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Acheter de l’immobilier en Pinel ou de l’immobilier SCPI ?

Publié le 08 juillet 2022
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Mis en place en 2015, le dispositif Pinel a pour but d’inciter les Français à acheter de l’immobilier afin de réduire leurs impôts. Sur le papier, ce dispositif semble idéal, mais avec un crédit d’impôt de 2 % par an, la loi Pinel est-il si rentable que ça ? Le placement SCPI, 1er investissement immobilier à gestion déléguée en France, qui vient de collecter 8,70 milliards d’euros en 2021 auprès de particulier français, dispose d’atouts indéniables pour optimiser la fiscalité. Zoom sur les 2 solutions immobilières qui attirent tant les investisseurs français :

Pourquoi acheter de l’immobilier en loi Pinel ?

Acheter de l’immobilier avec le dispositif Pinel apporte un avantage fiscal entre 12 % et 21 % du montant de l’investissement selon sa durée de détention qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Une explication alléchante, mais qu’elles sont ces controverses ?

La loi Pinel permet d’acheter un appartement neuf très souvent sur plan, en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Mais attention, étant neuf, le prix au m2 de l’appartement est régulièrement supérieur de 20 % à 30 % au marché immobilier de la région. Les promoteurs profitent de l’attrait des investisseurs à la recherche de gains fiscaux pour augmenter la valeur de l’immobilier. Une différence importante qui peut avoir des conséquences néfastes à la revente lorsque l’investisseur va souhaiter revendre son appartement.

Créé en 2015 pour apporter une offre de logements aux foyers modestes, le dispositif Pinel encadre (code général des impôts) le prix des loyers avec des plafonds selon les zones géographiques. Généralement inférieur de 15 à 20 % au marché local locatif, la rentabilité brute d’un appartement en Pinel avoisine les 3,5 % brut donc avant les frais de gestion, les assurances et les taxes foncières.

En achetant un appartement Pinel, l’investisseur voit son épargne concentrée sur un seul investissement. Si l’appartement n’est pas loué ou que des travaux sont nécessaires, la rentabilité chute drastiquement. Le risque est donc élevé et les contraintes de gestions locatives fastidieuses.

Pourquoi acheter de l’immobilier avec la SCPI de rendement ?

La SCPI de rendement permet de réaliser un achat immobilier solide et diversifié. En effet, une SCPI est composée de dizaines voire centaines d’immeubles répartis dans les grandes métropoles françaises et européennes. Pour les épargnants qui disposent d’une lourde imposition, il est possible d’optimiser la fiscalité des loyers grâce à deux dispositifs :

Acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété :

Avec la mise en place d’un démembrement temporaire de propriété, l’investisseur achète au comptant la nue-propriété de la part sur une période qu’il va déterminer entre 5 et 10 ans. La contrepartie, l’usufruit de la part, est acheté par un institutionnel. L’investisseur achète ainsi la part avec un prix décoté selon la durée choisie qui lui permet d’acheter plus de parts et donc de réaliser un gain en capital à l’issue du démembrement. Durant cette période, l’investisseur ne perçoit pas de loyer, donc aucune fiscalité ne sera imputée.

Acheter des SCPI européennes :

Acheter des SCPI de rendement offre la possibilité d’investir facilement hors France. Une opportunité d’investissement immobilière qui permet d’explorer de nouveaux marchés, mais également de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les loyers perçus. En effet, les prélèvements sociaux sont intégralement supprimés, car les loyers ne sont pas Français. La SCPI Novapierre Allemagne 2 en est le parfait exemple, en investissant uniquement en Allemagne et aux Pays-Bas, cette SCPI offre la possibilité d’investir dans des commerces de qualité avec des locataires de dimensions internationales. Avec un patrimoine composé de 9 immeubles et 130 baux commerciaux, la SCPI a vu la valeur de son patrimoine atteindre 246 millions d’euros au 1er mars 20222. Pour un novice, acheter de l’immobilier en Pinel ou acheter de l’immobilier SCPI peut s’avérer complexe sans le conseil avisé d’un professionnel du placement immobilier. Les conseillers de La Centrale des SCPI accompagnent chaque jour, gratuitement, de nombreux Français soucieux de se créer un patrimoine en SCPI de rendement. Pour en savoir plus, il suffit de se rendre sur la 1ere plateforme d’information SCPI centraledesscpi.com ou bien d’appeler directement le 01.44.56.00.23.

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