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Tout savoir sur le fonctionnement d’une SCPI

Publié le 06 novembre 2018
Actualisé le 11 janvier 2024
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Avant de réaliser un investissement immobilier locatif, il est important de bien comprendre son fonctionnement. Tandis que beaucoup d’investisseurs voient derrière ce placement principalement la location des appartements aux particuliers, il existe également une méthode innovante pour acheter de l’immobilier : la SCPI ou la société civile de placement immobilier.

Le principe de fonctionnement des SCPI

Créée il y a une cinquantaine d’années, la SCPI est un placement immobilier qui s’adresse aux particuliers comme aux professionnels.

Suivons l’image pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI :

Fonctionnement SCPI

Le placement SCPI est parfaitement réglementé par l’Autorité des marchés financiers (AMF), tout comme l’ensemble des placements financiers proposés par votre banquier. L’AMF joue un rôle primordial : non seulement elle impose les règles à respecter en matière des investissements immobiliers et exige une totale transparence vis-à-vis des associés, elle encadre aussi le prix de part de chaque SCPI. Ainsi, le prix de part de SCPI reste identique chez tous les distributeurs de ce placement immobilier : les courtiers en SCPI, les banques ou les sociétés de gestion. Pour finir, l’AMF impose également une réglementation stricte aux sociétés de gestion.

Une société de gestion se charge, quant à elle, d’assurer le bon fonctionnement d’une SCPI, tout en évitant tout souci de gestion aux investisseurs : recherche des biens, acquisitions, gestion locative, valorisation du patrimoine, éventuels travaux ou arbitrages. Elle s’occupe également de la collecte des loyers auprès des locataires professionnels. Chaque SCPI est encadrée par une société de gestion, agréée par l’AMF.

Mais qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un parc immobilier regroupant des milliers d’actifs locatifs pouvant peser plusieurs milliards d’euros. Ce parc immobilier locatif est généralement constitué des bureaux, des commerces, des immeubles d’activités, des hôtels, des EHPADS ou encore des entrepôts. Il s’agit de l’immobilier tertiaire.

Les épargnants achètent des parts de SCPI, deviennent ainsi associés de la SCPI et donc propriétaires de tout parc immobilier locatif. Les loyers issus de la location des immeubles de la SCPI leur sont redistribués par la société de gestion. La société de gestion verse aux investisseurs un revenu net de tous les frais de gestion tels que la taxe foncière, les frais d’assurance, les charges locatives, etc. Le rendement annoncé par la SCPI est donc net, contrairement à la location d’habitation, où les investisseurs parlent souvent en brut, c’est-à-dire avant déduction de toutes les charges citées. En 2017, le rendement moyen de toutes les SCPI avoisine 4.43% net mais les meilleures SCPI de rendement peuvent atteindre 6% net.

Les différents types de SCPI

Il existe près de 180 SCPI, gérées par une trentaine de sociétés de gestion. Quelles sont les différentes catégories de SCPI ? Plusieurs distinctions :

  • SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Le capital des SCPI à capital fixe a été défini dans les statuts de la SCPI, lors de sa création. Il ne peut donc pas évoluer à la hausse, ni à la baisse. Pour acheter des parts de ce type de SCPI, il faut attendre une augmentation de capital ou bien acheter des parts qu’un autre associé souhaite revendre sur le marché secondaire de SCPI. A la revente, c’est encore une fois un marché de gré à gré, c’est-à-dire qu’un associé existant ou un nouvel entrant devra substituer l’associé sortant.

Les SCPI à capital variable sont quant à elles beaucoup plus liquides. Le capital de ce type de SCPI étant variable, les investisseurs peuvent acheter et revendre leurs parts de SCPI à tout moment.

Conseil d’experts de La Centrale des SCPI : Vous devez privilégier les SCPI à capital variable pour leur liquidité. Cela vous permet d’acheter des parts de SCPI à tout moment et de les revendre plus facilement, si vous souhaitez sortir de la SCPI.

  • SCPI fiscales, SCPI de plus-value et SCPI de rendement

Les SCPI fiscales s’adressent aux épargnants à la recherche d’une optimisation fiscale. La stratégie d’investissement des SCPI fiscales dépend de l’avantage fiscal à la clé. Tandis que les SCPI Pinel investissent dans les logements neufs dans les zones géographiques éligibles à ce dispositif fiscal, les SCPI Malraux ou les SCPI déficit foncier achètent des biens anciens à rénover. Quelque soit le type de la SCPI fiscale, l’associé obtient un crédit ou une réduction d’impôt pour réduire sa fiscalité.

