SCPI : combien faut-il investir pour toucher 100 €, 500 €, 1 000 € ou 2 000 € par mois ?

Avec une hypothèse de rendement de 6,5 % par an, il faut investir environ 18 500 € en SCPI pour viser 100 € de revenus par mois, 92 300 € pour 500 €, 184 600 € pour 1 000 € et 369 200 € pour 2 000 €. Ces montants sont calculés avant fiscalité. Ils supposent un taux de distribution constant, ce qui n'est jamais garanti.

Plus le portefeuille distribue, moins il faut de capital. C'est ce qui rend intéressant un portefeuille de plusieurs SCPI à rendement élevé, plutôt que la recherche d'un véhicule unique.

Comment calculer le capital nécessaire pour un revenu mensuel en SCPI ?

Le calcul tient en une ligne :

Capital nécessaire = revenu annuel souhaité ÷ rendement annuel

Pour toucher 1 000 € par mois, il faut générer 1 000 € × 12 = 12 000 € par an. Avec une hypothèse de rendement de 6,5 % :

12 000 ÷ 6,5 % = 184 615 €

Il faudrait donc investir environ 184 600 €.

Un détail compte. Le taux de distribution d'une SCPI se calcule sur le prix de souscription, frais d'entrée compris. Le capital obtenu ici correspond donc à la somme que vous versez, pas à la somme effectivement investie dans les immeubles.

Quel capital pour 100 €, 500 €, 1 000 € ou 2 000 € par mois ?

Le capital nécessaire varie fortement selon le taux de distribution obtenu.

Le rendement pèse lourd. Pour 1 000 € mensuels, l'écart de capital théorique entre une distribution de 6,5 % et une de 8 % atteint près de 35 000 €.

Faut-il pour autant sélectionner systématiquement les SCPI qui affichent les rendements les plus élevés ? Non. On y revient plus bas.

Peut-on viser plus de 6,5 % avec un portefeuille de SCPI ?

Oui. Certaines SCPI ont affiché ces dernières années des taux de distribution supérieurs à 6,5 %. Mais les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et un taux élevé sur une SCPI jeune, qui achète dans un marché favorable, se reproduit rarement à l'identique.

L'objectif est donc de construire un portefeuille où le rendement potentiel s'accompagne d'une vraie diversification.

Prenons un exemple avec trois SCPI aux stratégies complémentaires, toutes trois ouvertes à la souscription et à distribution mensuelle :

• Comète (Alderan) : un patrimoine international, Royaume-Uni en tête, avec du Canada, de l'Espagne et des Pays-Bas, majoritairement en logistique, activités et commerce ;
• Iroko Atlas (Iroko) : une diversification européenne (Espagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, Pologne, Allemagne) entre commerces, bureaux et locaux d'activité, sans frais de souscription ;
• Wemo One (Wemo REIM) : une stratégie opportuniste, très tournée vers l'Italie et l'Espagne, à dominante commerce.

Ces trois SCPI ont affiché ou visé des niveaux de distribution élevés depuis leur lancement. Leurs chiffres publiés figurent sur chaque fiche.

L'intérêt n'est pas d'additionner trois rendements élevés. C'est de répartir le capital entre plusieurs patrimoines, plusieurs sociétés de gestion, des locataires et des pays différents.

Exemple : un portefeuille de 90 000 € pour viser 500 € par mois

Pour rechercher environ 6 000 € de revenus annuels, il faut une enveloppe proche de 92 000 € avec notre hypothèse centrale de 6,5 %.

Un investisseur qui dispose de 90 000 € pourrait construire l'allocation théorique suivante :

Avec un rendement moyen hypothétique de 6,5 %, ce portefeuille générerait 90 000 € × 6,5 % = 5 850 € par an, soit environ 487,50 € par mois en moyenne, avant fiscalité.

À 7 %, le même portefeuille produirait théoriquement 6 300 € par an, soit 525 € par mois. À 8 %, 7 200 € par an, soit 600 € par mois.

Le rendement réel du portefeuille pourra être inférieur ou supérieur à ces hypothèses. Cet exemple illustre une méthode de calcul ; il ne constitue pas une recommandation adaptée à votre situation.

Pourquoi utiliser plusieurs SCPI plutôt qu'une seule ?

Quand on vise 1 000 € ou 2 000 € par mois, la tentation est grande de tout mettre sur la SCPI au rendement le plus élevé. C'est rarement la bonne façon de raisonner.

