Durée des baux SCPI : quelles SCPI offrent le plus de visibilité sur leurs loyers ?

Quelles SCPI ont les baux les plus longs en 2026 ? Parmi celles qui publient cet indicateur, les SCPI spécialisées dans la santé et l'hôtellerie se détachent nettement. Pierval Santé affiche une durée ferme résiduelle moyenne des baux, la WALB, de 14 ans au 30 juin 2026 ; Edmond de Rothschild Europa suit à 13,4 ans et Atream Hôtels à 11,8 ans, à la même date.

La durée des baux est moins connue que le taux de distribution ou le taux d'occupation financier. Elle dit pourtant quelque chose que ces deux chiffres ignorent : pendant combien de temps les loyers d'aujourd'hui sont contractuellement sécurisés.

Nous avons repris les bulletins du deuxième trimestre 2026 pour comparer les SCPI à une même date.

Quelles SCPI ont les baux les plus longs en 2026 ?

Voici dix-huit SCPI pour lesquelles une WALB figure dans le bulletin du deuxième trimestre 2026, classées par durée décroissante. Tous les chiffres sont arrêtés au 30 juin 2026. Les libellés varient d'une société de gestion à l'autre (« WALB », « durée ferme moyenne des baux », « durée jusqu'aux prochaines échéances triennales ») : ils désignent la même chose.

*Edmond de Rothschild Europa ne publie qu'une seule valeur, présentée à la fois comme WALB et comme WALT, que son bulletin commente comme « une durée résiduelle ferme des baux de plus de 13 ans ».

Ce tableau n'est pas un classement des meilleures SCPI. Une WALB élevée apporte davantage de visibilité contractuelle, mais elle se lit avec la qualité des locataires, le taux d'occupation, la diversification et les conditions financières des baux.

Deux précisions de lecture. Le TOF de Transitions Europe intègre des garanties locatives sur des surfaces vacantes, ce que la société de gestion signale elle-même. Celui d'ActivImmo inclut une indemnité de résiliation non récurrente de 1,1 million d'euros, précisée par Alderan dans son bulletin. Nous avons détaillé ce que le TOF contient dans notre classement du deuxième trimestre.

Qu'est-ce que la WALB d'une SCPI ?

La WALB, pour Weighted Average Lease Break, est la durée résiduelle moyenne des baux, pondérée par les loyers, jusqu'à la prochaine faculté de résiliation des locataires. Une WALB de dix ans signifie qu'en moyenne, les locataires sont engagés pendant encore dix ans avant de pouvoir partir.

Elle ne se confond pas avec la WALT, qui mesure la durée jusqu'au terme final des baux et donne toujours un chiffre plus flatteur. Pierval Santé publie par exemple une WALB de 14,00 ans pour une WALT de 14,83 ans ; Transitions Europe, 6 ans contre 10.

Nous avons consacré un article complet au calcul de la WALB, à sa lecture et aux endroits où la trouver. Ici, nous nous en tenons au classement.

Pierval Santé : quatorze ans de durée ferme moyenne

Pierval Santé se distingue nettement, avec une WALB de 14,00 ans au 30 juin 2026, pour une WALT de 14,83 ans.

Cette durée s'explique par la nature du patrimoine. Les établissements de santé, cliniques, EHPAD ou centres spécialisés s'exploitent sur des périodes longues. L'opérateur investit souvent lourdement dans l'établissement, et l'immeuble lui-même est difficile à remplacer.

La SCPI comptait par ailleurs 1 003 locataires et 255 actifs à la même date, ce qui combine des engagements longs avec une mutualisation locative large. Son taux d'occupation financier, à 93,22 %, est en revanche l'un des plus bas du tableau : la durée des baux et l'occupation racontent deux histoires différentes, que nous avons développées dans notre lecture du deuxième trimestre de Pierval Santé.

Edmond de Rothschild Europa : 13,4 ans sur un patrimoine jeune

La deuxième ligne du tableau n'est ni une SCPI de santé ni une SCPI d'hôtellerie. Edmond de Rothschild Europa détient dix-neuf immeubles aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, surtout des locaux d'activités et des commerces, et publie une durée résiduelle ferme de plus de 13 ans.

L'explication tient à son âge. La SCPI a été lancée fin 2024 et achète des immeubles déjà loués sur des baux fermes longs, comme ses six acquisitions du deuxième trimestre. Aucun de ces baux n'a encore eu le temps de raccourcir. Un patrimoine jeune et concentré affiche donc une durée que les SCPI historiques n'atteignent plus, et qui baissera mécaniquement.

Atream Hôtels : 11,8 ans de visibilité locative

Atream Hôtels affiche une durée ferme moyenne résiduelle de 11,8 ans au 30 juin 2026, associée à un taux d'occupation financier de 100 %.

Là encore, la typologie joue. Un exploitant hôtelier ne loue pas un immeuble comme une entreprise loue quelques bureaux. L'exploitation exige un investissement opérationnel lourd, et les baux sont longs par construction.

