La SCPI, le bouclier contre le coronavirus ?

Tous les placements d’épargne sont impactés par la crise du coronavirus : certains plus comme les actions ou les placements boursiers, d’autres moins comme l’immobilier. Alors que les épargnants voient la pierre comme une valeur refuge, quel sera l’impact du coronavirus sur les SCPI ? Les SCPI pourront-elles résister à la crise du Covid-19 ?

Dans son allocution du 16 mars 2020, le Président Emmanuel Macron a, entre autres, accordé aux petites entreprises (TPE et PME) en difficulté la possibilité de différer le paiement de leur loyers afin de les aider à surmonter cette crise sanitaire du coronavirus qui touche actuellement toute la planète.

Depuis, les investisseurs dans l’immobilier professionnel, notamment au travers des parts de SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) se questionnent sur l’impact qu’aura la crise du coronavirus sur les SCPI. Faut-il vraiment s'inquiéter quant à la pérennité des SCPI à cause de la crise du coronavirus?

L’impact du coronavirus sur les SCPI : oui, mais modéré !

A l’heure où nous écrivons cet article, il est difficile de mesurer l’impact de la crise du Covid-19 sur les SCPI de rendement et il serait donc prématuré d’en tirer des conclusions. Toutefois, la structure du placement SCPI offre une forte mutualisation des risques locatifs sur une multitude de locataires ainsi que sur diverses typologies d’actifs (cliniques, EHPAD, entrepôts, immeubles d’activité, centre de messagerie, bureaux ou commerces), ce qui lui permet de mieux agir face aux aléas ponctuels. De plus, l’impact du coronavirus sur les SCPI de rendement est limité, celles-ci profitant de baux longs signés avec des locataires solides,ce qui permet de limiter.

Plusieurs raisons nous laissent penser que le rendement parts de SCPI peut résister à la crise du coronavirus, malgré les inquiétudes des épargnants suite à l’annonce du Président sur le décalage du paiement des loyers accordé aux très petites entreprises :

Premièrement, la plupart de SCPI ne louent pas les locaux à des TPE ou à des PME. Elles choisissent généralement des locataires solides et reconnus, ayant une très faible taux de loyers impayés. Les locataires types des SCPI sont des grandes entreprises, souvent leader nationaux ou mondiaux de divers domaines d’activités : agroalimentaire, IT, pharmaceutique, e-commerce, finance ou beauté. Il peut s’agir par exemple d’entreprises comme Carrefour, Chronopost, L’Oréal, des agences bancaires ou même des Ministères. Ces entreprises bénéficient d’une assise financière suffisamment solide pour résister à la crise sanitaire du coronavirus et continuer à payer leurs loyers aux SCPI.

Deuxièmement, le report des loyers octroyé aux petites entreprises en difficulté ne fait pour le moment pas partie d’un projet de loi ce qui signifie qu’il n’est pour le moment pas question de suspendre le règlement des loyers, ni de le différer à plus tard. Il conviendra au propriétaire d’en décider, sans que cela soit accordé automatiquement. Les petites SCPI comptant des TPE ou des PME parmi leurs locataires décideront donc au cas par cas afin de préserver le parc locatif sans toutefois mettre en péril le rendement promis à ses associés.

Troisièmement, pour soutenir les petites entreprises en difficultés, la BCE et le gouvernement français se mobilisent, en mettant en oeuvre un plan de soutien exceptionnel de 350 milliards d’euros pour éviter des défauts de paiement de ces petites entreprises. Encore une mesure rassurante pour les investisseurs en SCPI face à la crise du COVID 19.

Quatrièmement et dernièrement, les SCPI de rendement ont la possibilité de se constituer un RAN ou un report à nouveau pour palier à des aléas conjoncturels ou locatifs. Ce report à nouveau constitue une poire pour la soif et apparaît comme l’arme fatale des SCPI contre la crise du coronavirus.

Qu’est-ce que le RAN ou le report à nouveau d’une SCPI ?

Le RAN ou le report à nouveau d’une SCPI est une réserve constituée par la SCPI pour pouvoir faire face à des aléas économiques, immobiliers ou  locatifs..

Il s’agit d’une partie des loyers encaissés par la SCPI , non distribuée aux associés, permettant de sécuriser le rendement et de lisser la performance de la SCPI dans le temps.

“Lorsqu’une SCPI rencontre une difficulté de conjoncture, comme celle du coronavirus, ou de gestion locative, elle a la possibilité de piocher dans cette réserve et distribuer un rendement compétitif à ses associés, même si elle n’a pas perçu de loyers.” explique Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI.

Comment est mesuré le RAN ou le report à nouveau d’une SCPI ?

Le RAN ou le report à nouveau est une provision exprimée en pourcentage du résultat net de la SCPI.
Le niveau du report à nouveau recommandé se situe autour de 4%, mais certaines SCPI en possèdent plus (généralement les SCPI anciennes qui accumulent des réserves depuis leur création), puis d’autres en possèdent moins (généralement les SCPI jeunes dont la vacances locatives reste limitée). Pour être facilement interprétable par les investisseurs, le RAN est également souvent exprimé en nombre de jours.

Par exemple, la SCPI PF Grand Paris affiche un RAN de 75 jours en 2018, ce qui lui permettrait de distribuer un rendement stable pendant 75 jours sans encaisser 1 euro de loyers auprès de ses entreprises locataires.
Toutefois, il est très peu probable que l’ensemble du patrimoine d’une SCPI de rendement de la taille de PF Grand Paris soit vacant à 100% pendant 75 jours. Idem, il est peu probable que toutes les entreprises locataires de la SCPI diffèrent le paiement de leurs loyers en raison du coronavirus.

En quoi le RAN ou le report à nouveau constitue un bouclier des SCPI contre le coronavirus ?

Le RAN ou le report à nouveau pourrait jouer un rôle essentiel dans la gestion de la crise du coronavirus par les SCPI de rendement.

Le RAN ou le report à nouveau leur permettrait notamment de compenser le manque à gagner, lié au différé du paiement des loyers pour les entreprises en difficulté face au coronavirus ou à la vacance locative importante. Pour distribuer un dividende stable aux associés, la SCPI n’aurait qu’à se servir de sa réserve.

“ Pour faire face au COVID 19, la plupart des SCPI ne devront même pas envisager à se servir de leur poire pour la soif, ayant des locataires solides et solvables, pouvant naturellement assurer le paiement des loyers en temps et en heure.” souligne Véronique Baron, manager au sein de La Centrale des SCPI.

Quel est le RAN ou le report à nouveau des meilleures SCPI de rendement ?

Afin de pouvoir vous y retrouver facilement, La Centrale des SCPI, le premier distributeur indépendant de SCPI en France, a compilé pour vous un tableau global reprenant le RAN des meilleures SCPI de rendement ainsi que leur performance nette en 2019.

Rappelons toutefois que l’investissement en parts de SCPI s’envisage sur du long terme  (au moins dix ans) afin que les crises ponctuelles puissent être absorbées par les périodes de valorisation progressives de l’immobilier.

Tous les consultants de La Centrale des SCPI, experts de l’investissement en parts de SCPI depuis plus de 10 ans, se tiennent à votre disposition afin de vous informer sur le placement en parts de SCPI durable et résistant, même en télétravail.

Article publié le 22 mars 2020

Article publié le 22 mars 2020