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Acheter des parts de SCPI en 2018 : Mode d'emploi

Publié le 09 mai 2018
Actualisé le 11 janvier 2024
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Acheter des SCPI en 2018 n’a jamais été aussi facile. Découvrez en exclusivité pourquoi il est interessant d’acheter des parts de SCPI et les meilleures façons d’acheter des parts de SCPI.

Nombreux sont ceux qui hésitent à se lancer dans l’immobilier voyant toutes les contraintes qu’induisent un tel investissement (gestion du bien, gestion des locataires, risques d’impayés, taxes foncières, etc.) et pourtant ce n’est pas l’envie qui manquent. Toutefois, acheter des SCPI, c’est se simplifier la tâche en laissant à un organisme adapté, la gestion complète de son investissement.

Acheter des parts de SCPI présente plusieurs avantages en termes d’optimisation de son patrimoine. Cela permet à la fois de bénéficier d’un revenu régulier net de frais de gestion, d’assurance et de taxes foncières ; mais aussi d’optimiser au mieux le couple rendement/ risque qu’engendre le placement. Ces placements sont bénéfiques sur du moyen-long terme. Il est généralement conseillé de les garder au moins 8 ans pour profiter pleinement de cet investissement.

1. Acheter des SCPI au comptant

Vous voulez optimiser au mieux votre placement ? Pour cela, rien de plus simple, il suffit d’acheter au comptant des parts de SCPI auprès d’une Banque (Crédit Mutuel, Banque Populaire, BNP Paribas, etc.), d’un gestionnaire de SCPI (La Française, Euryale, Voisin, Corum, Atream, Primonial REIM, PERIAL, PAREF gestion) ou encore d’un conseiller en gestion de patrimoine (La Centrale des SCPI). Il est très intéressant d’acheter des SCPI au comptant lorsqu’on dispose d’un peu d’épargne que l’on juge mal placé.

Les parts de souscription de SCPI varient d’une SCPI à l’autre en restant accessibles à tous pour quelques centaines d’euros seulement. Acheter des parts de SCPI offre beaucoup plus d’avantages qu’un contrat d’assurance vie en euros par exemple, car les taux de rendements de cette dernière y sont très bas (rendement de l’assurance vie en euros de moins de 2% en 2017 contre une moyenne de 4.43% pour les SCPI). Les premiers trimestres suivant la souscription, vous percevez un loyer net de charges (frais de gestion, assurances, taxes foncières) soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux à l’image de tout bien immobilier physique.

Finalement acheter des parts de SCPI au comptant c’est valoriser au fil du temps un capital endormi puisque le prix des parts augmente conjointement à celui du marché de l’immobilier. De plus, la faible imposition des parts de SCPI d’induira pas de forte pression fiscale sur les produits investis.

Ce type d’achat de SCPI est idéal pour anticiper sa retraite et pouvoir maintenir un pouvoir d’achat en accord avec vos habitudes. Cette solution s’adapte complètement aux particuliers français qui ne sont pas lourdement imposés

2.Acheter des SCPI en ayant recours à l’emprunt

Comme pour de l’immobilier physique, il est possible de recourir à un emprunt pour pouvoir acheter des parts de SCPI si vous n’avez pas de liquidités disponibles.

La souscription à un emprunt pour acheter des SCPI présente un avantage double. D’une part, elle donne la possibilité de bénéficier d’un revenu complémentaire grâce aux loyers régulièrement versés au prorata de l’investissement. D’autre part, les intérêts d’emprunts et les assurances sont entièrement déductibles des dividendes perçus.

En quelques mots, acheter des SCPI de rendement en ayant recours à l’emprunt est très avantageux puisque à moyen-long terme le crédit engagé sera remboursé et le capital

aura considérablement augmenté. Comme le prix de part ne cesse d’augmenter d’une année sur l’autre, je serais donc gagnant sur tous les plans et pourrais profiter pleinement d’un revenu complémentaire.

A savoir : certaines banques refusent de financer un prêt pour l’acquisition de SCPI autres que celles qu’elles proposent. Il est donc préférable de se faire conseiller par une agence adaptée telle que La Centrale des SCPI qui vous conseillera sur les démarches à suivre pour répondre à vos besoins.

