La SCPI et les expatriés

Il y a aujourd’hui plus de 2,5 millions d’expatriés français. En général ces derniers perçoivent des revenus importants et aspirent à investir en immobilier locatif pour conserver leurs revenus par la suite. Cependant, acheter un appartement et le louer peut-être plus contraignant que prévu pour un expatrié. Cependant, grâce aux SCPI de rendement, il est possible d’investir en immobilier sans soucis de gestion et ainsi préparer son retour et sa retraite de façon sereine. De plus, acheter des parts de SCPI permet de profiter d’un rendement pouvant atteindre 6% nets. Il pourra également être conseillé, pour éviter toute fiscalité française depuis l’étranger de procéder à un démembrement temporaire de propriété.

1. Rappel sur le fonctionnement d’une SCPI de rendement

Une Société Civile de Placement Immobilier plus communément appelée SCPI est un placement immobilier géré par une société de gestion agrée par l’Autorité des Marchés Financiers. Cette dernière, grâce aux sommes investies par les épargnants, va acquérir, gérer, valoriser et louer un parc immobilier tertiaire. Ainsi, ces loyers sont redistribués à l’ensemble des associés de façon régulière et indéfinie dans le temps.

2. Rappel sur le fonctionnement du démembrement temporaire de propriété

Afin de préparer au mieux sa retraite et de supprimer la fiscalité liée aux SCPI de rendement, les experts de La Centrale des SCPI peuvent vous conseiller d’acheter uniquement la nue-propriété des parts de SCPI.

Le fonctionnement du démembrement temporaire de propriété est simple : la nue-propriété et l’usufruit sont séparés pendant une période prédéterminée. L’épargnant expatrié n’achète que la nue-propriété bénéficie d’une décote sur le prix de la part, ce qui permet d’acheter mécaniquement plus de parts de SCPI. Cette décote va dépendre de la durée de démembrement choisie. Durant celle-ci, l’investissement sort totalement de l’assiette fiscale : il n’y a donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni impôt sur la fortune immobilière.

Une fois la durée de démembrement écoulée, l’associé récupère la pleine propriété et perçoit des revenus calculés par ra rapport à sa valeur.

Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI, leader de la distribution de SCPI en ligne donne pour astuce de faire coïncider la durée du démembrement avec le temps d’expatriation.

3. Pourquoi acheter des parts de SCPI quand on est expatrié ?

Acheter des parts de SCPI en étant expatriés apporte de multiples avantages introuvables avec d’autres placements. Découvrons ensemble les principaux avantages de la SCPI de rendement :

- Avantage 1 : L’absence de souci de gestion

Pour un expatrié, investir en immobilier en achetant un appartement en France et en le gérant s’avère de plus en plus complexe et la distance créée avec l’expatriation n’aide pas. Grace aux SCPI de rendement, les expatriés bénéficient de tous les avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion. La société de gestion s’occupe de tout pour tous les associés.

- Avantage 2 : Une forte diversification

L’investissement en part de SCPI permet de devenir propriétaire d’un parc immobilier géré constitué d’une multitude de locataires répartis sur une multitude de biens. Pour accentuer cette mutualisation, les coach SCPI de La Centrale des SCPI profitent de leur totale indépendance pour conseiller d’investir sur plusieurs SCPI afin d’accentuer cette mutualisation. Un portefeuille multi-SCPI est alors créée pouvant être composé de SCPI françaises, européennes ou thématiques.

- Avantage 3 : La pérennité du rendement

Les rendements des SCPI peuvent atteindre 6% nets pour les meilleures d’entre elles, un rendement inenvisageable avec les livrets bancaires et les assurance vie en euros. La pérennité de ces rendements est due au nombre et à la solidité des locataires. En effet, ces derniers sont des grands comptes nationaux ou internationaux tels que des banques ou même des entreprises du CAC 40. De plus, des baux commerciaux sont signés ce qui entraine un engagement de paiement et de durée.

