SCPI Épargne Foncière : Investissements tous azimuts et augmentation du taux d'occupation

Gérée par La Française Real Estate Managers, la SCPI Épargne Foncière fait partie des plus anciennes SCPI de la place puisqu'elle a été lancée en 1968. Sa capitalisation est donc logiquement l'une des plus importantes avec 1,85 milliard d'euros. Le nombre d'associés atteint 30 235.

Le prix de la part est fixé à 785,00 euros et l'achat d'une seule suffit pour devenir associé. L'investissement initial est donc particulièrement modeste. Les parts achetées portent jouissance au premier jour du 6ème mois suivant celui de la souscription.

Au titre de l'année 2016, le rendement de la SCPI Épargne Foncière a été de 4,70 %, soit un niveau légèrement supérieur à la moyenne des SCPI du marché (4,63 %). Sur 7 et 10 ans, au 31 décembre 2016, ses taux de rendement interne (TRI) sont respectivement de 7,43 % et de 8,66 %, soit des niveaux très satisfaisants.

Composé de 239 immeubles développant plus de 530 000 m², le patrimoine de la SCPI Épargne Foncière se trouve essentiellement en Île-de-France (73,29 % dont 32,09 % à Paris), 23,51 % en province et 3,20 % en zone euro. Du point de vue de la typologie des actifs, il s'agit en très grande majorité de bureaux (77,26 %). Le reste du patrimoine est composé de commerces (20,83 %), de locaux d'activités (0,84 %), d'entrepôts (0,27 %), et d'immeubles divers (0,80 %). Les pourcentages sont mentionnés en valeur vénale.

Au cours du 4ème trimestre 2016, le taux d'occupation financier s'est significativement amélioré, à 88,4 %. Il demeure toutefois encore en deçà de ce qui est attendu d'une SCPI performante. Les franchises de loyer équivalent à 1,6 %. Le taux d'occupation physique est lui aussi en hausse et dépasse 90 %, à 90,1 %. Les principales surfaces vacantes se trouvent logiquement en Île-de-France, à Paris (75) et à Puteaux (92), même si l'une d'entre-elles est localisée à Lyon (69).

Durant les trois derniers mois de l'année 2016, la collecte nette de la SCPI Épargne Foncière a atteint 67,3 millions d'euros. Cette somme a permis le financement de plusieurs opérations.

Quatre investissements ont d'abord été réalisés en direct en France. Il s'agit de bureaux situés à Lille (59), Paris (75), Toulouse (31), et d'un portefeuille de commerces localisés à Bergerac (24) et St Mitre (13). Ces achats ont nécessité près de 117 millions d'euros actes en mains. Leur rentabilité prévisionnelle s'échelonne entre 4,55 % et 6,00 %.

Toujours en France, 23,6 millions d'euros ont été mobilisés pour participer à l'augmentation de capital de la SCI LF Voluto dont la SCPI Épargne Foncière détient désormais 60 % du capital. Un immeuble de bureaux implanté à Montrouge (92) a été acquis sur la base d'une rentabilité prévisionnelle de 4,46 %.

À Nanterre (92), c'est un portefeuille commercial qui a suscité l'intérêt de la société de gestion. Acheté pour près de 27,5 millions d'euros et sur la base d'une rentabilité prévisionnelle de 4,00 %, ce portefeuille, dit portefeuille Casino, a été acheté par la SCI LF Paris Nanterre dont Épargne Foncière détient 60 % du capital.

En outre, 14,5 millions d'euros ont servi à l'achat de bureaux aux Pays-Bas, à Amsterdam. Cette acquisition a été réalisée dans le cadre de l'augmentation de capital de la SCI LF Netherlands Office dont la SCPI Épargne Foncière détient désormais 30 % du capital. Cet achat a été concrétisé sur la base d'une rentabilité prévisionnelle de 3,98 %.

Enfin, toujours en zone euro, et plus particulièrement en Allemagne, à Allgäu, c'est un Center Parcs qui a été acquis pour 11,4 millions d'euros par la SCI Allgäu dont la SCPI Épargne Foncière détient désormais 16 % du capital. Cette acquisition a été effectuée sur la base d'une rentabilité prévisionnelle de 6,23 %.

Dans le même temps, huit biens ont été cédés pour près de 21 millions d'euros. Ils sont tous situés en région parisienne et dans le département du Rhône (69). Parmi ces ventes, deux immeubles étaient entièrement vacants ; leur cession permet donc d'accroître les taux d'occupation de la SCPI Épargne Foncière.

Comme le dit à ses clients Grégorie Moulinier, l'un des trois associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : "Le maître mot de l'investissement immobilier demeure la diversification. Plus une SCPI de rendement est diversifiée, moins le risque encouru par ses associés est élevé."

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