Décoder le fonctionnement des SCPI : les explications de la Centrale des SCPI

Le fonctionnement des SCPI : explications liminaires

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font partie du paysage patrimonial français depuis le début des années 1970. Elles connaissent un développement croissant du fait de leur rentabilité et de leur assise sur du solide. Leur capitalisation approche les 55 milliards d'euros au 31 décembre 2018.

Comme tout investissement, les SCPI, au nombre de 175 et gérées par une petite trentaine de sociétés de gestion, obéissent à des principes de fonctionnement qu'il faut connaître et comprendre.

Au-delà des conseils qui peuvent lui être prodigués, chaque investisseur à tout intérêt à appréhender par lui-même les mécanismes qui sous-tendent son investissement. Ceci est particulièrement vrai pour les SCPI dont le principe, s'il n'est pas compliqué, obéit à des règles précises.

Au sein de La Centrale des SCPI, notre rôle est certes de trouver pour vous les meilleures SCPI du marché, mais également de vous donner les outils vous permettant de comprendre le fonctionnement des SCPI. À ce titre, nous vous avons déjà, dans notre rubrique Actualités, apporté des explications relatives à certains aspects théoriques du principe de fonctionnement des SCPI.

Le fonctionnement des SCPI : le principe

L'explication est simple : le principe de fonctionnement des SCPI repose sur la volonté d'investisseurs qui peuvent être à la fois des personnes physiques et des personnes morales, d'acheter de manière mutualisée du patrimoine immobilier.

À la différence de ceux d'une société civile immobilière, les investisseurs d'une SCPI ne se connaissent pas. Ils investissent en commun par l'intermédiaire d'une société de gestion qui a créé et qui gère la SCPI dont ils ont acheté des parts. Dès cet achat effectué, ils deviennent associés.

La pierre angulaire du fonctionnement des SCPI repose donc sur une volonté d'achat de biens immobiliers en passant par une société de gestion qui s'occupe de tout en contrepartie d'une rémunération représentant un pourcentage des loyers perçus.

Dans l'immense majorité des cas, le but des investisseurs est de percevoir des loyers - le termes exact est dividendes dans le monde des SCPI puisque les loyers sont perçus par la SCPI qui les reverse sous forme de dividendes aux associés - venant compléter leurs autres revenus.

Les associés possèdent un nombre de parts correspondant au montant de leur investissement et qui équivaut à leur quote-part dans le parc immobilier. Ils perçoivent un prorata des loyers versés par l'intermédiaire de la société de gestion correspondant au produit de leur nombre de parts par le dividende de la période considérée, calculé par part. Les dividendes sont imposés en tant que revenus immobiliers.

En outre, en fonction de la revalorisation du prix des biens immobiliers achetés, le prix de la part augmente généralement au fil des années.

Le fonctionnement des SCPI : la protection des investisseurs

Afin de protéger les associés, les sociétés de gestion doivent être dotées d'un agrément délivré par l'Autorité des marchés financiers (AMF). En outre, l'AMF vise la note d’information initiale et/ou actualisée remise au souscripteur préalablement à son achat de parts. La société de gestion remet également au futur associé les statuts de la SCPI, le dernier rapport annuel et le dernier bulletin d'information.

Chaque trimestre, la société de gestion rédige un bulletin d'information faisant le point sur l'évolution de l'actualité de la SCPI.

Chaque année, l'associé reçoit également un rapport annuel en vue de l'assemblée générale dont la tenue est obligatoire. Comme toute assemblée générale de société, celle-ci approuve entre autres les comptes de l'année écoulée ainsi que la valorisation du patrimoine sans oublier de donner quitus à la société de gestion.

La société de gestion peut faire voter lors d'une assemblée générale extraordinaire une nouvelle orientation stratégique d'investissement. Si cette décision est adoptée, la société de gestion doit procéder à la mise à jour des statuts de la SCPI et de la note d'information mise à disposition des investisseurs. De même, c'est au cours des assemblées générales extraordinaires que sont approuvées par exemple les fusions entre plusieurs SCPI comme cela peut parfois se produire.

Ces explications sur le principe des SCPI ayant été précisées, quels sont les autres acteurs du monde des SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI : les autres acteurs

Outre les associés et la société de gestion, les principaux acteurs du monde des SCPI sont les suivants :

* Le conseil de surveillance

Le principe des SCPI repose également sur le conseil de surveillance. Ce dernier est chargé d'assister la société de gestion en toute indépendance. Il se réunit généralement tous les six mois avec les représentants de la société de gestion pour faire le point sur la situation de la SCPI. Il est composé d'au moins sept associés élus et renouvelés à l'occasion des assemblées générales successives. Les membres du conseil de surveillance peuvent percevoir des jetons de présence dont le montant est décidé en assemblée générale.

Les membres du conseil de surveillance disposent d'une totale autonomie vis-à-vis de la société de gestion. Ils ont la faculté de réaliser toutes les vérifications qu'ils estiment pertinentes et de poser toutes les questions utiles au fonctionnement de la SCPI et à la concrétisation de la stratégie mise en oeuvre.

* L'expert immobilier

Une expertise du patrimoine est réalisée sur place une fois tous les cinq ans et sur pièces au cours des quatre autres années afin de déterminer la valeur du patrimoine dont dépendra le prix de la part de la SCPI.