Les SCPI de plus-value acquièrent de l’immobilier résidentiel décoté, avec un fort potentiel de revalorisation. Il s’agit généralement des logements loués dans le cadre de la loi 48, à des loyers très bas par rapport à la valeur actuelle du marché. La faible valeur locative fait systématiquement baisser la valeur à l’achat de ces logements. Au départ du locataire actuel, ces biens seront reloués au prix du marché, ce qui aura pour conséquence une augmentation de la valeur des biens. A la revente, la SCPI réalisera une plus-value qu’elle va redistribuer à ses associés.

Les SCPI de rendement ressemblent le plus à un investissement immobilier locatif. Leur objectif est de générer un revenu régulier, appelé par les experts « un dividende ». En fonction de sa politique de distribution de dividendes, une SCPI de rendement peut verser aux associés un loyer mensuel ou trimestriel. Ce type de SCPI permet de répondre à la problématique de revenu complémentaire immédiat ou futur des associés. Compte tenu de la revalorisation régulière des biens de la SCPI, les associés peuvent espérer de récupérer une plus-value à la sortie.

Conseil d’experts de La Centrale des SCPI : La meilleure stratégie est d’opter pour un investissement en SCPI de rendement car il permet de répondre à tous les objectifs d’un client particulier : revenu complémentaire pour la retraite, valorisation de l’épargne, création d’un patrimoine immobilier ou protection de vos proches. De plus, les SCPI de rendement peuvent être acquises à crédit pour bénéficier de l’effet de levier.

  • SCPI diversifiée, SCPI spécialisée, SCPI thématique et SCPI européenne

Les SCPI de rendement se distinguent selon leur stratégie d’investissement :

La politique d’investissement d’une SCPI diversifiée consiste à démultiplier les investissements sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, activités, entrepôts) et dans diverses zones géographiques (Paris, région parisienne, province, étranger).

  • Exemple des SCPI diversifiées: Vendôme Régions, Epargne Pierre, Primopierre.

Les SCPI thématiques articulent leurs investissements immobiliers autour d’un thème : santé, éducation, environnement. Attention, ce n’est pas parce qu’une SCPI est thématique, qu’elle ne diversifie par ses investissements locatifs. Tout comme une SCPI diversifiée, elle va acheter différents types d’actifs situés dans plusieurs zones géographiques, tout en respectant sa stratégie et sa thématique initiale.

  • Exemples de quelques SCPI thématiques: Pierval Santé est une SCPI médicale, Primovie est une SCPI****sociétale (santé et éducation), Atream Hôtels est une SCPI touristique et PFO2 est une SCPI environnementale.

Les SCPI spécialisées concentrent leurs investissements immobiliers sur une zone géographique ou sur un type d’actif.

  • Exemple des SCPI spécialisées: Novapierre Allemagne est spécialisée dans l’immobilier commercial en Allemagne, Eurovalys se spécialise dans l’immobilier de bureaux en Allemagne et PF Grand Paris dans l’immobilier parisien, boosté par le projet du Grand Paris.

Une SCPI européenne ouvre son champ d’investissement à la zone euro pour y saisir de nouvelles opportunités rentables. Depuis quelques temps, on parle aussi des SCPI internationales qui ont pour vocation d’investir au niveau mondial.

  • Exemple de SCPI européennes ou internationales : Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo.

Conseil d’experts de La Centrale des SCPI : Un portefeuille de plusieurs SCPI est la meilleure solution. En fonction du capital à investir, vous devez mixer une SCPI thématique, une SCPI française diversifiée, une SCPI spécialisée et une SCPI européenne.

La fiscalité des SCPI

Les SCPI de rendement, comme tout placement immobilier, génèrent des revenus fonciers. La fiscalité des loyers issus de la SCPI investie en France est donc la suivante : la tranche marginale d’imposition du client, pouvant varier entre 0% et 45% + 17.2% de prélèvements sociaux (CSG-CRDS). La fiscalité des SCPI européennes est plus avantageuse : pas de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère. Concernant l’impôt sur le revenu, la société de gestion s’en acquit à la source dans chaque pays et reverse à l’associé un loyer net de fiscalité étrangère.

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