L'achat de parts de SCPI par l'intermédiaire de La Centrale des SCPI : l'expertise et le conseil sans frais supplémentaires

Placement vedette de cette année, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont la faveur des épargnants français. Nos compatriotes apprécient particulièrement le couple rendement / risque offert par ces produits qui ont rapporté en moyenne 4,85 % net en 2016 pour les SCPI de rendement et dont le prix des parts a progressé de 1,55 % en moyenne également.

L'épithète net signifie qu'il existe des frais. Cela est logique. En effet, tout détenteur d'un bien immobilier supporte des frais pour l'acquisition et la gestion de celui-ci. Dans l'univers des SCPI, il faut également rémunérer pour son travail la société de gestion qui a créé la SCPI.

Ces frais sont prévus par la réglementation et plus particulièrement par l’article 422-224 du Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui prévoit que :

" La société de gestion de SCPI est rémunérée par les commissions suivantes :

1° Une commission de souscription calculée sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital ;

2° Une commission de cession, calculée sur le montant de la transaction lorsque la cession s'effectue à partir du registre prévu à l'article 422-205, ou forfaitaire ; [ndlr : cette commission ne concerne pas les SCPI à capital variable.]

3° Une commission de gestion assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés ; l'assiette de cette commission peut être étendue aux produits financiers nets à la condition que le public en soit informé.

Les statuts de la société civile de placement immobilier ou, à défaut, la note d'information mentionnent de façon précise l'assiette et le taux des commissions versées à la société de gestion.

4° Une commission d'acquisition ou de cession d'actifs immobiliers calculée sur le montant de l'acquisition ou de la cession immobilière ;

5° Une commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier calculée sur le montant des travaux effectués."

Dans un souci de transparence, entrons de le détail des frais supportés par un associé de SCPI.

1. Les frais ou commission de souscription

Il s'agit de la commission versée par la SCPI, donc par les nouveaux associés, à la société de gestion. Elle recoupe les frais de collecte et les frais d'étude et de réalisation des investissements.

Les frais de collecte permettent à la société de gestion d'exercer son activité en préparant et en réalisant les augmentations de capital. Il s'agit concrètement des frais nécessaires à la recherche de nouveaux capitaux. Ils sont exonérés de TVA en application de l'article 261-c-1°-e du Code général des impôts et exprimés toutes taxes incluses (TTI). Ils représentent la majeure partie des frais de souscription.

Les frais d'étude et de réalisation des investissements sont soumis à la TVA. Ils rémunèrent le travail de la société et gestion en vue de trouver les actifs achetés avec les souscriptions des associés.

Les frais de souscription varient d'une société de gestion à une autre mais oscillent généralement autour de 10,00 % du prix de souscription prime d'émission incluse. Il importe ici de rappeler que l'achat de parts de SCPI ne peut être envisagé que sur une période de long terme - au moins 10 ans - afin d'amortir les différents frais, notamment la commission de souscription. De manière générale, il en est de même avec l'immobilier détenu en direct. Un investissement immobilier ne peut donc se concevoir que sur le long terme.

Pour rappel, les frais de souscription sont, dans la quasi-totalité des cas - une seule exception - inclus dans le prix d'achat des parts et défalqués au moment de la vente de celles-ci.

2. Les frais ou commission de gestion

La commission de gestion est calculée annuellement. Elle supporte la TVA. Elle est assise sur la somme des produits locatifs (loyers) et des produits financiers nets perçus. Ces derniers représentent les intérêts issus du placement de la trésorerie de la SCPI dans l'attente de nouveaux investissements. Le taux de la commission est généralement bien moindre sur les produits financiers que sur les produits locatifs. Il est de l'ordre de 10 % HT sur les produits locatifs et diffère selon les SCPI.

Pour exercer son activité, la société de gestion a besoin de moyens matériels et humains. Elle assure en effet la gestion des biens, perçoit les loyers pour le compte des associés, assure l'information de ces derniers, gère la trésorerie, répartit les bénéfices...

Elle doit également rémunérer un dépositaire qui assure la garde des actifs et peut exercer des contrôles sur la régularité des décisions et la gestion des liquidités. De par la réglementation, la société de gestion doit également faire preuve de transparence envers les associés de la SCPI.

Elle doit ainsi leur communiquer régulièrement des informations par le biais d'un bulletin trimestriel et d'un rapport annuel. La société de gestion doit également organiser chaque année une assemblée générale ordinaire et, le cas échéant, une assemblée générale extraordinaire même si les deux se tiennent généralement consécutivement.

De même, il faut rémunérer un commissaire aux comptes chargé de certifier ceux de la SCPI ainsi qu'un expert immobilier qui procède une fois par an à une évaluation financière du patrimoine.