La société de gestion propose de désigner un expert dont la candidature sera validée par l'AMF.

* Le commissaire aux comptes

Les comptes de la SCPI sont audités chaque année par un commissaire aux comptes.

Le fonctionnement des SCPI est donc totalement transparent et protégé par de nombreux garde-fous.

En résumé :

Le fonctionnement des SCPI de rendement dont la majorité des capitaux est investie en immobilier d'entreprise et qui sont celles qui génèrent en valeur l'immense majorité des revenus immobiliers pour les associés, permet donc aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires à partir des loyers générés par la location des biens achetés en commun avec une partie de leur apport initial.

Concrètement, en collectant des fonds auprès d'investisseurs et en percevant à ce titre une rémunération en contrepartie de son travail, la société de gestion qui a créé la SCPI concernée achète des actifs en fonction de son objet social défini dans ses statuts. En effet, une SCPI peut préférer investir dans des bureaux, tandis que pour une autre ce sera les commerces et une troisième peut s'intéresser à ces deux types de biens. L'important, pour la société de gestion, est de bien définir dès l'origine de la SCPI qu'elle est en train de créer, quels seront les types de biens recherchés pour les investisseurs.

Comme dans tous les secteurs, la stratégie est définie dès le départ.

Voici maintenant quelques explications sur les différentes catégories de SCPI.

Le fonctionnement des SCPI : les différentes catégories de SCPI

Les SCPI se scindent en différentes catégories qui s'intéressent à des biens immobiliers spécifiques :

* Le principe des SCPI de rendement qui représentent l'immense majorité de la capitalisation est de verser un rendement régulier, généralement trimestriel, aux associés. Elles sont investies en immobilier d'entreprise (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux, locaux d'activités, entrepôts, murs d'hôtels, de crèches, d'établissements d'éducation, EHPAD, centres médicaux...).

* Les SCPI fiscales sont essentiellement achetées en raison de l'économie d'impôt qu'elles procurent à leurs associés à l'occasion de l'achat de biens immobiliers neufs (SCPI Borloo, SCPI Pinel...) ou anciens (SCPI Malraux, SCPI déficit foncier...).

* Le principe des SCPI de plus-value est l'accroissement de la valeur des parts grâce à la perspective de revalorisation des biens faisant partie du patrimoine. Elles ne versent généralement pas de dividendes. Elles demeurent très rares dans le paysage. L'exemple typique demeure les SCPI investies dans des biens occupés par des personnes titulaires de baux prévus par la loi de 1948. Au regard du faible montant des loyers versés par les occupants de ces logements, la valeur des biens augmente mécaniquement dans de fortes proportions à la suite de leur départ.

Le fonctionnement des SCPI : explications pratiques

* L'internationalisation et la spécialisation des SCPI

Les sociétés de gestion investissent de plus en plus au sein de la zone euro. C'est une tendance forte de ces dernières années. Elles entendent profiter à la fois de perspectives de rendements supérieures à celles offertes par l'immobilier français mais également d'une fiscalité plus douce.

Certaines SCPI sont totalement investies à l'étranger tandis que, pour d'autres, la part des investissements en dehors de nos frontières varie en fonction de la stratégie établie. Enfin, il existe des SCPI qui investissent exclusivement en France.

En outre, certaines SCPI sont spécialisées dans certaines thématiques comme la santé.

Chaque investisseur choisit donc, en fonction de ses desiderata dans quel type de SCPI il souhaite investir. Le plus simple pour lui est d'investir dans plusieurs SCPI - au moins trois - afin de mutualiser encore davantage son investissement et de couvrir différentes thématiques.

Le marché est suffisamment vaste pour que chacun puisse y trouver son bonheur pour un investissement de départ modeste - autour de 1 000 euros - mais qui varie en réalité en fonction de chaque SCPI.

En outre, les SCPI peuvent être achetées de différentes manières.

* Le mode d'acquisition des SCPI

Les SCPI peuvent être achetées de différentes manières : au comptant, à crédit et en démembrement de propriété.

Le choix du mode d'acquisition dépend de la situation patrimoniale de chacun et nécessite une étude approfondie.

Le fonctionnement des SCPI : le recours à un professionnel pour concrétiser son achat

Comme nous l'avons vu avec nos explications, le principe de fonctionnement des SCPI est relativement simple. Toutefois, afin d'effectuer un choix de SCPI cohérent avec sa situation patrimoniale personnelle, il est préférable de se faire conseiller dans son achat par des professionnels. C'est le rôle des consultants de la Centrale des SCPI, première plate-forme de distribution de parts de SCPI par Internet et créatrice de la première boutique exclusivement consacrée à la vente de parts de SCPI.

Située au 15 rue Saint Roch dans le 1er arrondissement de la capitale, cette boutique vous accueille six jours sur sept avec ou sans rendez-vous. Vous pouvez également nous contacter par téléphone au 01.44.56.00.23 afin de dialoguer avec un conseiller dédié et lui poser toutes vos questions.

Enfin, sur notre site Internet : www.centraledesscpi.com, vous trouverez toute la documentation et les explications dont vous avez besoin pour comprendre de manière encore plus détaillée le fonctionnement des SCPI.

Alors, dès que vous disposerez de ces explications, n'attendez plus, souscrivez directement en ligne, pour le bien de votre patrimoine.