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Souscrire des SCPI en démembrement

Vous souhaitez placer un capital sans impôt

Si vous êtes fortement imposé, c’est-à-dire si votre taux marginal d’imposition (TMI) est au moins égal à 30 %, vous avez tout intérêt à opter pour l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. La durée d’un démembrement temporaire de propriété oscille entre 3 et 20 ans.

Le premier avantage offert par cette stratégie patrimoniale est lié au fait que les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le second avantage procuré par cette stratégie d’achat de part de SCPI en démembrement temporaire résulte du fait que, comme vous ne recevez pas de dividendes, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. C’est en effet l’usufruitier qui perçoit les dividendes et s’acquitte en conséquence de la fiscalité correspondante. Dans l’immense majorité des cas, c’est une société qui achète l’usufruit des parts pour y placer une partie de sa trésorerie.

Vous êtes donc doublement gagnant et même triplement puisque, sur le long terme, le prix des parts de SCPI s’apprécie. Ainsi, à l’issue du délai de démembrement, vous deviendrez seul propriétaire des parts de SCPI que vous aviez achetées en nue-propriété et percevrez alors les dividendes correspondants. Cette solution peut être judicieuse pour faire coïncider la fin du démembrement avec votre date de cessation d’activité professionnelle.

Comme le propriétaire de parts de SCPI en nue-propriété ne perçoit pas de revenus immobiliers, il paye ses parts moins cher. Il existe pour chaque SCPI de rendement une clé de répartition entre le pourcentage de l’usufruit et celui de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement temporaire choisie. Plus la durée est longue, plus le prix payé par le propriétaire de part de SCPI en nue-propriété est bas et inversement. Signalons que l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété ne peut être effectué qu’au comptant. En effet, les banques ne financent pas ce type de montage parce qu’il ne génère pas le moindre revenu.

L’optimisation d’une telle opération d’achat de part de SCPI en démembrement nécessite de réaliser de très nombreuse simulations SCPI. Afin de ne pas se tromper, il est indispensable de recourir aux spécialistes de La Centrale des SCPI qui ont pignon sur rue depuis de très nombreuses années.

Les membres de ce réseau national, le premier réseau digital de France, sont des experts de l’épargne immobilière assistée. Dans le cadre d’un achat de part de SCPI en démembrement temporaire de propriété, ils préconisent de mixer l’achat de parts des trois SCPI suivantes :

La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Ce bouclier patrimonial spécialisé dans le secteur de la santé au sens large a déjà réalisé des investissements immobiliers en France, en Allemagne et en Irlande. Les besoins en matière de santé étant de plus en plus importants, notamment ceux liés au grand âge, Pierval Santé procure une très nette visibilité en termes d’attractivité et de durée de perception des loyers.

La SCPI Primopierre, gérée par Primonial REIM. Primopierre est une SCPI uniquement investie en France, très majoritairement en Île-de-France, dans le secteur des bureaux. Avec plus de 2,5 milliards d’euros de capitalisation, Primopierre fait partie des plus grosses SCPI. Sa taille importante lui permet une très importante diversification sous la forme d’immeubles déjà construits ou acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

La SCPI Épargne Pierre, gérée par Voisin. Cette SCPI de rendement à capital variable est l’une des grandes réussites de ces dernières années. Uniquement investie en France pour l’instant, Épargne Pierre possède un patrimoine très diversifié majoritairement localisé en province. L’excellent taux d’occupation financier (TOF) s’explique par la qualité du bâti et par l’emplacement des immeubles.

Si vous souhaitez placer un capital sans impôt, le meilleur moyen de le faire fructifier sur le long terme est d’acheter de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété à la suite des conseils avisés des consultants de La Centrale des SCPI.

