Sommaire - Fonctionnement d'une SCPI

Une SCPI, comment ça fonctionne ?

Le fonctionnement d'une SCPI est très simple. L'acquisition des parts est réalisée par l’intermédiaire de La Centrale des SCPI directement auprès de la société de gestion après avoir signé un bulletin de souscription accompagné de pièces administratives.

Les frais de souscription des SCPI ou frais d’entrée à la SCPI sont inclus dans le prix de la part. Il n'y a donc pas de supplément à régler lors de l'achat d'une part de SCPI. Le prix de la part est en effet fixé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Enfin, l’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire, sauf si vous décidez de précéder à un achat en démembrement viager. Si vous avez encore des questions sur le fonctionnement d'une SCPI, il est temps d'y répondre.

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire au comptant ou à crédit, voire en démembrement temporaire ou viager de propriété.

Le fonctionnement des SCPI diffère en selon leur nature :

1. Les SCPI à capital fixe.
2. Les SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital fixe ont un capital défini statutairement. Dès que ce dernier est atteint, les souscriptions sont fermées, c’est-à-dire qu’il n’est plus possible d’acheter de nouvelles parts. De nouvelles souscriptions seront toutefois possibles à l’occasion d’une augmentation de capital. Il est toutefois possible d’acheter des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire à des investisseurs immobiliers souhaitant céder les leurs en vertu de la loi de l’offre et de la demande.

De leur côté, les SCPI à capital variable n’ont pas de capital plafond et les souscriptions peuvent donc être réalisées de manière permanente.

QUELLE FISCALITÉ APPLICABLE ?

Selon le fonctionnement de SCPI, les propriétaires de parts perçoivent deux types de revenus qui constituent les dividendes versés mensuellement ou trimestriellement en fonction des sociétés de gestion :

1. Des revenus fonciers.
2. Des revenus financiers.

Les revenus fonciers perçus sont assimilés à des revenus locatifs. Ils sont donc à déclarer comme tels aux impôts sur sa déclaration n°2044. Si l’acquisition a été réalisée à l’aide d’un emprunt bancaire, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des loyers sans limitation dans le temps sauf pour la partie des loyers reçus de l’étranger.

Les revenus financiers sont issus du placement de la trésorerie de la SCPI sur des supports très sécurisés et garantis comme des comptes à terme. Les revenus financiers sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposables au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 17,2 % en 2019. Suivant sa tranche marginale d’imposition, il peut être préférable d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) qui est de 30 %.

QUELS SONT LES FRAIS D’ENTRÉE À UNE SCPI ?

Le prix des parts de SCPI comprend tous les frais d’entrée à la SCPI y afférent. Il existe deux types de frais d'entrée dans une SCPI :

Les frais de souscription à la SCPI

Les frais de souscription pour une SCPI peuvent se comparer aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement lors d’acquisitions en immobilier locatif traditionnel.

Les frais de gestion d’une SCPI

Les frais de gestion de SCPI permettent d’assurer la gestion annuelle du parc immobilier et le fonctionnement quotidien de la SCPI.

On parle de rendement net car la rentabilité est calculée sur le prix de la part, frais de souscription à la SCPI inclus et les loyers versés sont frais de gestion de la SCPI déduits.

COMMENT REVENDRE SES PARTS ?

Il n’existe pas de durée minimale de détention des parts de SCPI. L’associé est donc libre de revendre ses parts à tout moment. L'AMF recommande néanmoins une durée de placement de 8 ans

La valeur de revente est fonction du type de SCPI.

Avec le fonctionnement d'une SCPI à capital fixe, le marché secondaire recense tous les ordres d’achat et de vente. Cela s'appelle la confrontation et permet de fixer un prix en fonction de l'offre et de la demande. Il s’agit d’un marché de gré à gré et les confrontations ont généralement lieu chaque mois.

Avec le fonctionnement d’une SCPI à capital variable, le propriétaire remplit un bulletin de vente. La valeur de revente ou valeur de retrait est définie par la société de gestion (frais de souscription à la SCPI - frais d’acquisition). Si les parts ne trouvent pas d’acheteur, la société de gestion peut créer un fond pour le rachat des parts ou organiser la cession d’actifs immobiliers pour satisfaire les demandes de retraits en cours.

LES SCPI BATTENT TOUS LES RECORDS

Les taux de l’assurance-vie, du PEL, du livret A et des autres investissements étant plus faibles, les particuliers se tournent de plus en plus vers la pierre. Mais comment se portent actuellement les SCPI ? Les SCPI, comment ça marche ? En 2022, les performances réelles globales des SCPI peuvent dépasser les 7% et atteignent même plus de 10% pour certaines des meilleures SCPI. Un niveau bien au delà de l'inflation de 5,20% pour 2022. Le livret A dont le taux a été porté à 3% en mars 2023 n'a qu'à bien se tenir. Les fonds euros des assurances-vie restent toujours à des niveaux historiquement faibles malgré un très léger rebond...

Notez que les meilleures SCPI en 2022 ont eu des performances réelles globales  jusqu'à 10% ! Un rendement bien au delà de la plupart des placements traditionnels.

Si vous vous posez des questions sur la santé des SCPI, sur le fonctionnement des SCPI, sur leur rendement ou encore leur frais. N’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts en SCPI afin qu'ils vous expliquent dans le détail le fonctionnement des SCPI. Ce qu'il faut retenir : c'est qu'aujourd'hui, les SCPI dépassent sans difficulté la plupart des produits d'épargne pour le particulier.

Pour connaître les meilleures SCPI pour l’année, consultez notre classement. Il n'est jamais trop tard pour prendre en main son épargne et placer efficacement son épargne grâce aux SCPI. Alors contactez sans plus attendre nos experts de la pierre-papier.