Fiscalité des SCPI : tout ce qu'il faut savoir

Pour réussir un investissement dans les SCPI de rendement, il est impératif de maîtriser leur fiscalité. Bien que les revenus soient attractifs, il est tout aussi essentiel de prendre en considération la fiscalité qui s'applique à ces gains. Les revenus distribués par les SCPI, comme la plupart des sources de revenus, sont soumis à l'impôt et doivent être déclarés auprès des autorités fiscales.

La fiscalité applicable aux SCPI est identique à celle d'une propriété immobilière détenue en direct et louée nue, que ce soit pour les revenus ou les plus-values générées. Chaque année, les sociétés de gestion de SCPI fournissent une notice explicative pour faciliter la déclaration fiscale. Avant d'explorer en détail la fiscalité, examinons avec La Centrale des SCPI les différentes sources de revenus générées par les SCPI et leur traitement fiscal.

Les revenus générés par les SCPI

Les associés de SCPI bénéficient de divers types de revenus, tous soumis à l'impôt :

• Les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI. • Les revenus financiers issus des placements de trésorerie effectués par la SCPI elle-même. • Les revenus issus des plus-values réalisées lors de la vente d'immeubles au sein de la SCPI.

Fiscalité sur les revenus fonciers des SCPI

Pour les Personnes Physiques : les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu pour les particuliers. Cela signifie que l'administration fiscale applique la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable, pouvant varier de 0% à 45%. Les prélèvements sociaux en vigueur (17,2% en 2021) s'ajoutent également à cette imposition. Les revenus issus de SCPI Européennes sont quant à eux exempts de prélèvements sociaux.

• Régime réel : il permet la déduction des charges d'intérêt d'emprunt de la base imposable. • Régime micro foncier : sous certaines conditions (revenus bruts < 15 000 €, perception de revenus fonciers d'autres immeubles), il offre un abattement de 30% sur la base imposable, mais ne permet pas la déduction des intérêts d'emprunt. Ce choix est irrévocable pendant 3 ans.

Pour les Personnes Morales : les personnes morales sont soumises au même régime d'imposition que leur statut légal, souvent l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Fiscalité sur les revenus financiers des SCPI

Pour les Personnes Physiques : les revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI sont généralement soumis à un taux d'imposition unique de 12,8%, auxquels s'ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux, pour une imposition globale de 30%. Une option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu est possible si la TMI est de 0%.

Pour les Personnes Morales : les revenus financiers des SCPI sont imposés en fonction du statut fiscal de la personne morale.

Fiscalité sur les plus-values de cession d'immeubles des SCPI

Les plus-values de cession d'immeubles au sein de la SCPI sont imposées au prorata du nombre de parts détenues par chaque associé. Les taux d'imposition varient selon le statut du contribuable.

Pour les Personnes Physiques : les plus-values de cession d'immeubles sont imposées à un taux de 19%, auxquels s'ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Chaque année, une réduction d'impôt est accordée pour diminuer la base imposable.

Pour les Personnes Morales : les plus-values de cession d'immeubles sont taxées en fonction du régime fiscal de la personne morale.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et les SCPI

L'IFI, anciennement connu sous le nom d'ISF, inclut désormais les SCPI dans son assiette taxable. Il s'agit d'une taxe sur la propriété immobilière qui a suscité de nombreux débats depuis son instauration le 1er janvier 2018.

En résumé, comprendre la fiscalité des SCPI est crucial pour maximiser les avantages de cet investissement. Qu'il s'agisse de revenus fonciers, financiers ou de plus-values, chaque type de revenu est soumis à une réglementation fiscale spécifique, qu'il convient de prendre en compte dans votre stratégie financière. Pour ne pas vous tromper lors de votre investissement en parts de SCPI et vos déclarations de revenus de SCPI, le bon plan est de faire appel aux experts en fiscalité de La Centrale des SCPI sur www.centraledesscpi.com ou directement au 01.44.56.00.23.