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Fiscalité des SCPI : Comment choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier ?

Publié le 27 juin 2024
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Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permet de diversifier son patrimoine et de générer des revenus locatifs sans les contraintes de la gestion immobilière directe. Pour maximiser ces rendements, il est crucial de choisir le régime fiscal le plus adapté : régime réel ou régime micro-foncier. Découvrez les spécificités de chaque régime pour optimiser votre fiscalité et augmenter vos revenus nets.

Fiscalité des SCPI : régime réel ou micro-foncier comment choisir ?

Les SCPI sont devenues un choix privilégié pour les épargnants qui veulent diversifier leur patrimoine et générer des revenus locatifs sans les contraintes de la gestion immobilière directe. Toutefois, pour maximiser les rendements de ces placements, il est important d’opter pour le régime fiscal le plus adapté : régime réel ou régime micro-foncier.

1) SCPI au régime réel d'imposition

- La fiscalité des revenus fonciers français au régime réel

Les revenus fonciers français issus des SCPI peuvent être imposés sous le régime réel. Ce régime permet de déduire diverses charges telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les dépenses de réparation dépensées par les sociétés de gestion.

Le résultat foncier net, une fois les charges déduites, est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus fonciers doivent être déclarés via le formulaire 2044, qui détaille précisément les revenus perçus et les charges déductibles.

- La fiscalité revenus fonciers étrangers au régime réel

Pour les SCPI qui ont des biens immobiliers situés à l'étranger, la fiscalité varie en fonction des conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays concernés. Cette fiscalité est toujours plus favorable pour les investisseurs et leur permet ainsi d’optimiser leurs revenus fonciers nets.

Les revenus locatifs étrangers sont imposés dans le pays où se trouvent les biens, en France, un crédit d'impôt évite la double imposition. Les plus-values réalisées à l'étranger sont soumises à la fiscalité locale et bénéficient également d'un crédit d'impôt en France. Selon les conventions fiscales, les prélèvements sociaux peuvent ne pas s'appliquer sur ces revenus étrangers. Les revenus fonciers étrangers doivent être déclarés via les formulaires 2044 et 2047.

En régime réel, toutes les charges déductibles d'un immeuble, y compris celles des SCPI, peuvent être soustraites de l'ensemble des revenus fonciers. Si les charges dépassent les revenus, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit excédant ce plafond et celui provenant des intérêts d'emprunt peuvent être reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

2) SCPI au régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est une option simplifiée idéale pour les investisseurs possédant à la fois un bien immobilier physique loué nu et des parts de SCPI. Pour profiter de ce régime, quelques conditions doivent être remplies. D'abord, les revenus fonciers bruts annuels, tous biens confondus, ne doivent pas dépasser 15 000 €. De plus, le propriétaire doit avoir un bien immobilier physique en plus de ses parts de SCPI.

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, ce qui simplifie considérablement le calcul de l'impôt. En pratique, cela signifie que l'impôt est calculé sur seulement 70 % des loyers perçus. C'est une manière efficace de réduire la base imposable sans avoir à détailler les charges.

Pour la déclaration des revenus, tout est simple. Les revenus fonciers sont directement reportés dans la déclaration de revenus principale (formulaire 2042), sans qu'il soit nécessaire de rentrer dans le détail des charges. Cela rend le régime micro-foncier non seulement avantageux mais aussi facile à gérer.

3) Comparaison des deux régimes d'imposition des SCPI

Le choix du régime fiscal des revenus des SCPI permet aux investisseur d'optimiser leurs rendements et de minimiser la pression fiscale.

- Régime Réel

Le régime réel est idéal pour les investisseurs qui n'ont pas d'immobilier en direct et/ou dont les revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an. Ce régime permet de déduire les charges supportées par les SCPI et celles des immeubles détenus en direct.

- Régime Micro-Foncier

Le régime micro-foncier, quant à lui, est simplifié et avantageux pour ceux ayant des petits revenus fonciers. Il s'applique lorsque les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros et offre un abattement forfaitaire de 30 %, réduisant automatiquement la base imposable.

Pour les investisseurs SCPI, le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier dépend de leur situation personnelle et des montants en jeu. Une bonne compréhension de ces régimes fiscaux est essentielle pour optimiser les rendements nets et éviter les mauvaises surprises.

N'hésitez pas à joindre un consultant spécialisé de La Centrale des SCPI joignable au 01 44 56 00 23 pour adapter votre stratégie d'investissement à vos objectifs et à votre profil fiscal et constituer un portefeuille de SCPI diversifié.

Ainsi quel que soit le régime fiscal choisi et applicable, les SCPI offrent une solution attractive pour générer des revenus passifs et bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce aux revenus étrangers qu'elles distribuent périodiquement sur le compte bancaire des associés.

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