3.Acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété

Acheter des parts de SCPI en démembrement, est destinée aux contribuables français qui ne rencontrent pas le besoin immédiat de recevoir de revenus complémentaires.

Qu’est-ce que cela signifie ?

Cette stratégie s’inscrit dans une volonté d’économie d’Impôts sur le Revenu ou de l’ISF (IFI à présent, depuis le 1er Janvier 2018) et d’une volonté de valorisation de son capital sur une période déterminée. Tout d’abord, pour les propriétaires assujetties à l’Impôt Sur la Fortune, les parts en nue-propriété ne sont pas taxables. En achetant des SCPI en démembrement, ils réalisent donc une économie d’impôt considérable. Ensuite, acheter la nue-propriété de parts de SCPI est une technique qui permet d’acheter ses parts de SCPI moins cher que le prix de référence puisque l’on renonce à la perception de dividendes. C’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes et qui est imposé dessus.

De nombreux investisseurs font coïncider leur date de départ à la retraite avec la fin de période du démembrement temporaire de propriété pour pouvoir profiter pleinement d’un revenu complémentaire à leur pension. Cette stratégie permet de mieux anticiper la cessation d’activité.

A savoir : Le démembrement temporaire de propriété n’est possible qu’en disposant d’une épargne. Il n’est pas possible d’avoir recours à l’emprunt pour financer ce type d’investissement en SCPI.

4.Acheter des parts de SCPI grâce à La Centrale des SCPI

La Centrale des SCPI est aujourd’hui le 1er site internet destinée intégralement au placement SCPI en ligne qui dispose par ailleurs de bureaux et de locaux dans le 1er arrondissement de Paris au 15 rue Saint Roch.

De plus, c’est le seul spécialiste de SCPI à proposer toute l’offre SCPI du marché. Ce cabinet, expert en Gestion de Patrimoine, offre un conseil personnalisé à chacun de ses clients. L’avantage de ce type de cabinet et qu’il ne se contente pas de proposer une seule SCPI aux avantages limités mais bien au contraire, il réalise un mix de SCPI proposant ainsi un portefeuille de SCPI répondant au mieux aux objectifs des clients. Ainsi, faire confiance à la Centrale des SCPI c’est se donner la possibilité d’avoir recours aux meilleures SCPI du marché.

Bien évidemment, aucun frais annexe n’est rajouté au prix de la part si vous choisissez ce type d’interlocuteur pour vous aider.

5.Acheter des SCPI à un autre client :

Il est possible d’acheter les SCPI d’un autre client qui décide de vendre ses parts en suivant certaines règles bien spécifiques. Pour les SCPI à capital fixe, il est important de passé par un accord de gré à gré pour pouvoir vendre son patrimoine immobilier à un autre investisseur. Comme tout rachat de bien, acheter des parts de SCPI à un ancien investisseur, c’est se donner parfois la possibilité de faire des affaires. Néanmoins ces opérations ne sont pas destinées aux personnes voulant investir d’importantes sommes d’argents car les parts vendues sont souvent à montants limités.

6.Acheter des parts de SCPI grâce à l’assurance vie

Si on entend souvent dire que l’assurance vie est l’épargne financier préféré des français (bien que son taux de rendement n’excède pas les 1%) et que les contribuables sont très attachés à l’investissement de la pierre - puisque en effet, elle ne cesse de se revaloriser d’années en années - mettre de l’immobilier dans son assurance vie serait donc aux yeux des particuliers, le Jackpot assuré. D’où l’idée d’acheter ses parts par le biais d’une assurance vie.

Toutefois, ce type de placement n’est pas recommandé puisqu’il présente de nombreux désavantages. Acheter des parts de SCPI par le biais de l’assurance vie sous-entend que vous n’êtes pas propriétaires des parts. C’est l’assureur qui détient ses parts de SCPI de rendement et qui en a la pleine jouissance. Vous ne recevrez donc qu’un pourcentage du loyer perçu (généralement cela tourne autour des 85%) et en plus, vous devrez payé des frais de gestion élevés de 0,5% en moyenne et des prélèvements sociaux qui viendront abaisser votre rendement. En outre, s’il y a une revalorisation de parts, seul l’assureur pourra en tirer les bénéfices et vous ne pourrez en profiter pleinement.

