Achat de parts de SCPI : peut-on négocier les frais ?

L’heure est aux remises avec les soldes d’hiver et les bonnes affaires sont au rendez-vous. Toutefois, est-il possible de bénéficier de réductions de prix, quel que soit le domaine d’activité et notamment s’agissant de la gestion de son patrimoine ? Plus précisément, qu’en est-il des frais ? En d’autres termes, est-il possible de négocier les frais induits par l’achat et la détention de parts de SCPI ? C’est ce que nous allons voir.

Avant de parler d’argent, il est nécessaire de rappeler ce que sont les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit de produits d’épargne immobilière assistée ayant pour vocation de permettre à leurs détenteurs appelés associés de réaliser des investissements immobiliers. Concrètement, en achetant des parts d’une SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un patrimoine immobilier à hauteur de son investissement initial. Il s’agit donc d’un achat mutualisé.

Il existe autour de 180 SCPI gérées par une trentaine de sociétés de gestion. Les plus anciennes SCPI ont vu le jour il y a plus de cinquante ans. Les plus grosses capitalisent plusieurs milliards d’euros et comptent plusieurs dizaines de milliers d’associés. Chaque société de gestion peut gérer une ou plusieurs SCPI. Les sociétés de gestion sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et soumises à une réglementation stricte, notamment en matière d’information.

Les SCPI, appelées également pierre-papier ont vu leur succès s’affirmer au cours des dernières années, ce qui en fait l’un des produits d’épargne préférés des Français.

Les SCPI permettent de bénéficier sur le long terme des performances de l’immobilier locatif

Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI ne peut se concevoir que sur le long terme, c’est-à-dire au moins huit ans, si ce n’est dix. Une étude a montré que les Français conservaient en moyenne leurs parts 27 ans, ce qui constitue une durée très longue. Ainsi, lissés sur cette durée, les frais deviennent faibles mais nous y reviendrons.

Avec l’argent des associés, la société de gestion acquiert des biens immobiliers, le plus souvent tertiaires, mais également parfois d’habitation. L’immobilier tertiaire ou immobilier d’entreprise recoupe l’immobilier de bureaux, l’immobilier commercial, celui de tourisme (murs d’hôtels, campings), celui lié à logistique (entrepôts, locaux d’activités) mais également l’immobilier en lien avec la santé comme des murs d’EHPAD ou de cliniques, et l’immobilier ayant trait à l’éducation et à la petite enfance (murs d’établissements scolaires et universitaires privés et crèches).

Voilà où investissent les SCPI de rendement, c’est-à-dire, celles qui versent des dividendes mensuels ou trimestriels à leurs associés. Mais dans quelles zones géographiques investissent-elles ? Comme ces boucliers patrimoniaux ont été inventés en France, les SCPI ont d’abord investi sur notre territoire. Traditionnellement, une distinction géographique est opérée entre Paris, l’Île-de-France et la Province. Elle est très théorique mais a le mérite d’être parlante.

Toutefois, avec l’afflux de liquidités et la recherche d’opportunités d’investissements immobiliers, les SCPI achètent également des immeubles en zone euro depuis quelques années, voire en dehors de la zone euro depuis l’année dernière mais toujours en Europe. Finalement, investir aujourd’hui dans des parts de SCPI, c’est investir en immobilier tertiaire en Europe si on le souhaite.

Les SCPI permettent d’améliorer la performance de ses investissements immobiliers

La finalité d’un investissement étant sa rentabilité, sachez que les SCPI sont un placement rémunérateur. Elles ont en effet rapporté en moyenne 4,43 % en 2017 - les performances définitives 2018 ne sont pas encore connues - sans oublier une revalorisation individuelle du prix de chaque part induite par les résultats des expertises immobilières du parc considéré. Cette performance est très supérieure à celle de l’épargne réglementée et à celle des contrats d’assurance-vie en euro. Mieux, les meilleures SCPI ont rapporté plus de 6,00 %, soit largement plus que l’inflation sachant que les loyers des biens immobiliers donnés en location sont indexés sur l’inflation.

Les SCPI supportent des frais rémunérant le travail des sociétés de gestion

Signalons également que ces 4,43 % sont nets de tous frais de gestion. Seule s’applique la fiscalité, calquée sur celle de l’immobilier locatif détenu en direct. Les frais de gestion ne sont bien évidemment pas négociables et sont globalement identiques d’une société de gestion à une autre. Ils rémunèrent notamment la gestion au quotidien des biens immobiliers donnés à bail. Ainsi, la détention de parts de SCPI offre l’immense avantage de ne pas avoir de contraintes de gestion comme c’est le cas avec l’immobilier détenu en direct.

Il reste les frais de souscription. Vous devez penser que si un investisseur achète pour un million d’euros de parts, il paiera celles-ci moins cher que s’il en achète pour 2 000 euros, la société de gestion pouvant bien lui faire une remise. Eh bien non ! les SCPI sont des produits d’investissement totalement démocratiques qui supportent les mêmes frais de souscription quel que soit le montant de l’acquisition, mais surtout le canal par lequel on passe. En d’autres termes, n’espérez négocier aucune remise sur les frais de souscription des SCPI, et c’est très bien ainsi. C’est en effet très bien parce que cela favoriserait les gros investisseurs au détriment des plus modestes.

Parce que les frais des SCPI ne sont pas négociables, mieux vaut passer par des hyper-spécialistes qui sauront vous conseiller les meilleures SCPI

Maintenant que vous savez que les frais ne sont pas négociables, vous devez vous interroger sur la meilleure manière d’acheter vos parts. Ainsi que le précise Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, la plateforme indépendante leader de la distribution de parts de SCPI en France : « Le point le plus important à prendre en compte lors d’un achat de parts de SCPI, c’est la qualité de service offerte par votre prestataire : conseil, disponibilité, suivi sur le long terme. En effet, le prix des parts de SCPI est partout identique. »

Ainsi, que vous achetiez vos parts au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété, sachez que votre prestataire trouvera pour vous le meilleur crédit SCPI ou la contrepartie la plus intéressante en cas d’achat de nue-propriété. Il vous aidera également à remplir votre déclaration de revenus en tant que de besoin. Surtout, et c’est la spécialité des consultants de La Centrale des SCPI, ils mixeront pour vous plusieurs SCPI afin de vous créer un portefeuille sur mesure après voir réalisé gratuitement et sans engagement votre bilan patrimonial.

Vous pouvez les rencontrer dans leur boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001) ou les contacter directement par téléphone au 01.44.56.00.23.

En achetant des parts de SCPI, vous vous constituez un patrimoine fondé sur du solide, sur de la pierre. Il existe certes des frais non négociables mais ils sont la contrepartie d’un travail qui vous procure un rendement élevé. En outre, dans vos calculs de rentabilité, les frais sont lissés sur toute la durée de détention des parts. Aussi, ne regardez pas que les frais, regardez surtout la compétence de votre conseiller.