Crédit SCPI: que pouvez-vous déduire de vos revenus ?

Investir en SCPI à crédit permet de faire jouer l’effet de levier car le crédit est en partie remboursé par les revenus fonciers. Mais savez-vous également que vous alliez pouvoir déduire des revenus de vos SCPI un certain nombre de charges afin d’économiser de l’impôt ? Quelles sont-elles en pratique ?

1/ Quel est l’intérêt de déduire des charges ?

Prenons le cas d’un investisseur dans la tranche marginale des impôts à 11%.

Ce Monsieur a acheté 100 000 € de SCPI qui lui rapportent 5000 euros de revenus à l’année. Il devra donc payer 1410 euros d’impôts sur ces revenus.

Calcul: 5000 € (Revenu foncier net) - 11% (Tranche d’imposition) - 17,2% (Prélèvements sociaux)

S’il avait acheté ces mêmes parts avec un crédit de 100 000 € sur 20 ans (Taux de 2% et assurance de 0,35%), il aurait eu 2280 euros de charges de crédit déductibles. En pratique, il n’aurait donc payé que 760 euros d’impôts.

Calcul: 5000 € - 2280 € = 2720 € (Revenu foncier net) - 11% (Tranche d’imposition) - 17,2% (Prélèvements sociaux)

La déduction des charges permet donc de minorer l’imposition. Si on rajoute à cela que dans le cas d’un crédit, la majeure partie du remboursement est effectuée par les revenus de la SCPI, on comprend qu’il s’agit là d’un outil de création de patrimoine très puissant.

2/ Quelles sont les charges déductibles d'un crédit SCPI ?

Dans le cadre d’un crédit SCPI, trois types de charges sont déductibles:

-les frais de mise en place du crédit: tous les frais de dossier bancaire qui servent à la mise en place du crédit bancaire sont intégralement déductibles
-les intérêts d’emprunt
-les frais d’assurance

L’assurance d’un crédit SCPI est-elle obligatoire ? Ce n’est pas systématique mais son coût est généralement limité et est déductible. Cela permet de protéger votre famille. En cas de décès de l’assuré, les héritiers n’auront pas le crédit à rembourser mais seront propriétaires des parts. Une bonne manière d’être tranquillisé pour vos proches.

3/ Comment déduire les charges de crédit dans votre déclaration ?

Dans votre déclaration 2044, il vous suffit d’ajouter les charges de crédit à la ligne 113 « Intérêts d’emprunt ».

Spécificité pour les SCPI Européennes: si votre SCPI achetée à crédit possède des revenus étrangers, il faudra également déduire les intérêts d’emprunt mais selon des modalités particulières qui seront décrites sur l’imprimé fiscal unique de la SCPI. Il faudra donc aussi procéder à une déclaration 2047.

Article publié le 26 mai 2021

Article publié le 26 mai 2021