Contre les idées reçues, les SCPI incarnent la solidité de la pierre au service de votre patrimoine

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie du paysage patrimonial depuis plus de 40 ans. Avec le recul des rendements des contrats d'assurance vie en euros (2,27 % en moyenne en 2015) et de l'épargne réglementée (0,75 % pour le livret A), l'attrait de ce placement séduit de plus en plus de Français.

Cette appétence est renforcée par le fait que les SCPI investissent en immobilier, donc sur du solide, dans une période d'incertitudes sur les marchés financiers. Il est toujours possible d'effectuer des comparaisons entre la détention de parts de SCPI et celle d'immobilier en direct mais ces dernières ne plaident pas en faveur de celui-ci, notamment en raison de l'absence de mutualisation des risques et des contraintes de gestion pour les bailleurs privés.

Certaines voix se sont récemment élevées sur la potentielle formation d'une bulle sur le marché des SCPI. L'encours total des SCPI est de 40 milliards d'euros. Ce montant est très loin des 1 600 milliards d'euros investis en assurance-vie, dont une part prépondérante sur les contrats en euros. Si bulle il y a, celle-ci se trouve davantage sur le marché des obligations, avec des taux d'intérêt à long terme à des niveaux extrêmement bas, voire quasi-nuls comme celui du Bund allemand, et qui ne peuvent que remonter et déboucher sur un krach obligataire.

La finalité d'une SCPI est de délivrer à ses porteurs de parts - les associés - un rendement régulier et d'un niveau correct à la suite de la perception des loyers générés par la gestion active du patrimoine immobilier dont elle est propriétaire. La forte hausse de la collecte rend, certes plus difficile l'acquisition de biens offrant des taux de rendement élevés mais, de manière générale, les taux d'acquisition demeurent non-prohibitifs.

Le marché francilien des bureaux procure certes des rendements bas, surtout pour les immeubles situés dans le quartier central des affaires (QCA), mais il ne représente qu'une partie des investissements des SCPI. De plus en plus d'entre elles s'internationalisent et sortent de nos frontières. La zone euro ouvre de nouvelles perspectives, notamment en Allemagne, mais également aux Pays-Bas, en Espagne et en Italie. En tout état de cause, le marché immobilier de la zone euro est suffisamment vaste pour absorber la collecte des SCPI françaises.

La question de la protection des associés s'est également posée. Ceux-ci bénéficient d'un ensemble de garanties juridiques et financières qui font que, sauf catastrophe économique mondiale qui emporterait tout sur son passage, ce placement ne suscite pas d'inquiétudes particulières. L'information des associés est régulière et la collecte sans commune mesure avec les demandes de retraits. La liquidité des parts, sauf quelques cas très marginaux, est ainsi particulièrement forte.

Il est ensuite dit que le rendement des SCPI va baisser en 2016. C'est vrai puisqu'il devrait reculer de 4,85 % à 4,70 %. Dans le même temps, celui des contrats d'assurance-vie devrait tomber à 2 %, voire, peut-être, passer symboliquement sous cette barre. S'agissant des SCPI, constatons d'abord qu'un taux de 4,70 % ne représente en aucune manière une contre-performance et constatons ensuite que le prix des parts a augmenté (1,55 % en moyenne en 2015). Aussi, et il s'agit d'un phénomène mécanique puisque le rendement régresse si les loyers ne sont pas relevés d'autant. Ce recul n'est en aucun cas lié à une désolvabilisation massive des locataires.

Dans l'hypothèse d'une résurgence modérée de l'inflation, les loyers augmenteront à due concurrence, ce qui accroîtra les dividendes, donc le rendement offert aux associés.

Il a également été question du niveau des frais. Pour mémoire, et pour synthétiser, il existe des frais de souscription et des frais de gestion. Ceux-ci diffèrent d'une société de gestion à une autre mais les écarts sont globalement limités. Les frais de souscription correspondent notamment aux frais de collecte et à ceux d'étude et de réalisation des investissements.

Les frais de gestion, prélevés sur les loyers perçus, permettent de faire vivre la SCPI en rémunérant notamment le dépositaire des parts, le commissaire aux comptes, et l'expert immobilier. Ces frais servent également à rédiger et à acheminer les bulletins trimestriels et les rapports annuels. Ils sont la contrepartie d'un travail qui aboutit au versement d'un rendement appréciable.

Signalons encore que le rendement versé aux associés est net de frais, et que rien n'est à en déduire, si ce n'est la fiscalité propre à chaque investisseur.

Ainsi, tous les arguments présentés pour faire pâlir l'aura des SCPI peuvent être battus en brèche. Depuis 40 ans, les SCPI ont fait leurs preuves et demeurent un placement qu'il est judicieux de détenir en portefeuille. En d'autres termes, chaque patrimoine devrait, toutes proportions gardées, comporter une composante de SCPI.

Une question demeure : Comment bien choisir ses parts de SCPI ? Le plus simple est de recourir à une structure indépendante dont la distribution de parts de SCPI est l'unique métier, à une structure dont les compétences des hommes et des femmes qui y travaillent sont reconnues, à une structure à taille humaine proche de ses clients et qui les suivra tout au long de la détention de leurs parts.

La Centrale des SCPI (15 rue Saint-Roch 75001 Paris - www.centraledesscpi.com) répond à ces pré-requis et ses consultants spécialisés apportent à leurs clients leur expérience de ce produit financier. Ils proposent un vaste accès aux 174 SCPI du marché et sauront vous conseiller au mieux de vos intérêts. En outre, en cas d'achat de vos parts à crédit, ils vous trouveront un financement.

Finalement, contre toutes les idées reçues à l'encontre des SCPI, le plus simple est de rencontrer sans engagement et gratuitement les spécialistes de La Centrale des SCPI.