SCPI UPEKA

L'essentiel du trimestre

T2 2026 — Au 30 juin 2026, UPEKA capitalise 41,57 M€ pour 201 800,47 parts et 1 840 associés, après une collecte brute de 912 833 € et 198 nouveaux associés sur le trimestre. Le taux d'occupation financier recule à 66,75 %, sous l'effet des difficultés locatives rencontrées sur deux immeubles, La Tourette en France et Onda en Espagne. Fait marquant, la société de gestion a finalisé un financement bancaire de près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols, pour un ratio d'endettement de 11,12 %. Aucune part n'était en attente de retrait.

Performances et distribution

UPEKA affiche un taux de distribution de 5,71 % au titre de 2025 (non garanti), brut de fiscalité étrangère, pour son premier exercice plein. La performance globale annuelle 2025 ressort à 8,71 %, le prix de la part étant passé de 200 € à 206 €. Le TRI depuis l'origine atteint 7,26 %, pour un TRI cible de 6,50 % sur 10 ans (non garanti). L'acompte du deuxième trimestre revient à 1,86 € brut par part en pleine jouissance, soit 1,26 € net de fiscalité étrangère, contre 2,57 € bruts au premier trimestre, du fait de la perte de loyers sur La Tourette et Onda. Le prix de souscription reste fixé à 206 €, pour une valeur de reconstitution de 201,04 €. Les revenus dépendent des loyers encaissés, ils ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, tout comme la valeur des parts.

Patrimoine et stratégie

Le portefeuille réunit 14 immeubles dans 4 pays européens, pour une valeur d'expertise de 35,76 M€ au 30 juin 2026, en recul de 4,29 % à périmètre constant sur le semestre. La baisse se concentre sur Onda, libéré de son occupant ce trimestre, et sur La Tourette, dont le locataire est en liquidation judiciaire depuis avril 2026. La recommercialisation des deux sites est engagée. Pays-Bas, Espagne et Irlande pèsent près de 85 % du patrimoine, la France le solde. Les loyers viennent du service bien-être (22 %), de la logistique (21 %), de l'architecture et du design (20 %), de la santé (11 %) et de l'alimentaire (10 %), cinq autres secteurs complétant le reste. Les baux courent en moyenne 13,4 ans jusqu'à leur terme et 6,9 ans jusqu'à la première option de sortie du locataire. Labellisée ISR depuis septembre 2024 et classée article 8 SFDR, la SCPI gérée par Axipit Real Estate Partners a porté sa note ESG à 39/100 fin 2025. L'assemblée générale du 30 juin 2026 a ouvert le réinvestissement automatique des dividendes et l'achat programmé en nue-propriété.

Fiscalité

Investie à près de 85 % hors de France, UPEKA distribue surtout des revenus de source étrangère. Selon les conventions fiscales bilatérales, ces revenus européens échappent généralement aux prélèvements sociaux français de 17,2 % et sont traités par crédit d'impôt ou par taux effectif, ce qui peut alléger la fiscalité globale par rapport à une SCPI investie en France. L'impôt étranger retenu à la source est supporté par la SCPI, d'où l'écart entre acompte brut et acompte net. Ce cadre fiscal peut évoluer.

Risques et horizon de placement

L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : aucune garantie de remboursement n'est apportée et la valeur des parts peut baisser. La liquidité est limitée, la revente n'est pas garantie et reste conditionnée à la présence d'un acquéreur ; UPEKA applique une commission de retrait dégressive de 6 % à 0 % TTC pendant les six premières années de détention. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers perçus : le trimestre écoulé, marqué par la défaillance de deux locataires, l'illustre. Le patrimoine étant situé en zone euro, le risque de change reste limité. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.

En résumé

UPEKA est une SCPI européenne récente, diversifiée sur 14 immeubles et 4 pays, capitalisant 41,57 M€. Pour son premier exercice plein, elle affiche un taux de distribution de 5,71 % au titre de 2025 (non garanti). Le trimestre ramène le taux d'occupation financier à 66,75 % et la relocation d'Onda et de La Tourette conditionne le retour à une distribution plus élevée. Le profil convient à un investisseur de long terme. Comparez-la à une européenne ouverte comme la SCPI COMETE, ou comparez les SCPI pour la situer dans votre allocation. Nos consultants, dans le cadre d'un conseil transparent agréé CIF/AMF, peuvent vous y aider.