- Avantage 4 : Bénéficier d’une fiscalité allégée en tant qu’expatrié

Les expatriés ne paient en général pas d’impôts en France, il est également possible d’acheter des parts de SCPI en tant qu’expatrié et de toujours pas être fiscalisé dans l’hexagone :

L’achat de parts de SCPI européennes permet d’alléger sa fiscalité. En effet, l’impôt sur le revenu est payé directement à la source par la société de gestion, et les revenus de source étrangère sont exempts de prélèvements sociaux, soit une économie de 17,2%.

Pour supprimer toute imposition, il sera alors conseillé d’investir au travers d’un démembrement temporaire de propriété. En tant qu’expatrié il sera conseillé de n’acheter que la nue-propriété pendant la durée de l’expatriation et ainsi bénéficier de revenus immobiliers compensatoires lors de son retour en France ou de sa retraite.

- Avantage 5 : Bénéficier de l’expertise du service expatriés de La Centrale des SCPI

La plateforme internet www.centraledesscpi.com propose depuis janvier 2020 un service uniquement dédié à sa clientèle expatrié. Un conseillé dédié analyse et comprend les objectifs des expatriés afin d’orienter chacun des épargnants au mieux vers un portefeuille multi-SCPI sur mesure. En fonction des objectifs, tout expatrié pourra être orienté vers l’achat de parts de SCPI au comptant, en démembrement temporaire de propriété ou alors vers un crédit SCPI. En effet, le service financement de La Centrale des SCPI travaille de près avec le service dédié aux expatriés.

4. Quelles SCPI acheter quand on est expatrié ?

Expatriés : TOP SCPI

- SCPI 1 : SCPI Corum XL gérée par Corum AM

Pour profiter pleinement d’une forte diversification de son patrimoine et d’une fiscalité allégée lorsqu’on est expatrié, il est judicieux d’acheter des parts de la SCPI Corum XL. Cette SCPI opportuniste lancée en 2017 permet à la fois une diversification géographique et thématique grâce à ses différentes acquisitions. C’est aujourd’hui la première SCPI à investir hors de la zone euro. Elle a pour objectif de trouver les meilleures opportunités sans limites géographiques ou typologiques. Au 31 décembre 2019 la SCPI Corum XL affiche une capitalisation de plus 625 millions d’euros répartie sur 34 immeubles dans 11. Cette SCPI se démarque également avec son haut rendement : 6,26% nets en 2019.

- SCPI 2 : SCPI Eurovalys gérée par Avenis REIM

Expatrié en Allemagne ou non, il est tout de même possible de profiter de la force de l’économie allemande et de son marché immobilier grâce aux SCPI de rendement : la SCPI Eurovalys en est l’exemple parfait.  Cette Société Civile de Placement Immobilier concentre ses acquisitions sur le marché des bureaux « primes » allemands, c’est-à-dire des bureaux de qualité dans les principaux centres économiques. De plus, la solidité des locataires internationaux de cette SCPI assure une pérennité des loyers. Ces derniers permettent une distribution de 4,5% par an nets de frais, de charges et de fiscalité allemande.

- SCPI 3 : SCPI Pierval Santé gérée par Euryale IM

Investir en immobilier tertiaire sans dépendre des cycles économiques traditionnels est possible grâce à la SCPI Pierval Santé. Celle-ci a pour objectif de répondre aux nouveaux besoins de santé engendrés par le vieillissement de la population.
Avec un rendement net de 5,05% en 2019, la SCPI Pierval Santé permet aux expatriés d’investir dans le secteur médical tout en profitant d’une diversification géographique et typologique. Avec une capitalisation de 885 millions et des investissements réalisés dans 4 pays, la SCPI Pierval Santé se démarque avec des baux commerciaux dépassant en moyenne 15 ans. Les expatriés sont alors protégés sur du très long terme. Cette SCPI peut également être acheté en démembrement pour supprimer toute fiscalité.