A cela s’ajoute le fait qu’il n’est pas possible de contracter un emprunt pour acquérir vos parts de SCPI, ce type de souscription ne vous offre donc pas la possibilité de profiter de l’effet de levier.

Autre inconvénient, les assureurs ne proposent pas toute l’offre SCPI à la différence de La Centrale des SCPI et elle ne permet pas aux investisseurs de profiter de certaines SCPI de rendements pouvant dépasser les 6%.

Ainsi, certes avec l’assurance vie, vous ne prenez aucun risque sur les liquidités, néanmoins, de nombreux éléments viennent limiter ce type d’opérations.

7.Acheter des parts de SCPI pour préparer votre retraite

En investissant dans les SCPI de rendement vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un rendement élevé de 4.43% en moyenne pour toutes les SCPI sur l’année 2017 (dépassant même les 6% pour certaines SCPI de rendement à capital variable). Elles tirent leur force de la diversification tant sectorielle que géographique. En effet, les gestionnaires proposent des SCPI qui investissent dans des secteurs différents (bureaux, commerces, santé, éducation, tourisme) et dans des lieux différents (Paris, en France, dans la zone euro et à l’étranger).

Ainsi, acheter des parts de SCPI est un bon moyen pour s’assurer un complément de retraite. Vous recevrez un loyer à vie qui vous permettra d’optimiser efficacement la cessation d’activité. Grâce à la pierre-papier vous pourrez même améliorer votre pouvoir d’achat. Vous pourrez donc profiter des fruits de votre investissement à la retraite.

8.Acheter des parts de SCPI, c’est diversifier vos investissements

En investissant dans les SCPI de rendement vous avez la possibilité de vous constituer un portefeuille de SCPI de divers horizons. Voici une typologie de SCPI qui pourraient vous éclairez sur les différents secteurs d’investissement des meilleures SCPI du marché.

Les meilleures SCPI à acheter

Principaux secteurs d’investissementExemple de SCPIGestionnaireTaux de rendement

SANTE

Pierval Santé

euryale

5,05%

EDUCATION

Primovie

Primonial REIM

4,89%

ENVIRONNEMENT

PFO2

Perial

4,71%

BUREAUX

Epargne Foncière

La Française AM

5,97%

COMMERCES

Novapierre Allemagne

Paref Gestion

4,71%

TOURISME

Atream Hotels

Atream

4,80%

INTERNATIONAL

Corum XL

Corum

6,58%

9.Acheter des parts de SCPI ou acheter un appartement ?

Face à ce nouveau placement immobilier on pourrait alors se demander : pierre ou pierre-papier ?

Il est généralement plus facile de se fier à de l’immobilier physique traditionnel lorsque l’on veut investir. Toutefois, ce mode d’investissement n’est pas ouvert à tous. Et oui, sans un capital conséquent, il est aujourd’hui impossible d’investir dans un immeuble. La SCPI est quant à elle une alternative plus que satisfaisante présentant plusieurs avantages.

Si elle tire son épingle du jeu avec des taux de rendement plus qu’alléchant aujourd’hui, elle permet à quiconque pour quelques centaines d’euros seulement, de se construire un patrimoine immobilier. D’ailleurs, acheter des parts de SCPI c’est éviter toutes les contraintes imposées par l’acquisition d’un bien (entretient, loyers impayés, taxes foncières).

D’autant plus qu’elle permet de sécuriser au maximum son investissement. En effet, en investissant dans les SCPI de rendement, vous avez la possibilité de mutualiser les risques. La société de gestion acquiert différents types de biens comme vous pouvez le voir dans le tableau précédent tout en diversifiant les zones d’investissement (à Paris et sa région, en France, dans la zone euro ou à l’international). Ainsi, acheter des parts de SCPI en profitant des accords bilatéraux qu’offre la zone euro ou des dynamismes du marché immobilier à l’international, c’est s’octroyer la possibilité d’optimiser au mieux ses investissements en profitant d’avantages fiscaux.

Autrement dit, l’achat de parts de SCPI permet à la fois :

  1. de profiter de taux de rendements défiant toute concurrence
  2. de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier en France et à l’étranger
  3. et surtout, de profiter d’un investissement non contraignant (c’est la société de gestion qui s’occupe pour le compte des associés de toutes les contraintes auquel on doit faire face en investissant dans la pierre).

