Souscrire des SCPI en démembrement

Vous souhaitez placer un capital sans impôt

Si vous êtes fortement imposé, c’est-à-dire si votre taux marginal d’imposition (TMI) est au moins égal à 30 %, vous avez tout intérêt à acheter vos parts de SCPI démembrement temporaire de propriété. N’oublions pas non plus que les prélèvements sociaux s’appliquent au taux de 17,2 % aux revenus immobiliers issus de loyers perçus en France, donc aux dividendes correspondants versés par les sociétés de gestion aux associés des SCPI de rendement qu’elles gèrent.

La durée d’un démembrement temporaire de propriété oscille entre 3 et 20 ans. Toutefois, les durées les plus souvent souscrites sont cinq ans, sept ans, dix ans et quinze ans.

Le premier avantage offert par cette stratégie patrimoniale est lié au fait que les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le second avantage procuré par cette stratégie résulte du fait que, comme vous ne recevez pas de dividendes, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. C’est en effet l’usufruitier qui perçoit les dividendes et s’acquitte en conséquence de la fiscalité correspondante.

Dans l’immense majorité des cas, l’usufruit des parts est acquis par une société pour y placer une partie de sa trésorerie. Le rendement offert est ainsi beaucoup plus avantageux que celui procuré par les placements de trésorerie classiques qui, du fait de la chute des taux d’intérêt à court terme, est souvent négatif. En outre, les sociétés détenant de l’usufruit de SCPI peuvent amortir le montant de leur prix d’achat sur la durée correspondant.

Vous êtes donc doublement gagnant et même triplement puisque, sur le long terme, le prix des parts de SCPI s’apprécie. Ainsi, à l’issue du délai de démembrement, vous deviendrez seul propriétaire des parts de SCPI dont vous aviez acheté la nue-propriété et percevrez alors les dividendes qui y sont attachés. Faire coïncider la fin du démembrement avec sa date de cessation d’activité professionnelle est en outre une solution patrimoniale particulièrement judicieuse.

Comme le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit pas de revenus immobiliers, il paye logiquement ses parts moins cher. Il existe ainsi pour chaque SCPI de rendement, une clé de répartition entre le pourcentage de l’usufruit et celui de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement temporaire choisie. Plus la durée est longue, plus le prix payé par le nu-propriétaire est bas, et inversement.

Malgré tous les avantages précités, l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété ne peut toutefois être effectué qu’au comptant. Les banques ne financent en effet pas ce type de montage qui ne génère pas le moindre cash-flow, c’est-à-dire le moindre revenu permettant de s’acquitter d’une mensualité de crédit.

Facile en apparence, l’optimisation d’une telle opération d’ingénierie patrimoniale nécessite de réaliser de très nombreuses simulations SCPI. Afin de ne pas se tromper, il est indispensable de recourir aux spécialistes de La Centrale des SCPI qui ont pignon sur rue depuis près de dix ans et sont rompus à ce type d’opération. Ils sont peuvent ainsi facilement vous trouver une contrepartie achetant l’usufruit de vos parts de SCPI de rendement.
Les membres de ce réseau national, le premier réseau digital de France, sont des experts de l’épargne immobilière assistée. Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, ils préconisent en cette année 2020 de mixer l’achat de parts des boucliers patrimoniaux suivants :

a) La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Ce produit d’épargne immobilière assistée spécialisé dans le secteur de la santé au sens large est une SCPI européenne ayant déjà réalisé des investissements immobiliers en France, en Allemagne, en Irlande et au Portugal. Les besoins en matière de santé sont de plus en plus importants, notamment ceux liés au grand âge et le manque de structures adaptées est criant. Pierval Santé procure donc une très nette visibilité en termes d’attractivité et de durée de perception des loyers puisque les baux permettant d’occuper ce type d’actifs sont signés pour des durées très longues qui atteignent parfois 25 ans.

b) La SCPI Primopierre, gérée par Primonial REIM. Primopierre est une SCPI uniquement investie en France, très majoritairement en Île-de-France (85,2 %), dans le secteur des bureaux ce qui va lui permettre de profiter à plein des effets du Brexit. Avec près de 3 milliards d’euros de capitalisation fin 2019, Primopierre fait partie des plus grosses SCPI du monde de la pierre digitale. Sa taille imposante lui permet une très importante diversification sous la forme d’immeubles déjà construits ou acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

c) La SCPI Épargne Pierre, gérée par Atland Voisin. Cette SCPI de rendement à capital variable créée en 2013 dont la capitalisation a dépassé le milliard d’euros est l’une des grandes réussites de ces dernières années. Uniquement investie en France pour l’instant, Épargne Pierre possède un patrimoine très diversifié à dominante bureaux majoritairement localisé en province (+ 75 %). Son excellent taux d’occupation financier (TOF) proche de 96 % fin 2019 s’explique par la qualité du bâti et l’emplacement des immeubles en portefeuille.

Si vous souhaitez placer un capital sans impôt, le meilleur moyen de le faire fructifier sur le long terme est d’acheter de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété à la suite des conseils avisés des consultants de La Centrale des SCPI. Ils réaliseront pour vous en toute confidentialité et en toute indépendance une étude personnalisée gratuite grâce à leur algorithme développé en interne.

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