Investir dans un appartement en direct sous la loi Pinel ou dans des SCPI de rendement

Le dispositif Pinel, à travers une acquisition en direct dans l’immobilier neuf est en apparence un dispositif intéressant. Néanmoins, attention aux faces cachées de la mesure, qui parfois coûtent plus cher à l’investisseur que ce qu’il espérait en achetant un bien destiné à la location.

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, tourné vers le locatif de biens immobiliers pour le secteur tertiaire, semble plus sûr. Premièrement car les locataires sont multiples et de grands groupes, qui ne sont jamais en défauts de paiement, et deuxièmement puisque la totalité de la gestion de la location est confiée à une société pesant plusieurs milliards d’euros.

L’investissement dans du neuf n’assure pas une visibilité complète du futur bien dont on devient propriétaire. De plus, l’investisseur doit en amont s’assurer qu’il existe bien une demande en logement dans le secteur géographique qu’il a choisi, et que celle-ci n’évoluera pas en sa défaveur. Autre contrainte : la gestion du locataire ; comment faire face à des loyers impayés ? Bien que la délégation soit possible, les frais d’agence pour la location de biens physiques réels sont souvent lourds à assumer pour le propriétaire : pour de tels services, le propriétaire doit en moyenne compter 8% des loyers qu’il encaisse. Enfin, la liquidité d’un tel placement est complètement revue. Pour être concerné par le dispositif Pinel, il faut conserver son bien 6, 9 ou 12 ans, afin de bénéficier de réductions d’impôt sur le prix d’achat du bien. A cette réduction d’impôt, n’oubliez pas de rajouter la fiscalité qui s’applique sur les loyers perçus, afin d’évaluer la rentabilité du placement de façon globale.

Le placement SCPI de rendement est plus fiable compte tenu de la qualité et de la solidité des locataires, qui assurent des taux d’occupation avoisinant en moyenne les 93%. De plus, les sociétés de gestion, qui ont pour objet l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier, se doivent de garder des fonds de réserves pour compenser toute variation de trésorerie. Les loyers que perçoivent trimestriellement les associés sont nets de charges et de frais de gestion, le placement fonctionne à un rendement de 5.08% en moyenne au cours de l’année 2014. Ces loyers sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition et sont également touchés par la CSG CRDS.

Aujourd’hui, compte tenu des incertitudes du marché immobilier neuf, et du prix élevé de ces biens, et face aux aléas que suppose la location de ce type de biens, il est préférable de se tourner vers un placement plus sûr, qui affiche des rendements attractifs, comme la SCPI de rendement, qui procure des revenus sûrs et certains. Par ailleurs, si l’on désire, en fonction de sa situation et de ses objectifs réaliser une économie d’impôt, il est préférable d’attendre le début du mois de Juin 2015 pour souscrire à des SCPI Pinel. Vous aurez le même avantage en termes d’économie d’impôt qu’avec l’immobilier neuf, tout en profitant de la mutualisation du risque propre au placement SCPI. Néanmoins, il est toujours préférable de mixer une SCPI Pinel à une SCPI de rendement afin de ne pas se focaliser uniquement sur l’économie d’impôt mais sur la préparation de sa retraite. Autre avantage de la SCPI Pinel : on réalise immédiatement l’économie d’impôt l’année de la souscription. Pour un bien neuf physique, il faut souvent attendre deux à trois ans, le temps de la fin des travaux.

Article publié le 21 mai 2015

Article publié le 21 mai 2015