Plus le capital grossit, plus la diversification compte. Avec 185 000 € sur une seule SCPI, vous dépendez d'une seule société de gestion, d'une seule stratégie et d'un seul patrimoine. Si elle baisse son dividende, c'est tout votre revenu qui baisse.

Répartie entre plusieurs SCPI, la même enveloppe se diversifie sur les sociétés de gestion, les pays, les secteurs, les immeubles et les locataires. On cherche un rendement satisfaisant sans concentrer le risque. Pour savoir jusqu'où pousser cette répartition, voir combien de SCPI détenir dans un portefeuille.

Les revenus SCPI sont-ils vraiment versés chaque mois ?

Pas nécessairement.

Parler en « euros par mois » aide à se représenter l'objectif, mais toutes les SCPI ne versent pas mensuellement. Certaines distribuent chaque mois, d'autres chaque trimestre. Comète, Iroko Atlas et Wemo One font partie de celles qui versent des acomptes mensuels.

Dire qu'un portefeuille génère théoriquement 1 000 € par mois signifie avant tout qu'il produit 12 000 € par an, soit une moyenne de 1 000 € par mois.

Attention au délai de jouissance

Les parts que vous souscrivez ne donnent généralement pas droit aux distributions tout de suite. Selon la SCPI et ses conditions du moment, plusieurs mois peuvent s'écouler avant l'entrée en jouissance.

Un investissement de 184 600 € réalisé aujourd'hui avec une hypothèse de 6,5 % ne produira donc pas 1 000 € dès le mois suivant. Le calcul présenté correspond à une année pleine, une fois toutes les parts entrées en jouissance.

Combien faut-il investir pour 1 000 € par mois après fiscalité ?

Les montants précédents sont exprimés avant fiscalité. Or l'impôt peut modifier fortement le revenu que vous conservez. Il dépend notamment :

• de votre résidence fiscale ;
• de votre tranche marginale d'imposition ;
• de la localisation des immeubles et de la part de revenus étrangers, qui ne supportent pas les prélèvements sociaux mais sont imposés selon les conventions fiscales (le détail pour les SCPI européennes) ;
• du mode de détention des parts (en direct, en assurance vie, via une société).

Un objectif de 1 000 € nets par mois demandera donc, en règle générale, davantage de capital que les 184 600 € calculés à 6,5 %.

Peut-on vivre de ses revenus SCPI ?

Mathématiquement, oui, avec un capital suffisant. À 6,5 %, viser 500 € par mois demande environ 92 300 €, 1 000 € par mois environ 184 600 €, et 2 000 € par mois environ 369 200 €.

Mais ces revenus ne sont jamais garantis. Une SCPI peut réduire son dividende, subir davantage de vacance locative ou voir la valeur de ses immeubles baisser : l'investissement comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, la revente des parts n'étant pas toujours rapide. C'est un placement de long terme, à envisager sur dix ans au moins.

Bâtir un budget personnel en tenant le taux de distribution actuel pour acquis serait donc risqué.

Quel rendement retenir pour faire ses simulations ?

6,5 % est une hypothèse de travail raisonnable pour un portefeuille de SCPI à rendement élevé. Il vaut mieux, pourtant, tester plusieurs scénarios :

• scénario prudent : 5,5 % ;
• scénario central : 6,5 % ;
• scénario favorable : 7,5 %.

Pour 1 000 € par mois, cela donne respectivement environ 218 200 €, 184 600 € et 160 000 € à investir.

Cette approche évite de construire un projet sur l'idée que les meilleurs rendements actuels se reproduiront indéfiniment. Pour faire tourner vos propres chiffres, utilisez notre simulateur de revenus SCPI.

Combien faut-il finalement investir en SCPI ?

Le capital nécessaire dépend directement du rendement futur du portefeuille. Avec notre hypothèse centrale de 6,5 %, les ordres de grandeur sont simples à retenir :

• 100 €/mois : environ 18 500 € ;
• 500 €/mois : environ 92 300 € ;
• 1 000 €/mois : environ 184 600 € ;
• 2 000 €/mois : environ 369 200 €.

Un portefeuille de plusieurs SCPI, comme Comète, Iroko Atlas et Wemo One, peut permettre de rechercher un rendement supérieur à cette hypothèse tout en répartissant le capital entre plusieurs stratégies.

Le taux de distribution n'est qu'un critère. Des revenus SCPI durables viennent d'un équilibre entre rendement, diversification, qualité du patrimoine et niveau de risque. Pour construire le vôtre à partir de votre situation, échangez avec un de nos consultants.

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