Faut-il acheter ses parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ?

Assez peu connue des investisseurs immobiliers, la technique du démembrement temporaire  de propriété demeure particulièrement efficace, notamment s’agissant de sa performance  financière. Qu’en est-il du démembrement temporairede propriété des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ?

Pourquoi faut-il acheter ses parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ?

Définie par l’article 544 du Code civil, la propriété est le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La propriété permet à la fois de jouir d’un bien, qu’il s’agisse de son usage (usus) ou des revenus qu’on peut en percevoir (fructus), et d’en disposer (abusus), notamment en le donnant, ou en le vendant.

Ainsi, un droit de propriété démembré se décompose entre l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et les revenus perçus par l’usufruitier, et la nue-propriété ou droit de disposer du bien, sous réserve des droits de l’usufruitier.

Comme l’explique Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les investisseurs préfèrent se tourner vers l’achat de parts de SCPI en nue-propriété parce que cette technique leur permet d’annihiler toute fiscalité. »

En effet, en achetant ses parts de SCPI de rendement en nue-propriété, les épargnants échappent à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %) puisqu’ils ne perçoivent pas de dividendes, mais également à l’IFI (impôt de solidarité sur la fortune) à concurrence de leur investissement.

Il apparaît donc clairement que l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété est surtout justifié pour les investisseurs assujettis à un taux marginal d’imposition d’au moins 30 %.

Sachant que la durée d’un investissement en démembrement temporaire de propriété oscille entre trois et vingt ans, il est difficile de faire le meilleur choix. De même, les clés d’investissement, c’est-à-dire la part dévolue à l’usufruitier et au nu-propriétaire au cours de chaque période considérée varie d’une SCPI de rendement à l’autre.

Dans ces conditions, il est très important de se tourner vers une société spécialisée dans le démembrement temporaire de propriété.

Sur quelles SCPI de rendement faut-il investir pour devenir nu-propriétaire d’une SCPI de rendement ?

Comme le révèle Laurent Fages, consultant au sein de La Centrale des SCPI : « Les investisseurs en nue-propriété que nous avons conseillés dernièrement ont été très intéressés par la SCPI Corum XL et par la SCPI Eurion, toutes deux gérées par Corum Asset Management. »

Sachant que la durée du démembrement de ces deux produits d’épargne immobilière assisté va de trois à vingt ans, soit dix-huit possibilités, seule une ingénierie patrimoniale poussée permet de trouver la durée idéale. Celle-ci peux par exemple coïncider avec la date de départ en retraite de l’épargnant.

À titre d’exemple, sur sept ans, dix ans et quinze ans, les nus-propriétaires des parts de SCPI Corum XL les paient 74 %, 68 % et 61 % de leur prix de vente.

S’agissant de la SCPI Eurion, il faudra débourser 76 % du prix de la part sur sept ans, 71 % sur dix ans et 64 % sur quinze ans. Bien évidemment, plus la durée du rendement temporaire de propriété est longue, plus le prix des parts est faible.

L’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ne s’improvise pas. Il s’agit d’un choix d’investissement certes simple dans son principe, mais qui nécessite des automatismes financiers afin d’être efficient.

C’est pourquoi, afin d’être sûr de son choix de SCPI et de la durée du démembrement temporaire de propriété, il est important de prendre rendez-vous avec des consultants expérimentés, à l’image de ceux de La Centrale des SCPI qui vous accueillent six jours sur sept au 01.44.56.00.23.

Article publié le 4 mars 2021

Article publié le 4 mars 2021