La capitalisation des SCPI se rapproche de 100 milliards d’euros », l’interview de Lionel Benhamou, associé-fondateur de La Centrale des SCPI

Lionel Benhamou, bonjour, les chiffres du marché des SCPI viennent de tomber pour le premier semestre de l’année en cours et ils sont globalement résistants. Comment les analysez-vous ?

Bonjour, comme vous le savez, nous vivons une période particulière avec notamment la persistance de l’inflation et des craintes sur le marché immobilier. Cette parenthèse ne sera que provisoire puisque le marché de l’immobilier est un marché cyclique.

S’agissant du marché des SCPI, leur collecte s’est élevée à 4,1 milliards d’euros au premier semestre dont 1,7 milliard d’euros pour le deuxième trimestre. Ces chiffres sont certes inférieurs à ceux de l’an dernier mais ils demeurent très bons.

La capitalisation des SCPI se rapproche de 100 milliards d’euros. Elle a progressé de 1,8 % sur le dernier trimestre et atteint 93,5 milliards d’euros. Ce sont les SCPI diversifiées qui ont le plus collecté devant les SCPI de bureaux, les SCPI santé et éducation, les SCPI logistiques et locaux d’activités, les SCPI murs de commerces, les SCPI résidentielles et les SCPI murs d’hôtels, tourisme et loisirs.

Ce classement montre que nous avons eu raison en étant les premiers à nous tourner vers les SCPI diversifiées, comme celles de la galaxie Corum, à savoir la SCPI Corum Origin, la SCPI Corum XL et la SCPI Corum Eurion.

Qu’est-ce qui fait la force des SCPI diversifiées ?

La principale raison du succès des SCPI diversifiées découle du fait qu’elles mixent de nombreuses typologies d’actifs ayant des cycles immobiliers différents. Le haut du cycle d’une typologie d’actifs compense le bas du cycle d’une autre typologie d’actifs.

Les trois typologies d’actifs les plus représentées dans les SCPI diversifiées sont les bureaux, les murs de commerces et la logistique. Il existe des SCPI diversifiées 100 % France comme la SCPI Vendôme Régions, la SCPI Épargne Pierre et la SCPI Cœur de Régions mais aussi des SCPI européennes diversifiées. Parmi celles-ci figurent les SCPI Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion précitées mais aussi les SCPI Cœur d’Europe et Sofidy Europe Invest.

Le choix des SCPI diversifiées est donc très vaste mais lesquelles nous conseillez-vous ?

Avant de vous répondre, je rappelle qu’un portefeuille SCPI doit en mixer au moins trois afin de mutualiser son patrimoine. Nous suivons toutes les SCPI depuis leurs débuts mais je dois vous avouer qu’à La Centrale des SCPI, nous aimons particulièrement la SCPI Corum Origin. Cette SCPI de rendement à capital variable vient notamment d’acquérir un immeuble de bureaux à Milan pour 25 millions d’euros sur la base d’un rendement annuel de 8,5 % avec des locataires très solides (Henkel et Gi Group).

Ce rendement très élevé en raison de la capacité de Corum Origin a acheter cash ses immeubles est de bon augure pour permettre à ses associés porteurs de parts de percevoir une nouvelle fois un rendement d’au moins 6 % net en 2023. Nous aimons aussi beaucoup la SCPI Cœur d’Europe qui fait partie des jeunes SCPI en devenir.

Est-il possible d’acheter toutes les SCPI que vous avez évoquées en démembrement temporaire de propriété ?

Effectivement, il est totalement possible d’acquérir des parts de toutes ces SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété. C’est même conseillé pour nos clients dont le taux marginal d’imposition (TMI) est d’au moins 30 %.

Au regard des clés de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété, nous conseillons à nos clients de privilégier des durées de démembrement comprises entre 5 et 7 ans.

Est-ce que l’inflation a des effets sur le marché des SCPI de rendement ?

L’inflation a conduit les banques centrales à relever leurs taux d’intérêt, c’est-à-dire à rendre l’argent plus cher. Aussi, le nombre d’investisseurs sur le marché immobilier a reflué ce qui est une bonne nouvelle pour ceux pouvant acheter leurs immeubles sans recourir à l’emprunt.

C’est principalement le cas des SCPI de rendement. Ces dernières peuvent acheter moins cher leurs immeubles en raison d’une moindre concurrence entre les acheteurs, donc bénéficier de rendement plus importants. C’est comme nous venons de le voir, ce qu’a fait Corum Asset Management avec l’immeuble de bureaux de Milan acquis par la SCPI Corum Origin.

Dans ces conditions, il est opportun de se construire à coût modéré son portefeuille SCPI. N’oublions pas que les sociétés de gestion sont des acteurs professionnels du marché des SCPI et qu’elles savent trouver pour leurs associés porteurs de parts les meilleures opportunités immobilières.

C’est pour cela que les meilleures SCPI de rendement continueront en 2023 de rapporter aux investisseurs immobiliers plus de 6 % net par an ce qui leur permettra d’augmenter leur pouvoir d’achat.

Vous êtes donc confiant sur l’évolution du marché des SCPI de rendement ?

Oui, je suis très confiant sur l’évolution du marché des SCPI de rendement parce que le placement SCPI est un produit d’épargne résiliant et qui rapporte. La mutualisation des immeubles, tant en France qu’en Europe, joue aussi énormément sur l’attrait des investisseurs pour le placement SCPI.

Aussi, détenir autour de 25 % de son patrimoine en SCPI de rendement a du sens. C’est à la fois une source de revenus complémentaires non-négligeable mais également un moyen d’augmenter son patrimoine.

À titre d’exemple, la SCPI GMA Essentialis vient d’augmenter son prix de part de 3 % moins de deux ans après sa création. C’est la preuve de l’excellent travail de sourcing effectué par les sociétés de gestion, c’est-à-dire leur capacité à acheter les meilleurs immeubles au juste prix.

J’en profite pour vous rappeler que GMA Essentialis est une SCPI alimentaire européenne dont le parc immobilier se trouve à la fois en France et en Allemagne, les deux principales puissances de la zone euro.

Lionel Benhamou, merci pour votre éclairage et votre contextualisation du marché des SCPI. Nous gardons à l’esprit qu’il faut cependant bien choisir ses SCPI de rendement et que vous-même, vos associés et vos consultants sont là pour aiguiller vos clients en totale indépendance et sans le moindre frais supplémentaire mais avec des services gratuits.

C’est moi qui vous remercie.