En tout état de cause, ce qu'il importe de garder à l'esprit, c'est que les dividendes versés aux associés sont nets de tous frais de gestion. Ces derniers ont déjà été prélevés par la société de gestion. Il en va tout autrement lorsque l'on détient en direct un patrimoine immobilier et qu'on le donne à gérer à une agence par exemple. Les multiples frais à défalquer de l'immobilier détenu en direct (charges, taxes foncières sur les propriétés bâties, assurance, assurance loyers impayés, frais d'agence éventuels, frais de contentieux, travaux...) viennent réduire comme peau de chagrin le rendement brut.

En achetant des parts de SCPI, les investisseurs perçoivent un rendement net qui ne supporte aucune charge supplémentaire si ce n'est la fiscalité.

3. Les frais ou commissions d'achats ou de ventes d'actifs

Au cours de son existence, une SCPI réalise des achats immobiliers mais peut également céder du patrimoine afin de réaliser un plus-value ou bien se séparer d'actifs obsolètes. C'est la société de gestion qui est chargée de ce travail. Celui-ci sortant de missions traditionnelles de la société de gestion, il arrive qu'une rémunération supplémentaire soit prévue dans les statuts de la SCPI.

Cette rémunération représente généralement un faible pourcentage du prix de vente. Il peut aussi arriver que cette rémunération complémentaire ne soit prévue qu'en cas de plus-value.

S'agissant des frais ou commissions consécutifs à l'achat d'actifs, ces derniers ne sont pas systématiques. En tous état de cause, ces frais doivent être acceptés en assemblée générale.

4. Les frais ou commission de suivi et de pilotage de travaux sur le patrimoine

Il arrive que le patrimoine immobilier propriété de la SCPI nécessite des travaux de réhabilitation ou de mise aux normes. En l'espèce, tout comme un syndic immobilier, la société de gestion perçoit, pour suivre le bon déroulement desdits travaux, une commission équivalant à un pourcentage de leur montant.

Cette description objective des frais inhérents à la possession de parts de SCPI vous permet de mieux appréhender le fonctionnement de ce placement. N'oublions pas qu'il s'agit d'un investissement immobilier et, qu'à ce titre, il supporte davantage de frais que la détention d'un portefeuille d'actions par exemple.

5. Les frais de cession ou de mutation des parts

Les frais de cession ou de mutation des parts ne sont pas systématiques et n'interviennent que dans des cas très précis. Ils sont ainsi perçus par la société de gestion à l'occasion d'évènements particuliers tels une donation, une succession, une cession de parts de gré à gré, un divorce... Ces frais sont soumis à la TVA mais équivalent à un montant globalement modeste - autour de 120,00 euros TTC - et forfaitaire ; ils sont la contrepartie du temps passé par la société de gestion pour réaliser un travail administratif spécifique.

Ils ne sont en aucun cas dus en cas de vente de parts par l'intermédiaire de la société de gestion, c'est-à-dire l'hypothèse la plus courante.

Existe-t-il d'autres frais ? Des frais cachés par exemple ? La réponse est clairement négative. Il est également certain qu'en achetant vos parts avec le concours des spécialistes de La Centrale des SCPI, vous ne paierez pas le moindre centime supplémentaire. Avec nous, vous payez vos parts au prix mentionné par la société de gestion. Ni plus, ni moins.

Mieux, vous bénéficierez d'un conseil personnalisé prodigué par des professionnels de la question. Ces derniers constitueront, en fonction de votre situation, et après avoir pris le temps de mieux vous connaître, un portefeuille sur-mesure répondant à votre profil d'investisseur et à vos attentes. C'est simple, clair et précis. Nous sommes au service de nos clients. Nous sommes indépendants. Nous sommes réactifs. Nous sommes au fait de l'actualité. Nous sommes La Centrale des SCPI.

Aussi, pourquoi vous priver des prestations que nous pouvons vous offrir ? L'utilisation du verbe offrir n'étant pas ici galvaudée... Pour en bénéficier, il vous suffit de venir nous rendre visite au 15 rue Saint Roch, dans notre boutique, spécialisée dans la vente de parts de SCPI. Autour d'un café, nous évoquerons toutes les questions que vous avez en tête afin de clarifier l'image que vous avez des SCPI.

Si vous résidez en dehors de l'Île-de-France ou que vous préférez le contact téléphonique, en nous appelant au 01 44 56 00 23, un conseiller dédié répondra à toutes vos questions. Enfin, sur notre site Internet : www.centraledesscpi.com, vous trouverez toutes les informations vous permettant de vous familiariser avec ce produit performant et de souscrire en ligne.

Dans ces conditions, contactez-nous, c'est facile, gratuit, et cela dynamisera votre patrimoine.