Les SCPI à acheter en démembrement sur 5 ans

SCPI

Stratégie d’investissement

Prix Achat en %

Décote en %

Epargne Pierre

Bureaux et commerces en France

78,0%

22,0%

Vendôme Régions

Régions françaises

76,0%

24,0%

Pierval Santé

Santé en Europe

80,0%

20,0%

Cristal Rente

Diversifiée

80,0%

20,0%

Corum XL

Europe

79,0%

21,0%

SCPI

Epargne Pierre

Stratégie d’investissement

Bureaux et commerces en France

Prix Achat en %

78,0%

Décote en %

22,0%

SCPI

Vendôme Régions

Stratégie d’investissement

Régions françaises

Prix Achat en %

76,0%

Décote en %

24,0%

SCPI

Pierval Santé

Stratégie d’investissement

Santé en Europe

Prix Achat en %

80,0%

Décote en %

20,0%

SCPI

Cristal Rente

Stratégie d’investissement

Diversifiée

Prix Achat en %

80,0%

Décote en %

20,0%

SCPI

Corum XL

Stratégie d’investissement

Europe

Prix Achat en %

79,0%

Décote en %

21,0%

Les SCPI à acheter en démembrement sur 7 ans

SCPI

Stratégie d’investissement

Prix Achat en %

Décote en %

Primovie

Santé et éducation

77,0%

23,0%

Pierval Santé

Santé en Europe

73,0%

27,0%

Corum XL

Europe

74,0%

26,0%

LF Europimmo

Européenne

79,0%

21,0%

Activimmo

Logistique

72,5%

27,5%

SCPI

Primovie

Stratégie d’investissement

Santé et éducation

Prix Achat en %

77,0%

Décote en %

23,0%

SCPI

Pierval Santé

Stratégie d’investissement

Santé en Europe

Prix Achat en %

73,0%

Décote en %

27,0%

SCPI

Corum XL

Stratégie d’investissement

Europe

Prix Achat en %

74,0%

Décote en %

26,0%

SCPI

LF Europimmo

Stratégie d’investissement

Européenne

Prix Achat en %

79,0%

Décote en %

21,0%

SCPI

Activimmo

Stratégie d’investissement

Logistique

Prix Achat en %

72,5%

Décote en %

27,5%

Les SCPI à acheter en démembrement sur 10 ans

SCPI

Stratégie d’investissement

Prix Achat en %

Décote en %

Atream Hôtels

Hôtellerie d’affaires en Europe

67,0%

33,0%

Primovie

Santé et éducation

70,0%

30,0%

Epargne Foncière

Bureaux à Paris

71,0%

29,0%

PFO2

Immobilier vert

67,5%

32,5%

Interpierre France

Activité et logistique

65,0%

35,0%

SCPI

Atream Hôtels

Stratégie d’investissement

Hôtellerie d’affaires en Europe

Prix Achat en %

67,0%

Décote en %

33,0%

SCPI

Primovie

Stratégie d’investissement

Santé et éducation

Prix Achat en %

70,0%

Décote en %

30,0%

SCPI

Epargne Foncière

Stratégie d’investissement

Bureaux à Paris

Prix Achat en %

71,0%

Décote en %

29,0%

SCPI

PFO2

Stratégie d’investissement

Immobilier vert

Prix Achat en %

67,5%

Décote en %

32,5%

SCPI

Interpierre France

Stratégie d’investissement

Activité et logistique

Prix Achat en %

65,0%

Décote en %

35,0%

Les SCPI à acheter en démembrement sur 15 ans

SCPI

Stratégie d’investissement

Prix Achat en %

Décote en %

PF Grand Paris

Grand Paris

60,0%

40,0%

Epargne Foncière

Bureaux à Paris

65,0%

35,0%

Primopierre

Immobilier parisien

60,0%

40,0%

Vendôme Régions

Régions françaises

58,0%

42,0%

Epargne Pierre

Bureaux et commerces en France

57,0%

43,0%

SCPI

PF Grand Paris

Stratégie d’investissement

Grand Paris

Prix Achat en %

60,0%

Décote en %

40,0%

SCPI

Epargne Foncière

Stratégie d’investissement

Bureaux à Paris

Prix Achat en %

65,0%

Décote en %

35,0%

SCPI

Primopierre

Stratégie d’investissement

Immobilier parisien

Prix Achat en %

60,0%

Décote en %

40,0%

SCPI

Vendôme Régions

Stratégie d’investissement

Régions françaises

Prix Achat en %

58,0%

Décote en %

42,0%

SCPI

Epargne Pierre

Stratégie d’investissement

Bureaux et commerces en France

Prix Achat en %

57,0%

Décote en %

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