La SCPI Cifocoma va-t-elle fusionner avec la SCPI Cifocoma 2

Le monde de l’épargne immobilière assistée est un univers vivant avec des créations de SCPI mais aussi des fusions. Ainsi, l’assemblée générale des SCPI Cifocoma et Cifocoma 2 qui s’est tenue le 18 juin dernier devait décider de la fusion ou non de ces deux boucliers patrimoniaux. D’ailleurs, en prévision de ce projet, aucun mouvement n’a été opéré sur les deux patrimoines immobiliers au cours du premier trimestre. Comme nous n’assistions pas à cette assemblée générale, il ne nous est pas possible de vous dévoiler les résultats des résolutions qui ont été soumises au vote des associés porteurs de parts mais nous pouvons évoquer ces deux SCPI de rendement.

Les SCPI Cifocoma et Cifocoma 2 sont deux SCPI de rendement à capital fixe capitalisant respectivement 18,3 millions d’euros et 22 millions d’euros au 31 mars dernier. Au regard de leur très faible capitalisation, une fusion permettant de mutualiser davantage le patrimoine aurait tout son sens. Leur nombre d’associés est également limité puisqu’il n’est que de 513 pour la SCPI Cifocoma 1 et de 776 pour la SCPI Cifocoma 2. En outre, ces deux SCPI sont toutes deux des SCPI commerces puisque le patrimoine de la SCPI Cifocoma est composé de 97,6 % de murs commerciaux et de 2,4 % de bureaux tandis que le parc de la SCPI Cifocoma 2 est uniquement composé de commerces.

D’un point de vue géographique, les deux parcs immobiliers sont uniquement localisés en France et plus spécifiquement en Île-de-France. Ainsi, l’Île-de-France abrite 75,8 % du parc de la SCPI Cifocoma dont 66,8 % pour Paris tandis que la part de la région capitale dans le patrimoine de la SCPI Cifocoma 2 est de 57,8 % dont 44,5 % pour Paris. Ainsi, géographiquement parlant, la fusion aurait du sens et permettrait de donner naissance à une SCPI murs de commerces francilienne avec une déclinaison en province.

Coté gestion, les performances sont en demi-teinte avec des taux d’occupation physique (TOP) et financier (TOF) très perfectibles. Ainsi, les TOP de Cifocoma et de Cifocoma 2 étaient, à l’issue du premier trimestre, de 79,9 % et de 81,2 % tandis que leurs TOF plafonnaient à 82,5 % et à 82,8 %. Les équipes de Paref Gestion qui assurent la gestion de ces deux véhicules d’investissement immobilier doivent donc tout mettre en œuvre pour améliorer le niveau d’occupation des actifs en portefeuille, au nombre de 62 lots pour la SCPI Cifocoma (+/- 7 200 m²) et de 72 pour la SCPI Cifocoma 2 (+/- 8 000 m²).

Si l’on s’intéresse à la performance de ces deux SCPI, Cifocoma a généré un rendement de 3,16 % pour 2018 tandis que celui de Cifocoma 2 a atteint 5,35 %. Il existe donc une distorsion de performance entre ces deux boucliers patrimoniaux. Toutefois, sur plus long terme, les résultats sont excellents avec des taux de rentabilité interne (TRI) sur 10 ans au 31 décembre 2018 de 14,1 % pour la SCPI Cifocoma et de 11,9 % pour la SCPI Cifocoma 2.

Comme dans tout projet de fusion, il est nécessaire de réajuster les valeurs comptables des actifs de la SCPI absorbée. Bien évidemment, des coûts de fusion seront supportés par les associés afin de mener à terme ce projet. Pour votre information, le prix acheteur d’exécution des parts de la SCPI Cifocoma au 31 décembre 2018 a été de 1 021,00 euros pour une valeur de reconstitution de 1 266,00 euros. Concernant la SCPI Cifocoma 2, la valeur de reconstitution était de 572,00 euros par part fin décembre 2018 contre un prix acheteur d’exécution de 496,00 euros. Il est donc intéressant de noter que le prix d’acquisition de ces deux produits d’épargne immobilière assistée était inférieur à leur valeur de reconstitution.

Si la fusion est réalisée, les équipes de Paref Gestion devront « travailler à rendre le patrimoine plus résistant aux évolutions à la fois conjoncturelles et structurelles » selon les mots du directeur général de cette société de gestion. Il s’agira notamment de réaliser un plan d’arbitrages afin de céder les actifs situés en dehors des zones les moins dynamiques du territoire.

Comme Cifocoma et Cifocoma 2 sont des SCPI de rendement à capital fixe, il ne vous est pas possible d’en acquérir des parts via les spécialistes de La Centrale des SCPI hormis en période d’augmentation de capital. Toutefois, cela ne constituait pas une raison de passer sous silence l’actualité de ces deux boucliers patrimoniaux.

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