche tactique pour voir son prix de part SCPI augmenter.

Portefeuille rendement

GestionnaireThématiqueSCPIObjectif de rendement 2023

Corum AM

Diversifiée

Corum Origin

6%

Remake AM

Diversifiée

Remake Live

7,5%

Théoreme

Logistique

Log IN

6%

Portefeuille tactique

GestionnaireThématiqueSCPIPrix de la part en 2023

Kyaneos AM

Résidentielle

Kyaneos Pierre

1100 euros

Corum AM

Diversifiée

Eurion

204 euros

Sogenial

Diversifiée

Coeur d'Europe

200 euros

Quels sont les modes d’acquisition pour investir en SCPI ?

Il existe différents modes d’acquisition pour investir en SCPI

La pleine propriété de parts de SCPI

Acheter des SCPI au comptant en pleine propriété permet de percevoir des loyers cash chaque mois sur son compte bancaire.

Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse, il est important de choisir des SCPI Européennes comme la SCPI CORUM XL.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI

Acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété permet d’acheter son prix de part avec une remise jusqu’à 40% et de récupérer à l’échéance sa pleine propriété.

La SCPI Activimmo possédé une clé de démembrement très puissante en 2024.

Le crédit SCPI

Investir dans des SCPI à crédit permet aux investisseurs d’acheter directement des SCPI avec un emprunt bancaire comme pour un achat immobilier classique.

Cela offre la possibilité de réaliser un effet de levier.

Toutefois, cela peut nécessiter plus de temps et d’efforts pour rechercher et financer les SCPI, ainsi qu’un montant d’investissement plus important pour assurer une rente élevée.

Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre le marché des SCPI et de faire appel à des courtiers SCPI.

Quelle allocation globale de portefeuille avec des SCPI ?

Importance de la diversification de vos investissements SCPI

La diversification est un élément clé de la gestion de portefeuille SCPI pour maximiser son montage.

Elle permet de répartir les risques entre différents types de SCPI et d’éviter les fluctuations de performance dues à la concentration sur une seule catégorie de SCPI.

Les SCPI sont des instruments immobiliers à loyer régulier qui peuvent offrir un potentiel de rendement plus stable et moins volatil que les appartements locatifs, tout en générant des plus-values.

Ainsi, investir une partie de votre épargne dans des SCPI peut contribuer à la diversification de vos placements et augmenter votre patrimoine.

L’allocation de portefeuille pour les SCPI dépendra de l’horizon d’investissement et de la tolérance au risque de chaque investisseur.

Pour ceux qui ont un horizon d’investissement à long terme, il faudra sélectionner des SCPI diversifiées comme la SCPI CORUM ORIGIN.

En revanche, pour les investisseurs qui ont un horizon d’investissement à court terme, il faudra se tourner vers des SCPI sans frais de souscription comme la SCPI NEO.

Rééquilibrage périodique du portefeuille SCPI

Le rééquilibrage SCPI est une étape essentielle pour maintenir l’allocation de portefeuille souhaitée et pour gérer efficacement ses investissements.

Le rééquilibrage implique de vendre des SCPI qui ont surperformé sur au moins 10 ans et d’acheter des SCPI prometteuses pour le futur.

Cette stratégie permet de s’assurer que l’exposition aux différentes classes de SCPI reste conforme aux objectifs initiaux.

Le rééquilibrage périodique du portefeuille SCPI est particulièrement important en ce qui concerne les SCPI de rendement, car les conditions du marché et les taux d’intérêt peuvent évoluer et avoir un impact sur les rendements et la valeur des SCPI.

Il est donc crucial de surveiller et d’ajuster régulièrement l’allocation en SCPI en fonction de l’évolution des marchés immobiliers et des objectifs de l’investisseur.

Quel est l’intérêt d’acheter des SCPI ?

Acheter des SCPI présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers.

Les SCPI offrent un flux de revenus régulier sous forme de loyers et la garantie de faire un investissement immobilier encadré par l’Autorité des Marchés Financiers.

De plus, les SCPI sont généralement considérées comme moins risquées que les achats immobiliers sous formes d’appartements locatifs, ce qui peut les rendre attrayantes pour ceux qui cherchent à investir en immobilier.

Est-ce le bon moment pour acheter des SCPI ?

Il est indéniable c’est le bon moment pour acheter des SCPI car les taux d’intérêt, les conditions économiques et les perspectives des experts immobiliers sont favorables pour l’année 2024

Il est important d’évaluer soigneusement ces facteurs et de tenir compte de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque avant de prendre une décision d’achat de SCPI.

Il est recommandé de se rapprocher de plateforme digitale car elles offrent des conseils pointus pour choisir les meilleures SCPI.

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