Le fonctionnement d'une SCPI est très simple. L'acquisition des parts est réalisée par l’intermédiaire de La Centrale des SCPI directement auprès de la société de gestion après avoir signé un bulletin de souscription accompagné de pièces administratives.
Les frais de souscription des SCPI ou frais d’entrée à la SCPI sont inclus dans le prix de la part. Il n'y a donc pas de supplément à régler lors de l'achat d'une part de SCPI. Le prix de la part est en effet fixé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Enfin, l’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire, sauf si vous décidez de précéder à un achat en démembrement viager. Si vous avez encore des questions sur le fonctionnement d'une SCPI, il est temps d'y répondre.
L’acquisition de parts de SCPI peut se faire au comptant ou à crédit, voire en démembrement temporaire ou viager de propriété.
Le fonctionnement des SCPI diffère en selon leur nature :
De leur côté, les SCPI à capital variable n’ont pas de capital plafond et les souscriptions peuvent donc être réalisées de manière permanente.
Selon le fonctionnement de SCPI, les propriétaires de parts perçoivent deux types de revenus qui constituent les dividendes versés mensuellement ou trimestriellement en fonction des sociétés de gestion :
Les revenus fonciers perçus sont assimilés à des revenus locatifs. Ils sont donc à déclarer comme tels aux impôts sur sa déclaration n°2044. Si l’acquisition a été réalisée à l’aide d’un emprunt bancaire, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des loyers sans limitation dans le temps sauf pour la partie des loyers reçus de l’étranger.
Les revenus financiers sont issus du placement de la trésorerie de la SCPI sur des supports très sécurisés et garantis comme des comptes à terme. Les revenus financiers sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposables au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 17,2 % en 2019. Suivant sa tranche marginale d’imposition, il peut être préférable d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) qui est de 30 %.
Le prix des parts de SCPI comprend tous les frais d’entrée à la SCPI y afférent. Il existe deux types de frais d'entrée dans une SCPI :
Les frais de souscription pour une SCPI peuvent se comparer aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement lors d’acquisitions en immobilier locatif traditionnel.
Les frais de gestion de SCPI permettent d’assurer la gestion annuelle du parc immobilier et le fonctionnement quotidien de la SCPI.
On parle de rendement net car la rentabilité est calculée sur le prix de la part, frais de souscription à la SCPI inclus et les loyers versés sont frais de gestion de la SCPI déduits.
Il n’existe pas de durée minimale de détention des parts de SCPI. L’associé est donc libre de revendre ses parts à tout moment. L'AMF recommande néanmoins une durée de placement de 8 ans
La valeur de revente est fonction du type de SCPI.
Avec le fonctionnement d'une SCPI à capital fixe, le marché secondaire recense tous les ordres d’achat et de vente. Cela s'appelle la confrontation et permet de fixer un prix en fonction de l'offre et de la demande. Il s’agit d’un marché de gré à gré et les confrontations ont généralement lieu chaque mois.
Avec le fonctionnement d’une SCPI à capital variable, le propriétaire remplit un bulletin de vente. La valeur de revente ou valeur de retrait est définie par la société de gestion (frais de souscription à la SCPI - frais d’acquisition). Si les parts ne trouvent pas d’acheteur, la société de gestion peut créer un fond pour le rachat des parts ou organiser la cession d’actifs immobiliers pour satisfaire les demandes de retraits en cours.
Les taux de l’assurance-vie, du PEL, du livret A et des autres investissements étant plus faibles, les particuliers se tournent de plus en plus vers la pierre. Mais comment se portent actuellement les SCPI ? Les SCPI, comment ça marche ? En 2022, les performances réelles globales des SCPI peuvent dépasser les 7% et atteignent même plus de 10% pour certaines des meilleures SCPI. Un niveau bien au delà de l'inflation de 5,20% pour 2022. Le livret A dont le taux a été porté à 3% en mars 2023 n'a qu'à bien se tenir. Les fonds euros des assurances-vie restent toujours à des niveaux historiquement faibles malgré un très léger rebond...
Notez que les meilleures SCPI en 2022 ont eu des performances réelles globales jusqu'à 10% ! Un rendement bien au delà de la plupart des placements traditionnels.
Si vous vous posez des questions sur la santé des SCPI, sur le fonctionnement des SCPI, sur leur rendement ou encore leur frais. N’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts en SCPI afin qu'ils vous expliquent dans le détail le fonctionnement des SCPI. Ce qu'il faut retenir : c'est qu'aujourd'hui, les SCPI dépassent sans difficulté la plupart des produits d'épargne pour le particulier.
Pour connaître les meilleures SCPI pour l’année, consultez notre classement. Il n'est jamais trop tard pour prendre en main son épargne et placer efficacement son épargne grâce aux SCPI. Alors contactez sans plus attendre nos experts de la pierre-papier.
Les informations recueillies sur ce formulaire sont enregistrées dans un fichier informatisé par
La Centrale des SCPI pour permettre de vous adresser des contenus adaptés à vos centres d’intérêt.
Elles sont conservées pendant 3 ans et sont destinées au service marketing
Conformément à la loi « informatique et libertés », vous pouvez exercer votre droit d’accès aux données
vous concernant et les faire rectifier en contactant : contact@lacentraledesscpi.fr
TOUT SUR LES SCPI EN VIDEO
Classement des meilleures SCPI 2021
L’année 2021 démarre très fort pour le placement SCPI. C’est l’occasion pour La Centrale des SCPI de se réunir afin de vous délivrer le tant attendu classement des meilleures SCPI 2021. Une nouvelle fois, toutes les SCPI du marché ont été analysés et rien n’a été laissé au hasard. Les thématiques...
Où placer son épargne dans un monde de taux bas ?
Comment placer son argent avec les taux bas ? Pour ré-arbitrer son épargne et avoir du rendement sur son argent dans un monde de taux bas, la SCPI de rendement constitue une opportunité rentable et sécurisée d’accéder aux performances du marché immobilier. Pourquoi faire le choix de la Central...
Conseil en SCPI, fonctionnement des SCPI, tout savoir sur les SCPI
Pour composer votre portefeuille de SCPI en fonction de votre situation patrimoniale, la Centrale des SCPI s’impose comme la référence du conseil patrimonial. Théo Darroman, consultant senior pour la Centrale des SCPI vous explique où trouver le meilleur conseil SCPI. Pour connaitre le fonctio...
Les dossiers La Centrale des SCPI