- SCPI 4 : SCPI Epargne Pierre gérée par Atland-Voisin

Quitter la France pour de nouvelles opportunités professionnels mais tout de même profiter des opportunités du marché immobilier hexagonal est possible grâce à la SCPI Epargne Pierre. Gérée par la société de gestion Atland-Voisin, cette SCPI qui concentre ses investissements en France va faire profiter aux épargnants de la dynamique de toutes les régions Françaises. La SCPI Epargne Pierre a franchi le cap du milliard d’euros de capitalisation au 31/12/2019. Son parc immobilier se démarque par sa diversification et sa mutualisation. En effet, son patrimoine est composé de 400 locataires répartis sur 175 immeubles.

Pour un expatrié, cette SCPI peut se montrer intéressante en démembrement temporaire de propriété. Sa clé de répartition affiche une décote de 35% sur le prix de la part à 10 ans.

- SCPI 5 : SCPI Eurion gérée par Corum AM

Les SCPI se renouvellent en permanence pour répondre aux nouveaux besoins des associés. Pour cela, les sociétés de gestion n’hésitent pas à créer de nouvelles SCPI, c’est le cas notamment de la SCPI Eurion.

Créée par Corum AM en janvier 2020, cette SCPI vise à acheter des immeubles en Europe sans spécialisation typologique. Les piliers d’investissement vont être : l’attractivité du bien, l’emplacement géographique et la solidité des locataires. Afin de sécuriser les loyers des associés sur la durée la plus longue, Corum Asset Management privilégiera les baux longs. Un des autres avantages de cette SCPI et le versement mensuel des loyers.

- SCPI 6 : SCPI Activimmo gérée par Alderan

Pour répondre aux besoins des investisseurs expatriés, certaines SCPI se spécialisent également sur des thématiques d’investissement. C’est le cas de la SCPI Activimmo qui va concentrer sur les secteurs des entrepôts, des locaux d’activités et de la logistique urbaine afin de profiter du dynamisme du e-commerce. Cette typologie d’actifs permet à la SCPI Activimmo d’avoir pour objectif de distribution 6% nets par an. Cette SCPI de rendement a pour stratégie d’investir à la fois en France et dans les principales métropoles européennes.

- SCPI 7 : SCPI Novapierre Allemagne 2 gérée par Paref Gestion

Également lancée en 2019 par Paref Gestion, la SCPI Novapierre Allemagne 2 va reprendre à l’identique la stratégie de son ainée Novapierre Allemagne forte de son succès. La SCPI Novapierre Allemagne 2 va donc focaliser ses investissements sur le marché des commerces en Allemagne. Elle représente alors une nouvelle opportunité pour les expatriés de bénéficier du dynamise du marché allemand. Lors de la création d’un portefeuille multi-SCPI, il serait judicieux de mixer la SCPI Novapierre Allemagne 2 avec la SCPI Eurovalys.

- SCPI 8 : SCPI Vendôme Régions gérée par Norma Capital

Pour profiter pleinement du démembrement temporaire de propriété lorsque l’on est expatrié, il sera conseillé par les experts de la Centrale des SCPI d’acheter la nue-propriété temporaire des parts de la SCPI Vendôme Régions. Cette SCPI Française à tendance régionale affiche aujourd’hui une des meilleures décotes du marché. En effet, celle-ci est de 24% sur 5 ans et 33% sur 10 ans. De plus, de par sa stratégie et sa forte croissance ces derniers trimestres, la SCPI Vendôme Régions affiche un fort potentiel de revalorisation en plus de son taux de distribution supérieur à 6% depuis 2015.

Conclusion

Chaque expatrié possède son propre projet d’investissement immobilier en parts de SCPI. Ainsi, pour bénéficier du meilleur montage depuis l’étranger, il suffit de contacter la plateforme SCPI numéro 1 : La Centrale des SCPI. Gratuitement, un spécialiste indépendant vous éclairera et vous accompagnera dans votre projet. Pour cela, composez le 01 44 56 00 23, écrivez-nous ou posez vos questions à notre robot-advisor sur www.centraledesscpi.com. Investir en immobilier locatif et profiter de rendements et de perspectives n’a jamais été aussi simple pour les expatriés Français qu’avec les conseils de La Centrale des SCPI.