Démembrement Viager SCPI : Évitez les Droits de Succession et Optimisez Votre Patrimoine

Introduction

Dans un contexte fiscal incertain, le démembrement viager en parts de SCPI se révèle être une stratégie d'investissement efficace pour transmettre son patrimoine sans subir de lourds droits de succession. À l'approche des élections législatives de 2024, qui pourraient entraîner des hausses significatives de ces droits, il est essentiel de se renseigner sur les avantages de ce montage immobilier. Cet article vous explique en détail comment le démembrement viager permet de préparer sereinement votre succession tout en bénéficiant d'un rendement attractif, assurant ainsi la sécurité financière de vos héritiers.

Le droit immobilier scinde le droit de propriété entre deux parties lors d’un démembrement viager :

La nue-propriété : être détenteur des murs L’usufruit : avoir la jouissance de l’immeuble ou des loyers locatifs

Le démembrement viager consiste donc à établir cette séparation entre la nue-propriété (accordée à l’enfant) et l’usufruit (accordé au parent).

Si l’on veut éviter de payer des droits de succession qui risquent d’être encore plus élevés à la suite des élections législatives du 30 juin et du 7 juillet 2024, il est urgent de mettre en place ce type de solution d’investissement.

Le point fort d’un démembrement viager en parts de SCPI est de pouvoir transmettre son patrimoine à ses descendants en neutralisant les frais de succession tout en faisant fructifier son argent avec un rendement autour de 8%.

En quelque sorte, joindre l’utile à l’agréable.

Qu’est-ce qu’un démembrement viager en parts de SCPI ?

Explication du démembrement viager SCPI

Le démembrement viager en parts de SCPI divise la pleine propriété des parts de SCPI entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, jusqu’au décès de l’usufruitier. Tant que l’usufruitier est vivant, c’est lui qui touche les revenus chaque mois sur son compte bancaire pour augmenter son pouvoir d’achat. Le nu-propriétaire devra attendre le décès de l’usufruitier pour récupérer la pleine propriété des SCPI et jouir à 100 % du placement sans se faire assommer par des droits de succession. Au cours d’un démembrement viager, il faut le consentement des deux parties pour revendre les parts de SCPI.

Clé de répartition du démembrement viager

Le démembrement viager répartit donc la valeur de la part de SCPI entre usufruitier et nu-propriétaire en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est ce qu’on nomme la clé de répartition :

Donation par démembrement viager de parts de SCPI

Comment réaliser une donation à travers un démembrement viager ?

En privilégiant un démembrement viager en parts de SCPI avant le 7 juillet 2024, vous pourrez dans tous les cas économiser les émoluments du notaire et éviter de payer des droits de succession encore plus importants si une nouvelle loi sur les droits de succession était promulguée.

Vous pouvez mettre en place votre démembrement viager de deux façons :

Premièrement :

Une fois votre portefeuille SCPI sélectionné, vous remplirez, en plus de votre bulletin de souscription, une convention de démembrement viager de parts de SCPI. La convention indiquera la clé de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. C’est la méthode la plus facile et elle ne coûte rien à mettre en place.

Deuxièmement :

À l’issue de votre achat de SCPI en pleine propriété, vous pouvez aller voir un notaire pour effectuer le démembrement viager de vos parts de SCPI. En revanche, il faudra s’acquitter de frais d’acte et surtout, en cas de nouvelle majorité à l’Assemblée après les élections législatives 2024, vous risquez d’être hors délai !

Quel montant privilégier pour effectuer votre donation ?

Chaque parent est totalement exonéré d’impôt s’il effectue une donation dans le cas suivant : à chaque enfant, d’un montant maximum de 100 000 euros que l’on peut répéter tous les 15 ans. Mais attention, cette disposition peut changer après les élections législatives suite à la dissolution de l’Assemblée nationale.

Exemple de démembrement viager effectué à la suite de la dissolution de l’Assemblée

François et Marie, respectivement 58 et 59 ans, ont effectué une donation à leurs deux fils en profitant du mécanisme du démembrement viager en parts de SCPI. Ils avaient 400 000 euros de liquidités à investir. La clé de répartition étant de 50 % entre 51 et 60 ans, ils ont pu donner 100 000 euros sans payer un centime de fiscalité à chaque fils. Avec cette donation, chaque fils a acheté de la nue-propriété de parts de SCPI à hauteur de 100 000 euros, la partie concernant l’usufruit étant acquise par les parents. Chaque enfant ne paiera pas d’impôt sur la donation et lors du décès de ses parents, les frais de succession seront neutralisés. Ainsi, les parents seront usufruitiers sur un montant de 400 000 € de parts de SCPI distribuant autour de 7 % de rendement mensuel soit 2333 euros par mois. Chaque fils sera nu-propriétaire de parts de SCPI pour un montant de 200 000 €. Au décès des parents, chaque fils va récupérer la pleine propriété des parts de SCPI (200 000 euros par fils) et décider de les vendre ou de les garder.

Pourquoi effectuer un démembrement viager avant le 7 juillet 2024 ?

Le démembrement de SCPI en viager permet donc d’anticiper la transmission de son patrimoine en cas d’une loi défavorable concernant les frais de succession. Le partage entre les héritiers est clair, légal et ne peut pas être remis en cause rétroactivement. Ce montage immobilier permet d’éviter tout frais de succession et d’échapper à une taxation supplémentaire en cas d’une nouvelle loi sur les droits de succession, sans se démunir de son vivant, car celui qui anticipe la transmission de son patrimoine par la mise en place d’un démembrement viager reste usufruitier des parts de SCPI. Il touche donc des revenus mensuels de la part de la SCPI pour augmenter son pouvoir d’achat, ce qui est très utile compte tenu des faibles pensions de retraite.

Qui doit vite mettre en place un démembrement viager en SCPI ?

Les parents voulant préparer leur succession et ne pas voir leur héritage lourdement taxé. Le démembrement viager en SCPI est un mécanisme permettant à la fois d’obtenir des revenus complémentaires et de préparer la transmission du patrimoine. Les parents pourront léguer du patrimoine immobilier à leurs enfants tout en percevant des revenus de leur vivant. Si vous avez de l’argent destiné à vos enfants, il ne faut plus attendre pour mettre en place un démembrement viager.

Avantages d’une opération en démembrement viager SCPI

Avantages du démembrement viager de parts de SCPI

Un placement rentable pour les parents :

Le démembrement viager est fréquemment employé comme moyen de protection contre l’inflation, garantissant un revenu élevé à l'usufruitier, souvent un parent, jusqu'à la fin de sa vie. Il faut bien entendu être intransigeant sur la sélection des SCPI et faire appel à des plateformes comme La Centrale des SCPI pour vous accompagner.

Échapper à une future taxation des héritages :

Les héritiers peuvent profiter d'une transmission avantageuse sur le plan fiscal et ils doivent en avertir leurs parents. Ce montage permet effectivement d’éviter les droits de succession et de mettre son argent à l’abri de futures hausses des droits de succession comme le suggèrent certains programmes lors des élections législatives 2024.