10.Acheter des parts de SCPI sans bouger de chez soi

Fini les déplacements pour effectuer des visites de biens, fini les multiples rendez-vous avec les agences pour trouver le bien adapté, fini les rendez-vous chez le notaire pour la signature du bail avec le placement SCPI. En effet, une nouvelle ère s’ouvre au marché de l’immobilier à travers le placement SCPI. Autrement dit, nouvelles technologies et Immobilier vont de paire. Ce mode d’investissement non contraignant sur le fond (puisque c’est la société de gestion qui s’occupe de tout) l’est tout autant sur la forme puisqu’on a désormais plus besoin de bouger de chez soi pour pouvoir y souscrire.

En effet, il suffit d’entrer en contact avec les différents organismes proposant des SCPI pour se faire conseiller et trouver la ou les SCPI répondant au mieux à nos objectifs. Ainsi, un simple réseau internet est nécessaire pour pouvoir se connecter sur le site de la Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), numéro 1 du placement SCPI en ligne. C’est donc avoir la possibilité de découvrir facilement le placement SCPI et surtout, avoir la possibilité de souscrire à toute l’offre SCPI avec un simple réseau internet.

La Centrale des SCPI est aujourd’hui le seul spécialiste du marché à pouvoir proposer un large panel de SCPI de natures différentes et pouvant permettre à ses clients de mixer les SCPI entres elles.

11.Acheter des parts de SCPI pour avoir un capital à transmettre

Acheter des parts de SCPI représente un avantage considérable pour prévoir la protection de vos ayants droits. En effet, comme tout investissement dans un bien immobilier locatif, les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un particulier. Vous avez donc la possibilité de les céder à vos ayants droits. Elles peuvent donc être un bon moyen pour préparer l’avenir de vos enfants.

En cas d’acquisition de parts de SCPI par transmission, les héritiers seront donc taxés au titre de droits de succession défini par la loi. Maintenant, le placement SCPI présente plus d’avantages compte tenu de son mode d’acquisition, il est donc possible de diviser cet héritages par parts égales facilitant ainsi l’héritage.

Il existe différentes manières de donner des SCPI à ses enfants :

  1. Vous pouvez faire une donation en pleine propriété. Ainsi, vous pouvez céder intégralement vos parts de SCPI à vos ayants-droits de votre vivant tout en bénéficiant d’abattements fiscaux.
  2. Aussi, en effectuant une donation par démembrement de propriété à ses héritiers, vous vous donnez la possibilité de conserver l’usufruit des biens. Ainsi vous pouvez percevoir des loyers régulièrement tout en donnant la nue-propriété à vos ayants-droits.
  3. Enfin, vous pouvez donner à vos enfants un revenu complémentaire. A la différence de la donation par démembrement de propriété, vous pouvez donner l’usufruit à vos enfants en conservant la nue-propriété. Votre enfant pourra donc bénéficier des revenus engendrés par l’achat de SCPI. Cette opération peut être maintenue jusqu’au décès des parents. Elle peut aussi être planifiée sur une période donnée, comme pendant les études de votre enfant. Vous pourrez donc récupérer l’usufruit une fois le diplôme obtenu par exemple.

Acheter des parts de SCPI pour profiter pleinement de la vie :

Marre de la routine et du travail au rythme effréné, vous n’avez qu’une envie, profiter de la vie ?

Les SCPI représentent pour les particuliers quelque soit leur situation professionnelle, qu’ils soient actifs ou retraités, une excellente opportunité pour compléter leurs revenus grâce à la capitalisation. Autrement dit, développer votre patrimoine immobilier sans avoir à passer devant le notaire, ni de devoir gérer l’entretient de vos bien ou encore de vous occupez des locataires, c’est là toute l’offre SCPI. Vous n’avez donc qu’à investir en un click et vous percevrez vos loyers sans devoir vous déplacer ou avoir à vous occuper de procédures contraignantes.

Ces revenus complémentaires réguliers vous permettront de profiter pleinement de la vie. A vous les vacances, le maintient de votre niveau de vie et la retraite dorée par le biais des SCPI. Ainsi, l’abaissement normalement causé à l’âge de la retraite sera minimisée grâce à votre investissement puisque vous recevrez régulièrement, les loyers au prorata de votre investissement.

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