L'acquisition d'un hôtel B&B à Berlin au deuxième trimestre 2026, pour 17,2 millions d'euros avec un bail ferme de 17 ans, illustre cette stratégie. Elle suit une acquisition à Vérone au premier trimestre, sur un bail de 20 ans. Nous avons détaillé le trimestre d'Atream Hôtels.

Remake Live : plus de neuf ans malgré un patrimoine diversifié

Le cas de Remake Live est différent. La SCPI n'est spécialisée dans aucun secteur : elle investit dans plusieurs catégories d'immobilier, dans neuf pays européens.

Sa WALB atteint pourtant 9,10 ans au deuxième trimestre 2026, après 9,46 ans au premier trimestre et 9,76 ans fin 2025.

Cette érosion régulière n'a rien d'inquiétant. La durée résiduelle des baux baisse mécaniquement avec le passage du temps, d'un quart d'année par trimestre si rien ne bouge, avant d'être renforcée par de nouvelles acquisitions ou des renouvellements. Les six immeubles achetés au deuxième trimestre portent des durées fermes de 3,5 à 14,6 ans.

Pourquoi la santé et l'hôtellerie ont-elles des baux plus longs ?

La durée d'un bail dépend d'abord du type d'immeuble.

Dans un immeuble de bureaux classique, une entreprise déménage sans trop de difficulté quand ses besoins évoluent. Le bail commercial français, avec ses échéances triennales, lui en donne la faculté.

Pour une clinique, un EHPAD, un hôtel ou un entrepôt spécialisé, le bâtiment fait partie de l'outil de travail. L'exploitant a investi dans l'aménagement, obtenu des autorisations propres au site, développé une clientèle liée à l'emplacement. Partir coûte cher. Les engagements sont donc beaucoup plus longs, et le tableau le reflète : trois des cinq premières lignes sont des SCPI de santé ou d'hôtellerie, les deux dernières des SCPI de logistique et de bureaux. Les exceptions du haut du tableau, Edmond de Rothschild Europa, LOG IN ou Remake Live, tiennent à des patrimoines récents, achetés avec leurs baux fermes.

Une WALB élevée garantit-elle le paiement des loyers ?

Non. C'est la principale limite de l'indicateur.

Un bail de quinze ans ne garantit pas qu'un locataire sera capable de payer pendant quinze ans. Une SCPI qui détient un seul immeuble loué vingt ans à une entreprise fragile présente davantage de risque qu'une SCPI qui compte 200 locataires avec une WALB de six ans.

La durée se croise donc avec :

• la solidité financière des locataires ;
• leur nombre, et le poids des cinq ou dix premiers, dont nous avons expliqué la lecture sur les SCPI mono-locataires ;
• le taux d'occupation financier et le taux de recouvrement des loyers ;
• la diversification géographique et sectorielle.

Comme tout placement immobilier, une SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, et une WALB longue ne les réduit pas.

Bail long ou bail court : lequel est le plus intéressant ?

Un bail long apporte de la visibilité. Un bail plus court crée parfois une opportunité.

Lorsqu'un loyer historique est inférieur au niveau du marché, l'arrivée à échéance du bail permet à la société de gestion de le renégocier à la hausse. À l'inverse, un bail très long signé à un bon niveau sécurise durablement les revenus, au prix d'une indexation qui peut prendre du retard sur le marché.

Il n'existe donc pas de durée idéale applicable à toutes les SCPI. Une SCPI de commerces de proximité vit très bien avec trois ans de visibilité ; une SCPI de santé serait fragile avec le même chiffre.

Quelle durée de bail privilégier pour une SCPI en 2026 ?

Une WALB supérieure à 7 ou 8 ans offre une visibilité locative importante, mais le chiffre se remet toujours dans son contexte sectoriel.

Pierval Santé et Atream Hôtels se distinguent en 2026 par des durées supérieures à onze ans. Remake Live combine une WALB supérieure à neuf ans avec une stratégie beaucoup plus diversifiée, ce qui en fait, à nos yeux, le profil le plus lisible du tableau.

La durée des baux complète le rendement. Le taux de distribution dit ce que la SCPI verse aujourd'hui ; la WALB dit pendant combien de temps ses loyers sont contractuellement sécurisés.

Pour analyser une SCPI en 2026, regarder ensemble rendement, TOF, WALB, qualité des locataires et diversification donne une vision bien plus complète de son patrimoine que n'importe lequel de ces chiffres pris seul.

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Ce qu'il faut retenir

• Pierval Santé (14,0 ans), Edmond de Rothschild Europa (13,4 ans) et Atream Hôtels (11,8 ans) ont les baux les plus longs parmi les dix-huit SCPI qui publient leur WALB au 30 juin 2026.
• LF Avenir Santé, LOG IN et Remake Live dépassent 9 ans, Comète et Iroko Atlas 8 ans.
• La WALB baisse d'un quart d'année par trimestre si rien ne bouge : l'évolution se lit sur plusieurs bulletins.
• Santé et hôtellerie ont des baux longs par nature, bureaux et logistique des baux plus courts.
• Une WALB longue ne garantit pas le paiement des loyers : elle se croise avec la solidité et le nombre des locataires.

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